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　　很多業(yè)內(nèi)人士都認為，已出售的寫字樓物業(yè)，其經(jīng)營成功的可能性很低，投資的風險遠高于只租不售的物業(yè)。但如果寫字樓物業(yè)都不出售，投資者又沒有投資的機會。

　　張智聰認為，物業(yè)只要賣出的部分不超過25%，日常的管理權(quán)就會保持在大業(yè)主手上，物業(yè)仍能維持高素質(zhì)的管理，這和只租不售的寫字樓物業(yè)基本一樣，投資風險不會因此而增加。

　　中信廣場就是例子

　　張智聰說，目前廣州的寫字樓當中，仍以出售為主，包括作為廣州地標的中信廣場，也有部分寫字樓已出售，當時的售價達到2萬—2.2萬元/平方米，但因其租金增長快，目前已達到150元—160元/平方米/月的水平，其稅前投資回報仍在10%左右。最重要的是中信廣場出售的比例不高，大業(yè)主始終是開發(fā)商，物業(yè)的管理權(quán)仍在大業(yè)主的手上，使中信廣場的物業(yè)管理一直保持在高水平。

　　張智聰認為，如果寫字樓出售的總量不超過四分之一，基本上不會影響其日后的經(jīng)營管理，這和只租不售的寫字樓物業(yè)基本一樣，投資風險不會因此而增加。當然，具體到某些寫字樓物業(yè)，其出售的比例可以相對高些，但最高也不能超過一半。因為，大業(yè)主掌握一半的物業(yè)，仍能輕易獲得三分之二業(yè)主的支持，在經(jīng)營管理方面仍可以保持統(tǒng)一性。

　　挑選獨特的產(chǎn)品

　　張智聰表示，雖然出售不超過四分之一的寫字樓物業(yè)，其風險和只租不售的物業(yè)相差不大，但在挑選這些寫字樓物業(yè)時，最好挑選一些比較獨特的產(chǎn)品。例如：目前廣州的一個超甲級寫字樓有FITOFFICE出售，該類型物業(yè)包括有獨立洗手間等，廣州目前同類型的產(chǎn)品還比較少，其競爭也比較小，出租會相對容易。

　　在投資該類型物業(yè)時，因為周邊缺少同類型的物業(yè)，如何估價成為難題。張智聰建議可以借助專業(yè)力量，投資者在購買物業(yè)前，先請銀行或者專業(yè)評估公司估價。因為獨特產(chǎn)品的市場接受度不可知，所以其價格要有一定的折讓空間，如果這個空間能達到10%，比一般產(chǎn)品的單價低幾百元甚至上千元的話，其投資的風險就要小很多。

　　張智聰說，購買寫字樓物業(yè)長線收取租金，除了要看其物業(yè)管理水平外，還要看物業(yè)本身的素質(zhì)、用料等，如果物業(yè)本身舊得比較快，就會導致物業(yè)的租金水平和本身的價值下降。