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    自從去年開始，隨著大量新盤進入又一輪的交付周期以來，社區(qū)入住率的提高和居民購買力的增強，投資回報或租金也穩(wěn)步上揚等多重因素催生下，社區(qū)商鋪正以其良好的升值潛力和巨大的投資潛力而受到愈來愈多人的青睞。

    據(jù)贏商商鋪庫統(tǒng)計，僅在2008年一年，杭州就有20個社區(qū)商鋪項目上市，而到了2009年，這一數(shù)字則更是達到了30余個�？梢哉f，杭州商鋪供應已經(jīng)進入了“社區(qū)商鋪時代”，社區(qū)商鋪將成為商業(yè)物業(yè)的主流趨勢已是不爭的事實。

    業(yè)內(nèi)人士分析指出，近年來，由于大型商場供應量一直居高不下，網(wǎng)點密布，所以投資大型商場風險大于收益。相反，底商由于它是作為其他物業(yè)的配套設施而建，面積通常不超過所配套物業(yè)的20%，且天然就有了一定的顧客源。如果開發(fā)商能夠因勢利導，根據(jù)物業(yè)使用的特點對底商作出準確定位，就確保了底商的經(jīng)營具備一定的排他性。這樣的底商，無論是對投資者還是經(jīng)營者都減少了風險。反過來，低風險的底商也就容易銷售或出租，又降低了開發(fā)商的風險，從而獲得雙贏局面。近年來，底商投資風從廣州，深圳逐漸刮到了上海，杭州一帶，底商投資已經(jīng)成為繼公寓和寫字樓之后個人房產(chǎn)投資的新寵。

    那么，在當前的環(huán)境下，消費者對于社區(qū)商鋪究竟又該如何更好投資？作為專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)投資機構(gòu)，贏商投資認為社區(qū)商鋪的投資要注意以下幾點：

    第一，選擇社區(qū)商鋪要看社區(qū)人群的數(shù)量、層次和特征。社區(qū)商鋪的合理定位和服務必須研究社區(qū)人口構(gòu)成，以及業(yè)主的特征及數(shù)量。對消費能力一般的社區(qū)，也就是一些郊區(qū)大盤，入住后居民居家日常所需的商品還是希望在社區(qū)內(nèi)能滿足到位，如經(jīng)營一些生鮮蔬菜超市、水果店、早餐店、特色小吃店、糧油食品店、日雜百貨小店、美容美發(fā)店、干洗店、社區(qū)大藥房、兒童玩具飾品店等業(yè)態(tài)還是很可為的。而且目前郊區(qū)大盤內(nèi)社區(qū)商鋪相對于市中心商鋪價位低。而對于高檔社區(qū)，除日常所需外還可考慮諸如咖啡店、酒吧、國際品牌專營店等。

    第二，通過研究社區(qū)的成熟度，借鑒商鋪轉(zhuǎn)讓價格，合理定位商鋪價位。商鋪的價格也有一個大致的類比，是和同位置的住宅價格相比，在3倍以內(nèi)的尚屬有升值空間，如果過高，則明顯風險過大。按同地段同類型的租金計算，能在8～10年以內(nèi)收回全部投資的商鋪較為理想。配套成熟的社區(qū)其商鋪相對更具有商業(yè)價值，其價位也相對較高。除去人為炒作因素，若商鋪的轉(zhuǎn)讓價格，逐漸上升，其商業(yè)價值也愈高，值得購買投資。如位于城西翠苑，蔣村一帶的社區(qū)商鋪就處于成熟商圈中的優(yōu)質(zhì)商鋪，面積不大，60方左右，但是這些商業(yè)物業(yè)的租金不低，20平方米左右的商鋪每年2.5萬-3萬元左右，處于十字路口的租金較貴，達到了3.2萬元/年，每平方米每天能租到3-4元。

    第三，要看社區(qū)規(guī)劃。這點對于郊區(qū)大盤尤為重要。盡管目前商鋪入住率低，但由于政府規(guī)劃，以后周邊會有交通樞紐中心、換乘中心等，這樣的商鋪就算目前租金回報率低，還是有極高的投資價值的。還要考慮規(guī)劃中的配套設施建設，如公交車站、學校等，如果周邊規(guī)劃再有寫字樓、商場等附加值更高的物業(yè)，那更是要抓緊投資了。如果幾個住宅小區(qū)聚集在一起形成“扎堆效應”，那也是理想的商鋪，因為這些小區(qū)底商/沿街商鋪會形成商業(yè)街的格局，將會帶來理想的消費人流。另一個重要方面要考慮到周邊道路的寬度，沿街商鋪最為理想。路窄可以積聚人氣，吸引客流。對于很寬的道路，投資價值的意義不大，因為只有車流，加上隔離帶會截斷人流。這樣的商鋪投資空間將非常狹窄。

    第四，謹慎對待“包租”問題；出售底商產(chǎn)權，保證投資者年回報率是開發(fā)商吸引客戶的流行方式。對于規(guī)模較大的底商的出售，開發(fā)商經(jīng)常選擇“包租”方式，將底商分割成幾十平方米或百余平方米不等的小單元出售給投資者，以降低總價吸引中小投資者。投資者會得到幾年的8％—10％的回報率保證，且不必參與租賃與經(jīng)營，因而此種投資方式頗受部分投資者的歡迎。但是，也應該提醒投資者的是，一旦開發(fā)商承諾的回報率結(jié)束，投資者很難繼續(xù)得到租金回報或?qū)⑺�購底商出售�?/p>

    第五，投資商鋪與投資住宅有所不同，一般來說，商業(yè)建筑的土地出讓金要比住宅高，土地出讓年限只有40年；在貸款政策方面，住宅底商的貸款是6成10年，利率是6.25％。但只有工程到了具備竣工備案條件后，銀行才會放款。因此，住宅底商貸款的月供是在房子即將投入使用時才發(fā)生。繳納的費用也不同，水、電、氣、熱等需按專門的商業(yè)市政標準繳費，物業(yè)管理費高于普通住宅。另外，根據(jù)不同的經(jīng)營范圍，各行業(yè)的主管部門對房屋都有些特殊要求等。計算投資回報時要留有余地，除了前期投入外，后期的裝潢、經(jīng)營、維護等費用也會很大，有時候空置是難免的。如果是自己經(jīng)營還會有經(jīng)營風險。所以，一定要認清市場形勢，切忌盲目。