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    2010-1-21中國(guó)人喜歡講風(fēng)水，中國(guó)股市樓市的風(fēng)水是政策，2009年的股市樓市可謂風(fēng)生水起，背后是政策之“風(fēng)”和貨幣之“水”。新年伊始，政策風(fēng)水突變，樓市要順應(yīng)“國(guó)十一條”的風(fēng)向，還要面對(duì)央行上調(diào)準(zhǔn)備金的壓力。然而，政策風(fēng)水的變化并非都是利空，詳細(xì)解讀，還有些很深的道理。

    “國(guó)十一條”化解了“物業(yè)稅”的利空

    “國(guó)十一條”的內(nèi)容可以簡(jiǎn)單概括為5大項(xiàng)：1、增加供給；2、抑制投機(jī)；3、加強(qiáng)監(jiān)管；4、安居工程；5、地方負(fù)責(zé)。值得一提的是，前期在某些地方媒體“空轉(zhuǎn)”了一陣子的物業(yè)稅，在“國(guó)十一條”中卻只字未提，而開征物業(yè)稅是房地產(chǎn)最大的利空。

    站在購(gòu)房者的角度看，美國(guó)人買房繳財(cái)產(chǎn)稅，按照美國(guó)加州1.3%的稅率，51年所繳稅款就超過了買房的全部本金，不少新區(qū)還要再加1%，按2.3%的稅率計(jì)算，只需要30年，房產(chǎn)投資的本金就歸零了，所以美國(guó)很少有人把房地產(chǎn)作為長(zhǎng)期投資的工具。財(cái)產(chǎn)稅的英文是Property Tax，坦率地說，我一直也沒弄明白中國(guó)的物業(yè)稅是什么概念。如果是指財(cái)產(chǎn)稅，那么開征物業(yè)稅的前提是要搞“土地革命”，先要讓國(guó)有土地私有化，否則就是一個(gè)“悖論”，等于是讓扛長(zhǎng)工的農(nóng)民替地主繳稅，讓住酒店的旅客在房費(fèi)之外為酒店納稅，這個(gè)“悖論”說到哪里也講不通。此外，開征任何新稅種，依法都要經(jīng)過全國(guó)人大的核準(zhǔn)，未經(jīng)人大審核就模擬開征物業(yè)稅的“空轉(zhuǎn)”，在法律上說是空穴來風(fēng)。

    假設(shè)不搞土地革命，房歸房，地歸地，房主繳房子的財(cái)產(chǎn)稅，地主繳土地的財(cái)產(chǎn)稅。這在理論上似乎是可行的，但是若把賬算清楚，開征物業(yè)稅就會(huì)使中央財(cái)政破產(chǎn)！假設(shè)要征收2%的物業(yè)稅，房子占1/3，土地占2/3，這個(gè)賬該怎么算呢？據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，中國(guó)城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)總值（包括工業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)在內(nèi)）大約是300多萬億，以此為基數(shù)，中央財(cái)政每年要為價(jià)值200多萬億的土地繳納4萬多億的稅。雖然同時(shí)還有各類房產(chǎn)主上繳的1萬多億，國(guó)家作為土地?fù)碛姓叩膬艏{稅額每年還是有3萬多億的缺口。國(guó)家繳稅雖說是左口袋交給右口袋，但由于稅種不同，用途不一，國(guó)家還是要依法規(guī)定稅收預(yù)算收支的�，F(xiàn)在中央一級(jí)財(cái)政已經(jīng)入不敷出了，哪里還能單列出3萬多億國(guó)有土地的物業(yè)稅支出呢？

    所以，“國(guó)十一條”的頒布化解了物業(yè)稅開征“空轉(zhuǎn)”的威脅，這仿佛是一塊石頭落了地，應(yīng)理解為一大利好。本輪調(diào)控的目的是遏制房?jī)r(jià)的過快上漲，保持房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)均衡發(fā)展，調(diào)控的基調(diào)是“降溫”，而不是“熄火”，這是我們理解和執(zhí)行“國(guó)十一條”的重要前提。