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    ■寸土寸金的CBD地區(qū)，不少住宅項(xiàng)目的價(jià)格遠(yuǎn)超寫字樓

   “房價(jià)太高”的喊聲四起，四處托人買房的人卻一抓一大把；股市動蕩，但地產(chǎn)企業(yè)頻頻上市連造首富；租售比這個(gè)國際上通用的投資原則，卻在北京樓市徹底被忽略，沒有人投資房產(chǎn)的時(shí)候會想起；臨近年關(guān)，新一輪搶購潮又開始出現(xiàn)……2009年的樓市在讓人蕩氣回腸的同時(shí)，又徹底失去方向，說不好現(xiàn)狀、看不懂未來，看得到的是熱熱鬧鬧的一個(gè)個(gè)場景中，一些看似悖謬的怪現(xiàn)象正在上演。在政策、市場都存在太多的不確定因素的情況下，艱難地去空談未來，不如冷靜地看清眼下的現(xiàn)狀。這樣，也許來得更實(shí)際一些。

    房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士介紹，根據(jù)國際慣例，健康的樓市，一般相同區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目售價(jià)要比住宅項(xiàng)目高出30%左右。但眼下，在北京，住宅和寫字樓價(jià)格出現(xiàn)倒掛，部分區(qū)域住宅價(jià)格比寫字樓價(jià)格高出50%已經(jīng)是常見現(xiàn)象。

    ■同一項(xiàng)目公寓價(jià)格貴2萬元

    昨天，燕莎附近的樓盤“四季世家”以8萬多元/平方米的價(jià)格在香港開盤銷售，該樓盤原為瑞辰國際中心,現(xiàn)已由棕櫚泉接手，并和國際知名連鎖酒店四季酒店合作。當(dāng)天推出的20多套房子全被香港購房人“搶”光，銷售額近4億元。而在同一個(gè)區(qū)域，目前售價(jià)為2.9萬元/平方米、3.3萬元/平方米的兩個(gè)寫字樓物業(yè)售樓處卻“門可羅雀”，冷清異常。

    寫字樓比周邊住宅價(jià)格低近一倍的現(xiàn)象不止發(fā)生在燕莎。在北京寫字樓最昂貴的CBD地區(qū)，財(cái)富中心在售的住宅項(xiàng)目御金臺 成交均價(jià)5.28萬元/平方米，但財(cái)富中心寫字樓部分成交均價(jià)3.03萬元/平方米。寸土寸金的金融街也是如此:中海凱旋高檔公寓售價(jià)達(dá)5萬多元/平方米，周邊的通泰等寫字樓售價(jià)相差2萬到3萬/平方米，銷售情況也依然是貴的住宅被“搶著買”。位于北京崇文區(qū)的國瑞城,其公寓價(jià)格為3萬元/平方米，最高達(dá)3.5萬元/平方米，而其周邊的寫字樓每平方米價(jià)格不超過2萬元，單價(jià)相差1萬元以上。

    不僅寫字樓和住宅的售價(jià)出現(xiàn)了倒掛，事實(shí)上，在北京土地交易市場上，商業(yè)地塊和住宅地塊同樣倒掛的現(xiàn)象舉不勝舉。

    ■炒房是住宅和寫字樓價(jià)格出現(xiàn)倒掛主要原因

   “眼下住宅和寫字樓單價(jià)嚴(yán)重倒掛，不是北京寫字樓供大于求出現(xiàn)價(jià)格下跌，而是住宅漲得太快，而促使這種現(xiàn)象產(chǎn)生的主要原因是‘炒房’。”中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰如是說。

    中原地產(chǎn)歷年的商業(yè)地產(chǎn)研究報(bào)告顯示，“倒掛”現(xiàn)象始于2006年下半年，“主要原因是大量投資客——就是所謂的炒房人加入樓市，炒房現(xiàn)象使得北京住宅價(jià)格快速上漲，尤其是高端住宅市場價(jià)格快速上漲，而寫字樓由于受貸款政策限制——首付五成、最長貸款期10年，投資人鮮見，需求市場都是自用的，價(jià)格就沒有被炒起來，倒掛現(xiàn)象就自然出現(xiàn)。”

    李文杰的觀點(diǎn)獲得多位業(yè)內(nèi)人士的認(rèn)可。“2008年樓市調(diào)整，住宅價(jià)格出現(xiàn)下跌，而寫字樓價(jià)格基本平穩(wěn)也說明了這點(diǎn)，高檔住宅市場存在泡沫，而寫字樓市場則沒有。”據(jù)介紹，2006、2007年，北京樓市上出現(xiàn)第一輪炒房熱，也引來了住宅第一輪大幅漲價(jià)；2009年，住宅市場經(jīng)歷了第二輪大幅漲價(jià)，高端住宅市場尤其吸引了很多為了抵御通漲而購房置業(yè)的投資客。而相比之下，由于受信貸政策不支持投資客進(jìn)入寫字樓市場的影響，北京的寫字樓市場一直是大業(yè)主整購居多、面向個(gè)人散售的少，保證了寫字樓市場價(jià)格平穩(wěn)。

    除此之外，戴德梁行華北區(qū)董事總經(jīng)理何衍鈞還指出“商住倒掛”的另外一個(gè)原因——商用辦公樓受實(shí)體經(jīng)濟(jì)影響大，在全球經(jīng)濟(jì)整體不振的情況下，投資者不會輕易投資。

    ■解決“商住倒掛”現(xiàn)象或需政策引導(dǎo)

    業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“商住倒掛”現(xiàn)象的存在，本身說明北京樓市眼下的高檔住宅市場已現(xiàn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)，有關(guān)部門需通過政策的制定，引導(dǎo)投資購房人由住宅引導(dǎo)到寫字樓物業(yè)，既可避免樓市泡沫的加重，又讓購房人多一個(gè)投資的種類。

    “為什么過去很多寫字樓的開發(fā)商整賣的多——哪怕低價(jià)整賣，也不愿意或者不敢拿出來散賣？為什么很多投資客寧愿選擇貴很多的高檔住宅也不買同一地區(qū)價(jià)格要便宜一半的寫字樓？和信貸政策分不開。”多位業(yè)內(nèi)人士強(qiáng)調(diào)，眼下寫字樓五成首付、最長10年期限的貸款政策是讓寫字樓開發(fā)商不愿意散售、購房人不愿意投資寫字樓的主要原因。“如果把首付放寬到四成，把貸款期限延長到15年、20年，這一局面或許將會改變。”

    此外，中原地產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)研究報(bào)告還顯示，正是由于“倒掛現(xiàn)象”的存在，深圳等較北京要“快半拍”的樓市已出現(xiàn)了部分投資客抄底寫字樓市場的現(xiàn)象。深圳中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，三季度以來至今，深圳寫字樓的成交量和價(jià)格雙雙出現(xiàn)了上升30%至40%的局面，主要原因是因?yàn)椴糠滞顿Y客因?yàn)樽≌�市場價(jià)格太高、風(fēng)險(xiǎn)顯現(xiàn)而轉(zhuǎn)向了價(jià)格尚處“洼地”的寫字樓市場。

    “再過半年，這一局面或許在北京樓市也會顯現(xiàn)。”北京嘉恒置業(yè)有限公司董事長李磊認(rèn)為。他透露，事實(shí)上，北京也有部分投資客已經(jīng)認(rèn)識到了寫字樓的投資價(jià)值，“住宅價(jià)格畸高、寫字樓價(jià)格趨低的眼下，也許是投資客資產(chǎn)換手的好時(shí)機(jī)。”