色国语普通话对白视频­_国产偷∨国产偷∨精品视频­_无码中文367中文无码­_最新在线国产网站青涩­_尤物视频在线观看网站

    投資寶典

　　通脹預(yù)期之下，手頭有閑錢的人紛紛為資產(chǎn)保值找出路。一位白領(lǐng)朋友無意中聽說他們才幾十平方米的寫字樓辦公室，居然月租要四五千元。她問記者，手里有100萬元閑置資金，買個(gè)寫字樓收租怎么樣？像這位白領(lǐng)朋友有類似想法的小投資者大有人在，為此記者采訪了中原地產(chǎn)寫字樓總監(jiān)朱輝，探探廣州寫字樓投資的行情。

　　投資寫字樓，100萬元投資額可以入門了嗎？

　　朱輝：廣州寫字樓單位客戶擁有的資金無論說幾十萬到幾千萬甚至幾億元，都有合適貨源。最近一位開廠客戶大手掃了三層寫字樓，涉及資金過億元。不少優(yōu)質(zhì)寫字樓有幾十平方米的售盤，以廣州寫字樓均價(jià)12000~13000元/m2來計(jì)算，100萬元可以買到六七十平方米的小單位。目前投資寫字樓的回報(bào)率為6%~8%，可以跑贏銀行同期存款利率，算是一個(gè)穩(wěn)健的投資品種。

　　廣州市寫字樓那么多，該選哪些區(qū)域？

　　朱輝：我向來跟客戶說，廣州市寫字樓市場，投資三大板塊最可靠。三大寫字樓板塊分別是花園酒店、體育中心以及珠江新城�；▓@酒店指環(huán)市東花園酒店周邊區(qū)域，如世貿(mào)、好世界、宜安廣場、電子大廈以及東山廣場等寫字樓，該區(qū)域的租金水平為80元/m2/月左右。體育中心板塊是指體育中心周邊所聚集的寫字樓，如中信廣場、大都會、維多利廣場、財(cái)富廣場、中石化大廈等，該板塊的平均租金為110元/m2/月。第三個(gè)板塊是珠江新城范圍，目前平均租價(jià)約為150元/m2/月，二手選擇有富力盈隆、科訊等二手寫字樓單位，遲一些則會有富力盈信大廈一手貨上市。

　　除了三大成熟板塊外，我認(rèn)為眾多中小企業(yè)扎堆海珠區(qū)，區(qū)內(nèi)商務(wù)式寫字樓需求很大，但供應(yīng)很少。若可以買到這些貨，租值回報(bào)非常穩(wěn)定。另外，東圃位于天河與黃埔之間，該區(qū)域有非常多的企業(yè)，寫字樓前景也比較看好。

　　都說金融海嘯影響外企在內(nèi)地?cái)U(kuò)充，寫字樓投資還有市場嗎？

　　朱輝：受金融海嘯影響，廣州市寫字樓市場的確有一些調(diào)整。租金在去年第四季度突然下跌8%~10%，今年上半年租金繼續(xù)下調(diào)12%。我認(rèn)為市場調(diào)整已經(jīng)到位，租金獲得支持位，現(xiàn)在入市時(shí)機(jī)剛剛好。從市場售價(jià)來看，今年6月前后價(jià)格已開始有反彈。開發(fā)商曾在年前對一手寫字樓作減價(jià)促銷，目前同類型產(chǎn)品已加價(jià)出售。二手寫字樓的價(jià)格跌價(jià)不多，因?yàn)槌钟袑懽謽堑幕�本上是中長線投資者，很少投資者愿意拋售優(yōu)質(zhì)單位。

　　聽說寫字樓管理費(fèi)貴，“養(yǎng)樓”成本不輕啊。

　　朱輝：的確如此，一般住宅每月管理費(fèi)兩三元一平方米已算貴，但寫字樓的每月管理費(fèi)可能要超10元/m2。甲級或以上的寫字樓，管理費(fèi)28元/m2/月以上，商務(wù)式寫字樓（即每個(gè)寫字樓單位裝分體空調(diào)，甲級寫字樓是中央空調(diào)）管理費(fèi)10元/m2/月。以一個(gè)100平方米的甲級寫字樓單位來說，空租一個(gè)月業(yè)主就要負(fù)擔(dān)近3000元的管理費(fèi)，兩個(gè)月則要6000元。但從另一個(gè)方面來看，寫字樓租約比住宅長，大部分寫字樓一簽就租3年，甚至是5年，而且續(xù)租機(jī)會非常高。我之所以建議客戶投資三大寫字樓板塊，就是因?yàn)檫@些成熟板塊的寫字樓出租率為九成，客戶要負(fù)擔(dān)寫字樓管理費(fèi)的風(fēng)險(xiǎn)較低。

　　買寫字樓出租，稅費(fèi)和手續(xù)跟買住宅不一樣吧？

　　朱輝：稅費(fèi)有很大不同。普通住宅144平方米以下的契稅是1.5%，寫字樓無論面積大小，契稅都是3%。證滿兩年的住宅交易免征營業(yè)稅，但寫字樓轉(zhuǎn)讓不管房產(chǎn)證的出證年限，轉(zhuǎn)讓一次就要征5.5%的營業(yè)稅。此外，大部分寫字樓都是帶租約出售的，新買家要做好新舊交接，要跟物業(yè)管理公司做個(gè)交接，同時(shí)也要與租客重新簽訂租賃合同。由于這些手續(xù)涉及每個(gè)月的管理費(fèi)及租金收入，新買家一定不能忽略這些手續(xù)。