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    酒店式公寓在韓國已有近10年的歷史，而杭州則剛興起，探尋——韓國酒店式公寓的經(jīng)營之道
　　“我們的客人中60%是世界500強(qiáng)企業(yè)的高級管理人員。他們分布在世界各地。”當(dāng)我們走進(jìn)位于韓國首都首爾的第一橡樹林COEX中心酒店時(shí)，總經(jīng)理H.K.Cho先生向我們?nèi)绱私榻B。

　　隨著華潤西子中心、世貿(mào)麗晶城EAC·Oakwood國際公寓、龍禧硅谷廣場等酒店式公寓近期在杭州爭相開盤，酒店式公寓成為杭州樓市的新亮點(diǎn)。雖說酒店式公寓在杭州是個(gè)新生事物，但它在國內(nèi)其它大城市特別是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家已有不短的歷史，并因?yàn)樽饨鸶呋貓?bào)率高而備受青睞。作為一個(gè)投資性房產(chǎn)品，真正受市場歡迎的酒店式公寓應(yīng)該具備哪些要素？近日，隨世貿(mào)麗晶城的Oakwood體驗(yàn)團(tuán)趕赴首爾，考察了當(dāng)?shù)氐木频晔焦�寓市場�?/p>

　　在首爾，共有30家左右的酒店式公寓，一部分是本地酒店管理公司管理的，一部分是境外品牌管理的，以O(shè)akwood管理的第一橡樹林COEX中心酒店為代表，相對檔次較高。考察了幾個(gè)代表性的酒店式公寓后發(fā)現(xiàn)，和一般的投資性房產(chǎn)品不同，酒店式公寓是否收益高，最重要的三大因素是地段、設(shè)施和服務(wù)。

　　地段，客源的首要保證

　　一個(gè)酒店式公寓租金是否高，好地段還是至關(guān)重要的。韓國的酒店式公寓管理人員透露，對于高收入的人群特別是世界500強(qiáng)企業(yè)高層來說，酒店式公寓是否在其工作地點(diǎn)的半小時(shí)車程范圍內(nèi)，是其選擇酒店式公寓的首要標(biāo)準(zhǔn)。

　　第一橡樹林COEX中心酒店是韓國首家國際性服務(wù)公寓，由世界酒店式公寓的領(lǐng)導(dǎo)品牌Oakwood提供管理。該公寓處于首爾CBD——江南德黑蘭大道COEX園區(qū)內(nèi)。正因?yàn)樘幱谏虡I(yè)和金融的中心地帶，周邊有亞洲最大的購物商場園區(qū)、貿(mào)易中心、COEX國際會(huì)議中心、展示會(huì)場和市內(nèi)機(jī)場總站，周邊跨國公司和韓國國內(nèi)大公司云集，這一酒店式公寓才成為駐扎在首爾的500強(qiáng)高層聚集最多的公寓。據(jù)了解，在這兒，47平方米的一居室每天的客房收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為40萬韓幣，約合3636元人民幣。而杭州目前黃龍雅苑一居室精裝小戶型的出租價(jià)僅為每月4000元左右。

　　然而在首爾，另兩家同樣由新加坡公司提供管理的酒店式公寓由于地段較為偏僻，設(shè)施也較簡單，房價(jià)明顯低于第一橡樹林COEX中心酒店。

　　而且，從幾家酒店式公寓的對比分析表看，一個(gè)有意思的現(xiàn)象令人關(guān)注。雖說，普通酒店式公寓的出租率要高于像COEX這樣的酒店，但由于后者房價(jià)高，收益率反而高于前者。這和COEX中心酒店擁有頂尖收入的客人不無關(guān)系。據(jù)說，去年，COEX中心酒店是首爾售房收入最高的酒店式公寓。

　　而從杭州的酒店式公寓銷售看，是否擁有過硬的地段也成為客戶選擇的首要標(biāo)準(zhǔn)。世貿(mào)麗晶城EAC·Oakwood國際公寓從目前的銷售看，70%以上的客戶選擇的重要原因便是看中了其處于黃龍商務(wù)區(qū)的獨(dú)特位置。

　　硬件設(shè)施，扮演重要角色

　　形象地概括酒店式公寓的硬件設(shè)施，就是既有家居的便利，又有酒店的檔次。硬件設(shè)施，在韓國酒店式公寓的配備中扮演了重要的角色。

　　在首爾的幾家酒店式公寓看到，大到空調(diào)、電視、洗衣機(jī)、冰箱，小到電燙斗、果盤甚至勺子刀叉，酒店式公寓都能給你提供，讓你有家的感覺。這里的酒店式公寓在戶型設(shè)計(jì)上向公寓靠攏，客房比一般飯店的大，每一套客房都是成套布置的，配有獨(dú)立式起居室、臥室、餐廳、廚房和衛(wèi)生間。而且所有客房均配有齊全的家具與家居用品，可滿足客人立即入住的需求。

　　第一橡樹林COEX中心酒店在硬件配備上是首爾最頂級的酒店式公寓，五星級標(biāo)準(zhǔn)，裝修非常豪華。高27層的酒店客房分一居室、兩居室、三居室、四居室和頂級閣樓，面積從47平方米到193平方米不等。這里的臥室每一間都有專門的衛(wèi)生間。

　　另一家酒店式公寓弗雷澤檔次稍低，但除了客房里鋪的是地板，不是地毯，裝修用材也稍差一些外，基本的硬件設(shè)施還是相當(dāng)齊全的。

　　據(jù)COEX中心酒店房務(wù)總監(jiān)PARK介紹，和杭州目前出租市場小戶型好租不同，他們的酒店式公寓反而大客房出租率更高。對于世界500強(qiáng)企業(yè)的高層管理人員來說，酒店式公寓客房面積比一般飯店大，家庭氛圍是一般高檔酒店不可相比的，而且同樣大的房間，酒店式公寓的房價(jià)比同類檔次的飯店低60%。和一般飯店不同，酒店式公寓還允許寵物進(jìn)出。

　　管家，酒店式公寓的靈魂

　　COEX中心酒店是韓國首家國際服務(wù)式公寓，由具有40年歷史的總部在美國的國際酒店式公寓管理品牌Oakwood提供管理，它的住店客人中不乏微軟、三星、IBM等跨國企業(yè)在韓分支機(jī)構(gòu)的高級管理人員。據(jù)悉，500強(qiáng)企業(yè)總部和Oakwood總部有簽約，500強(qiáng)在世界各地的分支機(jī)構(gòu)高層會(huì)優(yōu)先選擇入住Oakwood，這和Oakwood提供的人性化服務(wù)不無關(guān)系。
　　在首爾，酒店式公寓的檔次區(qū)分主要就在于其管理公司的品牌，3家境外公司管理的酒店式公寓組成了首爾的高價(jià)公寓梯隊(duì)，其中Oakwood管理的COEX中心酒店房價(jià)最高。

　　2001年底，COEX中心酒店開業(yè)。如今，在這家開業(yè)已5年的酒店看到，由于Oakwood的良好管理，室內(nèi)的裝修還是很新，家具設(shè)備保養(yǎng)得也不錯(cuò)�？偨�(jīng)理H.K.Cho先生說，在他們這兒，一個(gè)月以上的長租客人占了70%以上，他們之所以在這兒長租，就是因?yàn)檫@兒能提供的高品質(zhì)服務(wù)。

　　管理人員還向我們展示了他們組織業(yè)主搞的各種聯(lián)誼活動(dòng)。比如Chef Park的烹飪學(xué)習(xí)班可以進(jìn)入公寓向女主人們教授如何準(zhǔn)備和制作各國美食。每年，管理人員還會(huì)組織客人們搞一些派對，如烤肉派對、圣誕節(jié)派對。各種活動(dòng)讓客人們拉近了關(guān)系。在5樓，還看到休息廳里的溫馨一幕，女人在這里圍成一圈閑聊，孩子們在自由地嬉戲，就像一個(gè)大家庭。

　　酒店式公寓的獨(dú)特一面
　　
　　案例：第一橡樹林COEX中心酒店

　　第一橡樹林COEX中心酒店又名Oakwood Premier COEX Center。奧克伍德這一品牌成立于1960年，在全球最主要的城市管理著30000套以上的公寓。奧克伍德全球的目標(biāo)是提供一流的精裝修公寓并為跨國公司的高層和旅游者提供特殊的個(gè)性化服務(wù)。

　　酒店式公寓和一般飯店的差別在于客房面積大、同樣面積裝修的房間房價(jià)比飯店便宜60%以上，大部分客人長期住，提供體貼的服務(wù)，可帶寵物入內(nèi)等。同一般出租住宅的差別在于一年365天24小時(shí)提供服務(wù)，設(shè)備齊全，水電費(fèi)一次收取等。