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    獲悉，包括臺灣聯(lián)發(fā)集團、漢威資本等在內(nèi)的外資機構(gòu)紛紛出手在京購置持有型物業(yè)，涉及金額或超過20億元。

　“未來一段時間，將會有更多的外資基金進入北京物業(yè)市場，而且規(guī)模不小�！�10月19日，仲量聯(lián)行中國投資部主管翰德偉表示。

　 根據(jù)仲量聯(lián)行的市場報告顯示，第三季度，北京寫字樓租金下降幅度明顯收窄，至2.9%，但吸納量卻達到13.9萬平方米，相當于前兩個季度總和。

　 大單再現(xiàn)

　 沉寂一年之久的北京寫字樓市場再現(xiàn)外資身影

　 近日，臺灣手機芯片廠商聯(lián)發(fā)科發(fā)公告稱，旗下子公司聯(lián)發(fā)博動與北京融科智地簽署了一份總金額達人民幣7.449億元的不動產(chǎn)購買協(xié)議，將購入位于北京中關(guān)村的融科咨訊中心D座。融科資訊中心D座土地面積為6000平方米，總建筑物地上面積為28542平方米。

　 記者獲悉，因該物業(yè)未落成，聯(lián)發(fā)科將對交易金額分四期進行支付。據(jù)專業(yè)機構(gòu)評估，這筆交易看上去很劃算。世邦魏理仕報告顯示，該物業(yè)大約值7.72億元，戴德梁行的評估價也比成交價高出近1000萬元。

　 聯(lián)發(fā)科雖在公告中稱，該物業(yè)將充作辦公用，但實不盡然。據(jù)悉，聯(lián)發(fā)科大陸總?cè)藬?shù)僅1000人左右，其中北京只有400多人。其投資意圖可見一斑。

　 臺灣聯(lián)發(fā)科的投資行為因上市公司“公告”浮出水面，而北京還有一宗外資大單因業(yè)主低調(diào)行事還鮮為人知。

　  獲悉，位于北京東二環(huán)商務核心區(qū)的頂級寫字樓項目第五廣場的外資股東漢威資本在9月初已經(jīng)將中方股份全部歸入懷中，漢威資本為此付出的代價約為12億元人民幣，至此，漢威資本已全部擁有該項目權(quán)益。

　 早在一年多以前，漢威資本就已以約25億元人民幣的價格從另一中方股東手中取得該項目超過50%的股權(quán)。據(jù)了解，該項目擁有三棟5A級寫字樓及地下商業(yè)等，總建筑規(guī)模約為12.43萬平方米，

　 漢威資本則是由華潤中國注資的一家國際地產(chǎn)基金公司，與華潤置地等都隸屬于華潤集團。不同的是，華潤置地是房地產(chǎn)開發(fā)公司，而漢威資本則是私募基金管理公司。據(jù)悉，漢威資本超過80%的股本金來自國際資本，剩余的來自華潤集團和英國最大的商業(yè)地產(chǎn)商利寶國際。

　 值得注意的是，北京持有型物業(yè)市場今年以來僅有的兩宗大單成交之日，正值金融危機一年之際。

　 “第二、第三季度外資對中國物業(yè)的關(guān)注就已開始回暖，如果不出意外，未來一段時間，還將有規(guī)模較大的外資進入到物業(yè)投資領(lǐng)域。”翰德偉同時指出，除了直接購買資產(chǎn)之外，股權(quán)投資以及共同基金等創(chuàng)新模式都將被更廣泛地應用到外資的物業(yè)投資之中。

　 樂觀但謹慎

　 外資在物業(yè)投資領(lǐng)域的再度“破局”其源動力恐怕與持有型物業(yè)特別是寫字樓市場的回暖不無關(guān)系。

　 “今年第三季度或就是北京寫字樓市場的底部，第四季度或者明年第一季度有可能出現(xiàn)轉(zhuǎn)折點。”世邦魏理仕高級董事黃蔚接受本報記者專訪時這樣預測，受全球經(jīng)濟回暖預期影響，北京寫字樓市場本輪調(diào)整或呈V形，而不是U形。

　 高力國際物業(yè)服務有限公司華北區(qū)研究與咨詢部助理董事謝靖宇也指出，第三季度，雖然北京甲級寫字樓市場租金仍表現(xiàn)“全線跌宕”，但跌幅較上季收窄。

　 “第四季度的租金預計仍然有所下跌，但逐漸恢復的市場信心將不會使租金出現(xiàn)大幅下滑。”仲量聯(lián)行北京公司董事總經(jīng)理張瑩指出。

　 第一太平戴維斯的數(shù)據(jù)也論證這種趨勢，第三季度北京甲級寫字樓市場有效租金下調(diào)至每月148.4元/平方米，環(huán)比下降1.8%，較上季度5.7%的降幅有所改善。

　 “與周邊市場相比，金融危機以來，北京寫字樓租金的下降水平已是最低的了，很多外資客戶都非�？春弥袊�市場�！焙驳聜ネ嘎叮�金融危機以來，香港寫字樓租金大約下降了40%，新加坡則更甚。

　 外資投資信心的另一個來源則是吸納量的迅速回升。根據(jù)仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)，從第三季度開始，吸納量的上升也非常明顯，約為13.9萬平方米，相當于今年第一、第二季度的總和。張瑩預計今年全年北京寫字樓的吸納量將達到35萬-40萬平方米。

　 但翰德偉同時指出，外資對投資中國物業(yè)雖有活躍跡象，但外資投資仍然十分謹慎�！爸饕�原因還在于目前北京寫字樓市場的租金仍處于下行通道，供應量又比較大�！�

　 仲量聯(lián)行預計，今年寫字樓的供應量或?qū)⑦_到140萬平方米，使得整體市場的寫字樓存量達到900萬平方米，其中甲級寫字樓的存量達到380萬平方米�！靶略龉�應繼續(xù)推高整體市場空置率0.5個百分點，達到新的歷史高位27.8%�！�

　 對此，謝靖宇也指出，北京寫字樓資本值預計在2009年將低谷運行（每平方米27,375元人民幣）后，受物業(yè)市場在2010年將回升的預期，在2010年、2011年及2012年分別將重新攀升至每平方米29,287元人民幣、每平方米29,902元人民幣和每平方米30,544元人民幣的水平。另一方面，鑒于短期內(nèi)租金難以快速上升，而寫字樓資本值處于高位且下降機會甚微的判斷，北京寫字樓市場的投資回報率水平會繼續(xù)走低，預計初始投資回報率在2009年萎縮到7.14%，到2010年則下降至6.88%的水平。

　 外資此次出手或只是探路，而全面開花可能還有待時日。