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    寫字樓跌至4年新低租金反彈在望

　　大幅下跌后的租金跌幅逐漸放緩,頻繁出現(xiàn)的國(guó)資巨頭大宗購(gòu)買,以及全球經(jīng)濟(jì)觸底的判斷,令一度成交慘淡的廣州寫字樓市場(chǎng)商機(jī)依稀可見(jiàn)。售價(jià)普遍不及同區(qū)域住宅的廣州的寫字樓素來(lái)被認(rèn)為“價(jià)值低估”,下半年寫字樓市場(chǎng)是否會(huì)迎來(lái)新的投資良機(jī)?

　　上半年現(xiàn)觸底跡象

　　世邦魏理仕近期發(fā)布的研究報(bào)告稱,盡管廣州優(yōu)質(zhì)寫字樓租賃市場(chǎng)外資需求暫未現(xiàn)回暖,但受到國(guó)內(nèi)租戶的需求支撐,兼且上半年甲級(jí)寫字樓缺乏供應(yīng),租金下滑的勢(shì)頭已經(jīng)逐季放緩。中原地產(chǎn)寫字樓部總監(jiān)朱輝告訴記者,去年廣州寫字樓平均租金約下跌10%,今年上半年更是暴跌12%,盡管從目前看仍有下跌空間,但在下半年應(yīng)該可以調(diào)整到位。

　　在外資企業(yè)受金融危機(jī)影響紛紛縮減辦公開(kāi)支時(shí),國(guó)內(nèi)財(cái)大氣粗的國(guó)有企業(yè)和部分民營(yíng)企業(yè)成為上半年抄底租售寫字樓的主力。8月12日,上海浦東發(fā)展銀行以4.2億元購(gòu)入富力盈悅國(guó)際半棟寫字樓,這是繼今年5月國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行近5億元進(jìn)駐富力盈泰廣場(chǎng)、7月李錦記以 3億元購(gòu)下富力盈悅國(guó)際半棟寫字樓后,廣州市又一寫字樓大宗交易。

　　地產(chǎn)機(jī)構(gòu)高力國(guó)際有關(guān)負(fù)責(zé)人分析稱,目前廣州寫字樓主要客戶以國(guó)內(nèi)企業(yè)為主,第二季度主要租戶有領(lǐng)事館、國(guó)營(yíng)公共設(shè)施、能源等；還有國(guó)內(nèi)企業(yè)購(gòu)買大樁寫字樓自用。近段時(shí)間以來(lái),金融風(fēng)暴影響開(kāi)始減弱,不少國(guó)內(nèi)企業(yè)重新考慮業(yè)務(wù)擴(kuò)張選址搬遷,明顯帶動(dòng)吸納量上升,未來(lái)廣州寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展,仍將寄望于國(guó)內(nèi)企業(yè)的需求。

　　業(yè)界看好寫字樓升值潛力

　　機(jī)會(huì)總是在危急中孕育。黎慶文表示,經(jīng)歷了2007年的供應(yīng)和吸納高峰期之后,又遇金融危機(jī)的沖擊,廣州甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)已開(kāi)始進(jìn)入新一輪的循環(huán)周期。 2008年至今的17個(gè)月內(nèi),廣州甲級(jí)寫字樓的吸納量?jī)H為55000平方米,相當(dāng)于2004—2006年三年間平均年吸納量的50%,甲級(jí)寫字樓租金也下跌至2005年第4季度的水平。

　　日前啟動(dòng)全球招商的廣州國(guó)金中心寫字樓被外資機(jī)構(gòu)給出了3萬(wàn)元/平方米的估值,但在中原地產(chǎn)朱輝看來(lái),憑借地標(biāo)地位和超豪華的軟硬件設(shè)施,廣州國(guó)金中心理應(yīng)享有3.5萬(wàn)元/平方米以上的估值。

　　中原地產(chǎn)研究報(bào)告認(rèn)為:從最近幾個(gè)月市場(chǎng)表現(xiàn)看,深圳、廣州寫字樓市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)明顯回暖跡象,個(gè)人投資日益活躍,預(yù)計(jì)下半年兩地寫字樓市場(chǎng)將延續(xù)上半年良好走勢(shì),租金持續(xù)上漲、空置率明顯下降。

　　專家建議關(guān)注帶租約二手單位

　　但洶涌而至的供應(yīng)量仍然是阻礙廣州寫字樓價(jià)值迅速提升的阻礙。據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì),2009年下半年至2011年,體育中心CBD和珠江新城CBD將有超過(guò) 57萬(wàn)平方米的新物業(yè)交付使用,這將令廣州甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)面臨巨大的消化壓力。數(shù)據(jù)顯示,珠江新城總建筑面積約700萬(wàn)平方米。到2010年,僅甲級(jí)寫字樓面積就將達(dá)到200萬(wàn)平方米,因此,將是這兩年廣州寫字樓推貨最為密集的區(qū)域。

　　受甲級(jí)寫字樓成交拉動(dòng),廣州全市新建寫字樓成交均價(jià)已由5月份的12008元/平方米升至7月的16674元/平方米。朱輝認(rèn)為,廣州甲級(jí)寫字樓供應(yīng)量巨大,租金體系尚未穩(wěn)定,對(duì)于中小投資者而言并不穩(wěn)妥。他建議投資者關(guān)注租金已經(jīng)處于上升通道的二手寫字樓。他表示,二手寫字樓具備三大優(yōu)勢(shì):可能帶租約發(fā)售；不用先供樓再收租；還可避開(kāi)新建寫字樓的集中收樓招租的風(fēng)險(xiǎn)。

　　○投資要點(diǎn)

　　區(qū)域選擇方面,朱輝建議投資者關(guān)注單價(jià)較低的寫字樓物業(yè)。如環(huán)市路板塊的世貿(mào)廣場(chǎng)、宜安廣場(chǎng)和好世界廣場(chǎng),以及受地鐵五號(hào)線開(kāi)通直接利好的東山廣場(chǎng)；體育中心板塊的大都會(huì)廣場(chǎng)回報(bào)率接近8%；珠江新城板塊的富力盈隆廣場(chǎng)和科訊大廈也值得關(guān)注,津?yàn)I騰躍大廈單價(jià)2萬(wàn)元以下的單位也值得考慮。

　　朱輝表示,經(jīng)過(guò)一年多下跌后的廣州寫字樓平均年回報(bào)率跌至6%,已經(jīng)創(chuàng)下2005年以來(lái)的新低,明后年內(nèi)仍有可能回升至8%以上。對(duì)于持抄底心態(tài)的投資者,最穩(wěn)妥的投資方式是在成交活躍的板塊購(gòu)買帶租約的單位。