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    與住宅市場量價齊增的火爆景象不同，今年以來國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)仍是一幅低迷景象。空置率居高不下、租金持續(xù)下滑，讓商業(yè)地產(chǎn)體會到金融危機后的“蕭條之痛”。不過，隨著國內(nèi)外經(jīng)濟形勢好轉(zhuǎn)，經(jīng)濟活動活躍也促使商業(yè)地產(chǎn)近期呈現(xiàn)出復(fù)蘇跡象。

    復(fù)蘇跡象隱現(xiàn)

    從2008年下半年開始，北京、上海、廣州、深圳等主要城市的商業(yè)地產(chǎn)空置率開始明顯上升，租金也跌至幾年內(nèi)的低點。

    在北京寫字樓集中的CBD地區(qū)，中國證券報記者發(fā)現(xiàn)多家寫字樓租賃部生意都很蕭條。而CBD地區(qū)平均接近140元每月每平米的租金價格，相對于去年的229.4元，降幅達到39%，幾乎接近2006年底的132元水平。在廣州，寫字樓平均租金也跌回到4年前的水平。

    這也可以從不少商業(yè)地產(chǎn)報告中得以驗證。根據(jù)世邦魏理仕的報告，北京CBD地區(qū)空置率在今年二季度攀升至29.6%，而同期北京寫字樓市場整體的空置率為21.8%。第一太平戴維斯的報告則披露，在上海，整體空置率在第二季度下降0.4個百分點至16.8%，部分項目再次推遲開工或交付時間。

    租賃市場方面，上半年大城市寫字樓市場普遍出現(xiàn)租金下滑的跡象。中原地產(chǎn)的報告顯示，上半年北京、上海、廣州、深圳甲級寫字樓租金與2008年底相比分別下滑10.82%、9.74%、9.04%、1.26%，北京、上海、廣州準甲級寫字樓租金分別下滑12.56%、8.88%、7.56%。

    不過，從最近幾個月來看，商業(yè)地產(chǎn)也隱現(xiàn)出部分回暖跡象。2008年領(lǐng)跌的深圳寫字樓市場率先復(fù)蘇，連續(xù)4個月租金出現(xiàn)明顯反彈。

    中原地產(chǎn)認為，隨著個人投資日益活躍，預(yù)計下半年深圳寫字樓市場將延續(xù)上半年良好走勢，租金持續(xù)上漲、空置率明顯下降；上海、北京上半年寫字樓市場表現(xiàn)仍顯乏力，但上海市場表現(xiàn)相對較好，下半年上海寫字樓市場有望先于北京結(jié)束調(diào)整。

    從6月整體情況看，寫字樓供銷情況出現(xiàn)積極變化。北京等四大城市新增寫字樓面積39.08萬平方米，環(huán)比下降8.61%，同期寫字樓銷售面積48.52萬平方米，環(huán)比增長21.63%。分析師認為，隨著宏觀經(jīng)濟現(xiàn)出企穩(wěn)回升態(tài)勢，經(jīng)濟活躍度增加，寫字樓市場復(fù)蘇基礎(chǔ)逐漸形成。

    另外，政策面暖風(fēng)也有望助推商業(yè)地產(chǎn)復(fù)蘇。據(jù)悉，保監(jiān)會《保險資金投資不動產(chǎn)的細則》有望在10月1日前后正式出臺,將允許保險機構(gòu)購買自用辦公樓、投資廉租房、養(yǎng)老實體和商業(yè)物業(yè)等。

    中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平表示，細則如能順利實施,將擴大流入房地產(chǎn)市場尤其是寫字樓市場的貨幣資本,拉動寫字樓市場需求,促進寫字樓市場的整體回暖。

    成交開始活躍

    與價格下降形成鮮明對比的是，寫字樓成交表現(xiàn)得十分活躍。投資資本近期也開始青睞國內(nèi)寫字樓市場。位于黃浦區(qū)的悅達黃浦河濱廣場被一地產(chǎn)投資基金整棟買走，總價約2.19億元，單價為25987元/平方米。大型國有企業(yè)購寫字樓作為辦公自用的需求也有所增加，例如國家開發(fā)銀行購買廣州富力盈力大廈半棟寫字樓自用，中信證券斥資10億元購買深圳卓越時代廣場二期寫字樓項目作為辦公樓。

    “國內(nèi)買家傾向于較長線的投資，且融資成本較低，因此能夠比短線投資的國外買家出價更高。另外，由于投資限制放寬，允許國內(nèi)保險公司投資于房地產(chǎn)，以及設(shè)立房地產(chǎn)信托投資基金的苗頭已現(xiàn)，市場上潛在國內(nèi)買家的數(shù)量呈上升趨勢。”仲量聯(lián)行上海投資部總監(jiān)韓瑞杰表示。

    仲量聯(lián)行研究報告指出，目前，中國國內(nèi)投資者正積極尋求收購機會，而一些國外基金則迫于重新募集資金的壓力，欲對其資產(chǎn)組合進行擇棄。由于資產(chǎn)價格適中，且銀行貸款帶來了資本流動性的增長，國內(nèi)投資者對于投資機會正顯現(xiàn)出更多興趣。

    高端酒店業(yè)的投資熱情也開始高漲。香港地產(chǎn)大亨鷹君集團主席羅嘉瑞日前表示，很看好中國內(nèi)地高端酒店業(yè)。鷹君集團旗下的朗廷集團預(yù)計，在截至2012年的未來4年內(nèi)，將在中國內(nèi)地投資10億美元，簽訂或經(jīng)營15家品牌酒店。

    不過，中房協(xié)副秘書長肖曉儉提醒，商業(yè)地產(chǎn)具有高風(fēng)險、高回報的特點，目前，全國主要城市商業(yè)地產(chǎn)都出現(xiàn)過剩苗頭。

    此外，在經(jīng)濟尚未企穩(wěn)背景下，過早投資商業(yè)地產(chǎn)也醞釀著風(fēng)險。戴德梁行此前公布的全球商業(yè)地產(chǎn)報告指出，全球?qū)懽謽堑耐顿Y回報率在2009年預(yù)計將下降20%，商業(yè)房地產(chǎn)市場要到2011年方能持穩(wěn)。

    韓國：公務(wù)員工作15年能買一套房

    韓國首都漢城的房價和地價在世界上名列前茅，在市中心一帶，一塊足球場大小的土地，價值高達10億美元。而一套90多平方米的住宅，價格在1.5億至2.5億韓元之間(相當(dāng)于人民幣100萬至165萬)，一名國家公務(wù)員要購置這樣一套住宅，需要工作15年至18年(中國的公務(wù)員若以月薪3000元計，買套100萬的房子要不吃不喝工作27.8年)。但韓國政府規(guī)定，一戶只能擁有一處住宅，有效避免房價因人為炒作的虛高。

    美國：面積計算不同于中國

    在美國，絕大部分居民的住宅是23層的樓房，附帶車庫，甚至游泳池，社區(qū)高爾夫場地也不稀奇。相當(dāng)于中國的高級別墅。美國房產(chǎn)商所經(jīng)營的都是現(xiàn)房，三室兩衛(wèi)以上房型占90%以上，而且都是裝修房。此外，美國通常以每單元住宅來統(tǒng)計房價，而不是按每平方米計算。折算成和中國一致的每平方米單價不足1100美元。并且在美國，住宅往往單獨成幢，不但沒有公用面積的干擾，而且住宅內(nèi)很多區(qū)域也不算入建筑面積。比如一般走廊、地下室、小閣樓、院子都不在銷售總價之內(nèi)。

    東京：房價雖高裝修豪華

    在東京市中心，相當(dāng)于上海徐家匯地段的品川站周邊步行9分鐘的位置，買一套新造的公寓單元，40樓的高層，建筑面積100平方米，兩間朝南，帶停車位，需要3000萬日元，合人民幣225萬。不過，日本的房子是全裝修的，包括衛(wèi)生間和廚房，還有中央空調(diào)和地板暖氣，所有材料都是無毒標準。浴缸帶按摩，浴室?guī)Э照{(diào)，浴缸旁邊還免費送液晶電視一個；廚房帶全自動洗碗機和烘干機，加15萬日元可配一臺大冰箱。