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    “幾年前，商鋪賣家都宣稱10%的投資回報率，現(xiàn)在敢這樣承諾的少了�！弊罱�，準備投資商鋪的楊先生發(fā)現(xiàn)了這個細微的變化。此前，受通脹預(yù)期影響，大量民間資本涌入杭州房產(chǎn)市場，商鋪售價被一再推高。與之相對應(yīng)的，則是商鋪租金普遍維持在較低水平。及至今日，隨著租售價落差加劇，市場風險也正進一步加劇。

    租售比加大

    王偉是杭州一家私營企業(yè)的老板，經(jīng)商數(shù)年積累了不少資金。前年，他花86萬元購買了文三西路一間臨街帶租約商鋪。按照當時的想法，該商鋪處在成熟的城西商圈中，投資風險應(yīng)該不大，因此他很快就付了全款。然而，讓王偉沒有想到的是，與普遍上漲的商鋪價格形成鮮明對比，這里的租金卻始終維持在低位徘徊，這樣算下來，如今該商鋪的租金回報率甚至還不到3%。

    去年以來，房地產(chǎn)市場再度“瘋狂”。一同漲起來的，還有商鋪。以建國路的一間臨街商鋪為例，在去年8月份成交，其每平方米成交單價接近10萬元，比前年翻了一番。“平均來看，去年商鋪價格上漲百分之五六十的情況比較普遍。”專門從事商鋪租售的中原地產(chǎn)中介劉江表示。

    然而，在這一輪漲價潮中，商鋪的租金卻未能跟上節(jié)奏。

    對于租金漲幅，業(yè)內(nèi)一般認同的是，即使如延安路這樣一類地段的商鋪，其租金一年也就漲8%-10%；而一類地段相對較差的，租金年漲幅則在5%-6%之間；而二三類的租金則僅能上漲5%左右，甚至幾年不漲。

    也正因為售價高漲、租價平行，直接導(dǎo)致了商鋪回報率大幅回落。導(dǎo)報記者了解到，杭城前年商鋪回報率還能達到5%-6%，幾年前高的時候甚至在8%左右；而如今，這一數(shù)字已下降至3%，甚至更低。

    6%是分水嶺

    其實對大多數(shù)投資者而言，在購買商鋪時，首先關(guān)注的往往就是回報率。

    世方商業(yè)地產(chǎn)顧問機構(gòu)總經(jīng)理張平表示，從現(xiàn)實的區(qū)域租金核算，如果回報率高于6%，此商鋪就有投資價值。6%的回報率，是基于兩種考慮：一是商鋪的銀行按揭基準利率在6%左右。如果回報率達到6%，可以滿足貸款者的月供；二是銀行存款收益低于6%。如果回報率高于6%，則投資商鋪比錢存銀行更有“錢”途。

    而按照“有投資價值”計算，住宅投資年回報率一般為5%到8%，商鋪的收租、增值綜合回報率基本在年8%以上，但“目前杭州多數(shù)商鋪均未達到6%的投資回報率”。業(yè)內(nèi)人士表示。

    事實上，就杭州樓市而言，商鋪售價與租金的回報率對照本地人均月收入水平，差距也是不言而喻。導(dǎo)報記者算了這樣一筆賬，以文三西路的商鋪為例，王偉的商鋪年租金在2.5萬元，依照“售價應(yīng)該在租金的25倍較合理”的計算方法，25倍應(yīng)該是相當于60萬元左右的售價，而這個金額與他所支付的86萬元價格相比，差距甚大。

    商鋪投資個性化強

    如今，由于平均租金回報率降低，在杭城一些不夠成熟的商圈甚至還出現(xiàn)了部分商鋪長期空置的現(xiàn)象。

    “商鋪是非常個性化的投資工具，與住宅和寫字樓完全不同�！睂Υ�，商鋪研究人員彭希平分析，“一般來說，同一小區(qū)的住宅因為朝向、樓層等因素，租金價格和售價有所差異，但差異普遍保持在較小的區(qū)間中。即使在一條20米長的商街上，每一間商鋪因為其位置、周邊環(huán)境、經(jīng)營項目的不同，租金、售價甚至可能出現(xiàn)天壤之別�！币虼�，他認為，對于投資者來說，如何理性地定位自己的投資對象、選擇商鋪、進行經(jīng)營至關(guān)重要。

    “假如投資商鋪，一定要看地段，也就是交通和附近的商業(yè)氛圍；其次是看經(jīng)營用途；三看有效客源。”彭希平建議，挑選商鋪時開發(fā)商、建筑商、設(shè)計單位的水平，主力店與次主力店的搭配等都很重要。