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　　一面是住宅市場的繁花似錦，一面是寫字樓市場的萎靡不振，在嚴(yán)峻的金融形勢面前，寫字樓市場正在遭遇一場前所未有的危機。寫字樓市場在經(jīng)歷了2008年的調(diào)整后，并未像住宅市場一樣“陽春”回暖。據(jù)青島網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至目前，今年全市寫字樓僅成交了1603套，這與47710套的住宅成交總量形成鮮明對比，住宅與寫字樓兩板塊成交量坐上了“蹺蹺板”。

　　數(shù)據(jù)：

　　住宅與寫字樓成交量相差懸殊

　　據(jù)青島網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至8月19日，今年我市住宅累計成交47710套，成交面積達477萬平方米。而與住宅市場成交量形成鮮明對比的是，今年以來，島城寫字樓市場一路下行，截至目前，全市僅成交了1603套，僅為住宅成交量的1/29.8。

　　隨手翻開一份報紙，很難看到有關(guān)寫字樓的銷售廣告，單從廣告投放上，足以看出寫字樓市場的蕭條。位于嶗山某寫字樓項目的推廣負(fù)責(zé)人王先生表示，目前不少企業(yè)為保存實力擱置了租購寫字樓的意向，直接影響了寫字樓市場的景氣程度，如今不少寫字樓為開源節(jié)流壓縮推廣，甚至不做推廣。

　　另據(jù)戴德梁行、世邦魏理仕和仲量聯(lián)行三家知名地產(chǎn)研究機構(gòu)發(fā)布的報告顯示，今年上半年，島城寫字樓市場一路下行。其中，仲量聯(lián)行青島公司之前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，青島甲級和乙級寫字樓市場總體空置率為16.6%，市場需求日益下降對寫字樓市場持續(xù)構(gòu)成壓力。

　　分析：

　　寫字樓市場需求增長緩慢

　　相對一線城市而言，青島寫字樓市場還是一個有待細分的市場。采訪中，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士表示，這與當(dāng)前市場需求增長緩慢存在較大關(guān)系。另據(jù)一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士指出，近幾年我市大力發(fā)展樓宇經(jīng)濟，這與增長相對緩慢的市場需求形成鮮明對比，使市場呈現(xiàn)出白熱化的市場競爭，讓寫字樓市場蒙上一層陰影。  

　　“2008年以前，青島寫字樓的供應(yīng)和需求比較平穩(wěn)，穩(wěn)步增長。”島城樓市觀察人士張百忍分析道，前幾年，我市寫字樓市場的供求關(guān)系處于較為均衡的狀態(tài)，各個板塊形成了差異化競爭態(tài)勢。而隨著近幾年我市樓宇經(jīng)濟發(fā)展步伐的加快，市場供應(yīng)徒然走高，加上全球金融危機讓島城外貿(mào)、貨代、物流等諸多行業(yè)壓力增大，外資放緩了入青擴張步伐。在市場需求大減的同時，市場供應(yīng)卻集中投放的情況下，供需失衡自然導(dǎo)致寫字樓銷售短期內(nèi)低迷。

　　觀察：

　　寫字樓市場如何突圍？

　　在寫字樓銷售處于低迷的情況下，仍有不少寫字樓處于施工建設(shè)中。據(jù)統(tǒng)計，目前青島市在建寫字樓項目10余個，預(yù)計入市時間主要集中在2009年~2010間。其中，以萬邦中心、遠雄國際廣場、凱悅中心、保時捷中心、東海路9號、世奧大廈、永新國際等為代表的一批高起點、高品質(zhì)的國際級甲級寫字樓陸續(xù)面世，市場供應(yīng)逐漸呈現(xiàn)出一個集中放量的過程，形成市場的供給波峰。

　　如何看待當(dāng)前的寫字樓市場？在存量大、需求緩的情況下，島城寫字樓如何突圍？對此，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士表示，隨著經(jīng)濟大環(huán)境的復(fù)蘇，寫字樓市場未來的潛力空間很大，尤其是好地段的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，需求依然向好。此外，隨著具備高智能、特色化的寫字樓的興建，這將在一定程度上帶動寫字樓重燃新機。據(jù)了解，目前在建或籌建的項目紛紛將具有國際高標(biāo)準(zhǔn)的前瞻性產(chǎn)品作為亮點，新型樓宇智能化系統(tǒng)、生態(tài)辦公系統(tǒng)以及優(yōu)質(zhì)的外資與合資物業(yè)管理服務(wù)品牌，凸現(xiàn)出未來甲級寫字樓鮮明的個體文化氣質(zhì)。伴隨著全新綜合體商務(wù)辦公理念的注入，青島的寫字樓市場有望迎來新一輪的發(fā)展契機。

　　深圳7月寫字樓成交量價齊跌

　　6月因有整體出讓，深圳寫字樓成交量創(chuàng)下歷史新高，而據(jù)中原地產(chǎn)深港研究中心最新統(tǒng)計顯示，7月寫字樓成交量雖有下降，但面積仍維持在47414.37平方米的高位上，均價約20983元/平方米。

　　根據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，7月份，深圳寫字樓成交均價20983元/平方米，環(huán)比下跌9.62%。中原地產(chǎn)研究部負(fù)責(zé)人表示寫字樓成交價格持續(xù)下降，主要是因為時代科技大廈低價大面積成交、湖溪大廈低價發(fā)售熱銷等原因?qū)е聦懽謽浅山怀掷m(xù)回落，記者了解發(fā)現(xiàn)，7月份銷售接近九成的胡溪大廈，均價只有13500元/平方米。

　　據(jù)分析，雖然7月份成交量環(huán)比6月呈現(xiàn)大幅回落，但在市場顯示出來的投資氣氛依然熱烈，成交量繼續(xù)維持在高水平，一些寫字樓接近售罄，將告別存量市場，導(dǎo)致寫字樓的存量繼續(xù)下降。

　　不過，根據(jù)此前記者了解到信息顯示，下半年有大量的新寫字樓即將入市。中原地產(chǎn)深港研究中心負(fù)責(zé)人表示，下半年還有多個項目入市，由于供應(yīng)主要集中在福田的中心區(qū)及其輻射區(qū)域等核心區(qū)域，所以下半年寫字樓的價格可能繼續(xù)保持在高位運行，預(yù)計將保持在22000~25000元/平方米之間運行。

　　據(jù)悉，目前有不少寫字樓物業(yè)在漲價，幅度普遍在500~1000元/平方米之間。中原地產(chǎn)深港研究中心上述負(fù)責(zé)人稱，下半年由于市場供應(yīng)充足，所以售價也難以大漲，會相對穩(wěn)定。

　　南方

　　廣州寫字樓空置率已高企

　　在全球金融危機形勢仍陰晴未定的背景下，號稱世界第六高樓的廣州國際金融中心日前正式啟動全球招商。廣州國際金融中心位于廣州珠江新城中央商務(wù)區(qū)，又稱“西塔”，此次推出的寫字樓面積超過18萬平方米。

　　一直以來，外資企業(yè)是國內(nèi)寫字樓租賃市場的主力軍。雖然當(dāng)前經(jīng)濟似乎正在企穩(wěn)回暖，但寫字樓租賃市場行情并未隨之回暖。目前，北京、上海、廣州、深圳等地寫字樓租賃市場行情仍呈現(xiàn)下滑態(tài)勢。據(jù)第一太平戴維斯中國南區(qū)董事長林木雄分析，外資企業(yè)今年的預(yù)算基本上已經(jīng)確定，目前大多只是希望完成今年的指標(biāo)。至于明年的預(yù)算，要到年底才定，所以，今年下半年國內(nèi)寫字樓租賃市場壓力還將比較大。

　　統(tǒng)計數(shù)據(jù)似乎也在證實林木雄的判斷。據(jù)戴德梁行、高力國際、仲量聯(lián)行等中介研究機構(gòu)統(tǒng)計，目前廣州市寫字樓市場空置率達19.8%~24.4%，面臨高空置率風(fēng)險。與此同時，廣州今年下半年還將有近40萬平方米寫字樓入市。其中，僅珠江新城就將有高德置地廣場、保利中心等新項目上市，總量估計近30萬平方米。

　　但“西塔”業(yè)主方城建地產(chǎn)副總經(jīng)理梁濟豪認(rèn)為，廣州市已確定發(fā)展為國家中心城市，對其他區(qū)域的輻射能力將大大加強。越秀集團副董事長、總經(jīng)理張招興更直言不諱：“我希望隨著廣州和華南經(jīng)濟的提升，香港IFC(國際金融中心)的客戶進駐到我們廣州IFC來。”林木雄也表示，大的方向應(yīng)該是肯定的，隨著金融危機的緩解，經(jīng)濟明確復(fù)蘇，外資還是會進來的。