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    二套房貸首付最低四成業(yè)內(nèi)人士認為投資型小公寓門檻低優(yōu)勢消失

    本月初，國務院出臺“國11條”，收緊二套房貸政策，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，并且重申二套房首付四成。業(yè)內(nèi)人士認為，投資型小公寓進入門檻低的優(yōu)勢消失，購買者或?qū)⑦M入觀望狀態(tài)。

    現(xiàn)狀：去年小公寓銷售率最高

    去年，由于剛性需求的釋放，普通住宅得到了極大的消化，而投資型小公寓由于進入門檻低，供應量較少，公寓消化速度成為多種戶型中最快的一種，合富輝煌東莞市場研究部數(shù)據(jù)顯示，60平方米以下戶型在所有戶型中銷售率最高。

    進入2010年，小公寓的庫存變小。記者在采訪中了解到，目前東莞樓市公寓供應量較少，目前僅有中信風云匯、第一國際、中信凱旋國際、迪納公寓、天誠國際等樓盤。部分樓盤目前仍然標出一房首付2萬元、二房首付4萬元的宣傳口號，以低首付吸引購房者。然而，日前國務院推出國“11條”，重申二套房首付在四成以上后，這些低首付的宣傳將很可能不能兌現(xiàn)。2010年，小公寓的銷售趨勢是否還能再現(xiàn)2009年的輝煌？

    投資客：投資小戶型公寓或觀望

    東莞中原地產(chǎn)市場研究部分析稱，小戶型公寓主要針對投資需求，政策出臺后，投資入市門檻從首付兩成增加到四成，大部分投資客將陷入觀望。原本打算購買公寓的項小姐告訴記者，小公寓投資入戶門檻低，使得許多人都可以投資，但是如果首付提高至四成，門檻提高，她將考慮把錢花到其他方面。

    目前在推的迪納公寓相關(guān)負責人黃建輝則認為，政策對公寓銷售影響不大，因為目前市場上小公寓較小，而且該樓盤定價并不會很高，價格相對合理，對于投資者的影響不會太大。

    開發(fā)商：兩房三房更符合市場需求

    盡管去年公寓市場看好，但是仍然有部分開發(fā)商不愿意開發(fā)投資型小公寓，而是改為開發(fā)更加符合自住需求的兩房、三房。

    新中銀花園(論壇新聞)建造銷售部經(jīng)理陳潔華介紹，新中銀金色華庭新產(chǎn)品預期下半年面市，產(chǎn)品主要是緊湊兩房、三房，面積區(qū)間在70~90平方米之間，首批將會推出200套。陳潔華稱，限于70/90政策，目前新產(chǎn)品只能開發(fā)90平方米以下戶型，但經(jīng)東莞市場調(diào)研，認為市場上主力消費產(chǎn)品依然是中等戶型產(chǎn)品，兩房、三房，符合東莞市場的自住需求。同時，為避免入住人口過于復雜，將不推出投資型的小公寓。

    公寓變臉寫字樓

    隨著對東莞寫字樓市場的長線看好，住改商也成為許多小公寓新的出路。日前，虎門鎮(zhèn)虎門地標2010年初推出SOHO新里程新商務寫字樓，據(jù)介紹，該寫字樓原來是以公寓形式建設，在建設過程中進行住改商，變成“小型居家式辦公室”，集商務、居住一體，投入門檻低，該項目單間寫字樓面積約為58平方米。

    瑞鋒置業(yè)副總經(jīng)理姚麗軍認為，目前住改商手續(xù)簡化，為公寓變臉寫字樓提供了方便，而房地產(chǎn)具有較強的規(guī)劃風險能力，投資物業(yè)成為投資者保值的手段之一。

    合富輝煌東莞市場研究部經(jīng)理李興旺也指出，寫字樓售價比公寓高，對于投資者來說，風險也相對小。

    業(yè)內(nèi)人士：

    地段好的仍有需求

    東莞中原地產(chǎn)市場研究部分析認為，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，但是根據(jù)實際情況進行評估，仍有操作空間。該政策恢復到了2007年9月27日的狀況，不管是改善需求還是投資需求，只要是非首次貸款購房，均要首付四成（含）以上，政策限定的對象不是個人，而是家庭，家庭內(nèi)二套購房貸款首付均要四成（含）以上；但貸款利率仍然具備靈活操作空間，沒有規(guī)定像“9·27”時的基準利率的1.1倍，而是讓銀行根據(jù)貸款對象和實際情況自行評估決定。

    李興旺認為，對于地段好的公寓仍然會有投資需求，政策對這些公寓的影響不會太大。此外，小公寓在年前消化較多，年后在城區(qū)的公寓非常少，小公寓的稀缺性擺在那里，仍然會有足夠的購買力。

    李興旺表示，由于目前東莞樓市仍是以剛性需求自住為主，投資所占比重很小，小公寓也存在著不少半自住半投資的客戶，因此樓市走勢不會有根本性的改變，而只是一個小幅微調(diào)。

    地產(chǎn)專業(yè)人士認為：

    二手房市場投資客離場

    “二套房貸首付款比例不得低于40%，你現(xiàn)在買的是第二套房，所以現(xiàn)在你需要付四成首付。”昨日在怡豐路的一家地產(chǎn)中介公司里，中介的經(jīng)紀人細心地向消費者做解釋。有地產(chǎn)專業(yè)人士分析認為二套房貸首付比例不能低于40%政策的出臺，將會對購房者的預期產(chǎn)生影響，使市場的觀望氣氛更濃了。

    成交量下降

    滿堂紅地產(chǎn)經(jīng)理肖文曉表示，二套房貸首付比例不得低于40%，對二手房市場來說，將會對購房者的預期產(chǎn)生影響，從而使市場的觀望氣氛更濃，成交量也將因此下降。

    漢鼎地產(chǎn)營銷總監(jiān)楊俏也表示，預計二手房市場將經(jīng)歷一定時期的政策適應期，投資客離場，成交量下跌，市場重回觀望。啟富置業(yè)總經(jīng)理張霞認為，可有效抑制房價過快上漲。

    對剛性需求是好消息

    合富置業(yè)專業(yè)人士表示，對政策重申，主要還是打擊投機現(xiàn)象，預計投機性購房比例在二手房市場會有所下降。無疑將加大改善型購房者置業(yè)門檻，但不會影響有剛性需求購房者的入市積極性，反而在當前二手樓價更穩(wěn)定的前提下，對剛性需求買家來說是個好消息。世安居不動產(chǎn)總經(jīng)理夏玉飛分析認為，對東莞影響不大，因為東莞剛性需求（自住需求）旺盛。