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    商用物業(yè)的春天不遠(yuǎn)了

    新《保險(xiǎn)法》10月1日正式實(shí)施,首次放開保險(xiǎn)公司直接投資房地產(chǎn),早就虎視眈眈的保險(xiǎn)業(yè)資金終于可以名正言順地大舉殺入樓市。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)將有超過2000億元巨資進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè),對樓市產(chǎn)生極大影響,變局或許因此而產(chǎn)生。專家認(rèn)為,回報(bào)相對穩(wěn)定的寫字樓等商用地產(chǎn)將是保險(xiǎn)業(yè)資金樂意品嘗的“頭啖湯”,廣州等商用地產(chǎn)發(fā)達(dá)的一線城市將直接受益,但保險(xiǎn)公司直接進(jìn)入開發(fā)領(lǐng)域的可能性目前并不大。

    保險(xiǎn)業(yè)巨額資金引人關(guān)注

    今年10月1日起實(shí)施的新《中華人民共和國保險(xiǎn)法》,允許國內(nèi)保險(xiǎn)企業(yè)將投資范圍擴(kuò)大至房地產(chǎn)市場。摩根大通近日預(yù)期,中保監(jiān)未來會(huì)持續(xù)放寬保險(xiǎn)公司投資渠道,特別是投資于房地產(chǎn)行業(yè)。仲量聯(lián)行近日發(fā)布的《正在崛起的中國機(jī)構(gòu)投資者》分析也認(rèn)為,中國房地產(chǎn)業(yè)的大宗物業(yè)投資主體,將由之前的境外機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)變?yōu)橐员ｋU(xiǎn)公司為代表的國內(nèi)機(jī)構(gòu)投資者。

    根據(jù)仲量聯(lián)行的統(tǒng)計(jì),2008年,中國保險(xiǎn)業(yè)的總投資額為22500億元。如按照其他國家的通行慣例保守估計(jì):即保險(xiǎn)業(yè)在房地產(chǎn)的投資比例限額占總投資額的15%,并假設(shè)其中30%投資于海外房地產(chǎn)市場,中國的保險(xiǎn)公司可在國內(nèi)投資價(jià)值2360億元人民幣的房地產(chǎn)物業(yè),這相當(dāng)于開發(fā)商龍頭企業(yè)萬科地產(chǎn)五年的銷售總金額了。

    相對仲量聯(lián)行的估算,中原地產(chǎn)預(yù)計(jì)保險(xiǎn)資金的入市規(guī)模相對保守,但也達(dá)到1500億元之巨。該公司發(fā)布的研究報(bào)告表示,保險(xiǎn)資金進(jìn)入地產(chǎn)市場將是一個(gè)長期過程,目前保險(xiǎn)公司正在籌備相關(guān)部門并逐步熟悉國內(nèi)地產(chǎn)市場,短期內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)地產(chǎn)收購潮,但保險(xiǎn)資金入市的影響將在未來逐步體現(xiàn)。

    商用物業(yè)被投資者看好

    如此巨大的資金進(jìn)入樓市,首先會(huì)投向哪里?寫字樓和商鋪將是首選。廣州樓市專家韓世同認(rèn)為,保險(xiǎn)業(yè)資金應(yīng)該會(huì)優(yōu)先投資類似中信廣場或天河城這類成熟的商用物業(yè),對于具有穩(wěn)定收益的項(xiàng)目是一個(gè)轉(zhuǎn)手出貨的好機(jī)會(huì),商用物業(yè)的投資者應(yīng)該把握好這樣的機(jī)會(huì)。

    對于廣州這樣商用物業(yè)非常成熟的一線城市來說,保險(xiǎn)業(yè)的投資機(jī)會(huì)非常多,相信吸引進(jìn)入的資金也會(huì)相當(dāng)巨大。保險(xiǎn)業(yè)資金的即將進(jìn)入,給廣州這樣的商用物業(yè)一線投資市場已經(jīng)提前帶來了明顯變化。中立地產(chǎn)寫字樓代理有限公司董事總經(jīng)理文志堅(jiān)透露,近期有不少保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)主動(dòng)接觸該公司,這些機(jī)構(gòu)均有意購買寫字樓、酒店等大宗優(yōu)質(zhì)商用物業(yè),且傾向于整棟購買。

    據(jù)仲量聯(lián)行廣州商用地產(chǎn)部副董事石堅(jiān)濤透露,目前銀行業(yè)已經(jīng)先于保險(xiǎn)業(yè)進(jìn)入商用物業(yè)投資市場,廣州第三季度四單最大宗的甲級寫字樓交易中,兩宗分別為廣東發(fā)展銀行和上海浦東發(fā)展銀行購買的珠江新城新落成的甲級寫字樓。根據(jù)仲量聯(lián)行剛剛發(fā)布的《廣州第三季度房地產(chǎn)市場回顧報(bào)告》顯示,第三季度廣州商用物業(yè)投資市場強(qiáng)勁反彈,甲級寫字樓吸納量為15萬平方米,超過了面積為13萬平方米的新落成量。

    保險(xiǎn)公司參與開發(fā)的可能性不大

    “不少主營業(yè)務(wù)并不是房地產(chǎn)的企業(yè)都先后參與開發(fā)房地產(chǎn),例如海爾、魯能、長虹等,而且成績也不俗。”中泰集團(tuán)營銷總監(jiān)鄧浩志預(yù)測,大保險(xiǎn)公司可能參與房產(chǎn)開發(fā),但對于開發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足的保險(xiǎn)公司,或許投資是更保險(xiǎn)的選擇,在一線城市保險(xiǎn)公司或直接參股開發(fā)商,或以投資基金形式出現(xiàn)。

    不過,鄧浩志也對保險(xiǎn)業(yè)資金的進(jìn)入表示了擔(dān)憂,保險(xiǎn)業(yè)沒有太多房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn),因此保險(xiǎn)業(yè)要注意控制風(fēng)險(xiǎn),特別是進(jìn)入的規(guī)模,特別是要照顧主營業(yè)務(wù)的需要。

    “根據(jù)相關(guān)規(guī)定,保險(xiǎn)資金不能直接用于購買住房或炒房炒地,一般只是允許用于購買辦公樓、商業(yè)地產(chǎn)等,而這部分對住房市場的影響可能不會(huì)大。也就是說,雖然短期內(nèi)對房地產(chǎn)市場可能有一定的影響,但對目前的住房市場,在短期內(nèi)難以產(chǎn)生大的影響。”樓市專家陳真誠認(rèn)為,一些保險(xiǎn)資金通過信托等途徑可能進(jìn)入開發(fā)商的開發(fā)資金中,成為開發(fā)商融資渠道之一。

    廣州樓市專家韓世同認(rèn)為,保險(xiǎn)業(yè)資金以保本、穩(wěn)妥的投資渠道為主,“買房地產(chǎn)股風(fēng)險(xiǎn)大,做開發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)也大,保險(xiǎn)公司直接做開發(fā)商的可能性不大。”

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    保險(xiǎn)公司投資地產(chǎn)暗流洶涌

    雖然保險(xiǎn)業(yè)資金還未正式開放進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè),事實(shí)上保險(xiǎn)公司暗地里投資房地產(chǎn)是公開的秘密。2006年底,新華人壽保險(xiǎn)股份董事長關(guān)國亮因違規(guī)運(yùn)用保險(xiǎn)資金投資房地產(chǎn)等領(lǐng)域,中國保監(jiān)會(huì)委員會(huì)責(zé)令新華人壽調(diào)整其董事長職務(wù)。據(jù)統(tǒng)計(jì),目前國內(nèi)保險(xiǎn)公司購買的物業(yè)累計(jì)近20萬平方米,進(jìn)入房地產(chǎn)市場的資金量保守估計(jì)有100億元。

    從8月的金地到9月的綠城,短短一個(gè)月時(shí)間里,平安集團(tuán)通過旗下的平安信托將250億元的大單砸向了房地產(chǎn)市場。此前平安信托已運(yùn)作過多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目,去年5月投資18億元在成都核心地帶建設(shè)酒店、寫字樓等綜合性物業(yè),當(dāng)時(shí)被看作保監(jiān)會(huì)放行險(xiǎn)資進(jìn)入房地產(chǎn)市場的信號,但與大型房地產(chǎn)集團(tuán)的合作還是第一次。

    與平安相比,中國人壽的表現(xiàn)并不落后。今年7月,中國人壽通過旗下的中國人壽投資控股有限公司與信達(dá)投資公司簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議,在商業(yè)地產(chǎn)、酒店投資和物業(yè)管理等業(yè)務(wù)領(lǐng)域展開全方位的合作。

    人保集團(tuán)也通過控股華聞控股和中誠信托,認(rèn)購了后兩者參與的房地產(chǎn)項(xiàng)目部分資產(chǎn),還抓住了金融街西拓的機(jī)會(huì),與金融街控股股份有限公司簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議,為人保集團(tuán)整體入駐金融街及投資不動(dòng)產(chǎn)開閘做好準(zhǔn)備。