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    近日,省政府常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)的《西部金融中心建設(shè)規(guī)劃(2010-2012年)》(以下簡(jiǎn)稱“《規(guī)劃》”)正式出臺(tái),規(guī)劃明確了在東大街、天府新城科創(chuàng)組團(tuán)及大源組團(tuán)布局金融產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、金融總部商務(wù)區(qū)和金融后臺(tái)服務(wù)業(yè)聚集區(qū)。“金融區(qū)的規(guī)劃會(huì)帶來(lái)更多的就業(yè)崗位,集中大量金融人才,從而為區(qū)域內(nèi)帶來(lái)更多的高端住宅需求。”世邦魏理仕的高級(jí)分析師金靈分析指出。

    產(chǎn)業(yè)支撐帶動(dòng)高端住宅需求

    產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)住宅,東大街是一個(gè)比較典型的例子。2009年,東大街兩側(cè)加快了住宅開(kāi)發(fā)的步伐。除時(shí)代豪庭外,喜年廣場(chǎng)(住宅部分)、摩根中心、朗御等項(xiàng)目陸續(xù)亮相。同樣受益的還有東大街東延線,比華利國(guó)際城、金潤(rùn)華府等樓盤相繼涌現(xiàn),成為金融區(qū)的住宅配套。

    位于大源片區(qū)的金融后臺(tái)服務(wù)園區(qū),規(guī)劃總用地3000畝,后臺(tái)服務(wù)中心達(dá)到30家,總投資規(guī)模超過(guò)200億元,從業(yè)人員超過(guò)10萬(wàn)人。據(jù)了解,目前大源片區(qū)已經(jīng)有十余個(gè)地塊已經(jīng)交易,將會(huì)興建金融后臺(tái)服務(wù)設(shè)施,包括建設(shè)銀行、平安保險(xiǎn)等大型金融機(jī)構(gòu)。投入運(yùn)行后,將帶來(lái)數(shù)萬(wàn)人金融從業(yè)人員。而在金融總部區(qū)的中心,民生銀行已經(jīng)購(gòu)買了一棟樓,各金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)也入駐了一棟樓。據(jù)世邦魏理仕金靈預(yù)測(cè),4-5年后,國(guó)際城南的寫(xiě)字樓將占到整個(gè)成都寫(xiě)字樓數(shù)量的三分之一,并帶來(lái)大量金融從業(yè)人員。

    2009年,成都市勞動(dòng)保障局公布的《成都市勞動(dòng)力市場(chǎng)工資指導(dǎo)價(jià)位和企業(yè)人工成本》顯示,成都金融業(yè)從業(yè)人員平均勞動(dòng)報(bào)酬達(dá)到86044元/年,排名所有行業(yè)第二。據(jù)業(yè)內(nèi)人士估計(jì),這部分人群能承受的平均房?jī)r(jià)可達(dá)7000元/平方米左右,具有較高的購(gòu)買能力。“隨著城南的商業(yè)配套逐漸完善,以及地鐵1號(hào)線的通車,預(yù)計(jì)多數(shù)金融從業(yè)人員將把城南作為置業(yè)首選區(qū)域。”銳理機(jī)構(gòu)相關(guān)人士表示。

    項(xiàng)目定調(diào)三大高端住區(qū)成型

    隨著未來(lái)大體量的寫(xiě)字樓項(xiàng)目進(jìn)駐金融區(qū),面對(duì)由金融白領(lǐng)、金領(lǐng)引領(lǐng)的高端購(gòu)買力,住宅產(chǎn)品的定位與打造也有所改變。

    作為金融產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)的東大街,由于位于市中心,且前幾年開(kāi)發(fā)商拿地時(shí)價(jià)格均在千萬(wàn)/畝以上,因此如今的住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格多在10000元/平方米以上。摩根中心均價(jià)10000元/平方米,時(shí)代豪庭的價(jià)格已突破15000元/平方米,即將開(kāi)盤的精裝豪宅朗御預(yù)計(jì)價(jià)格14000-22000元/平方米。

    金融總部區(qū)周邊則是出了名的萬(wàn)元豪宅聚集區(qū)。譽(yù)峰均價(jià)已逾20000元/平方米,中海城南一號(hào)、長(zhǎng)城半島城邦、華敏世家花園等豪宅不僅價(jià)格高,戶型設(shè)計(jì)上也較為奢侈。長(zhǎng)城半島城邦的策劃蔡楊告訴記者,他們的目標(biāo)客戶多為私企老板和高級(jí)商務(wù)人士。“金融區(qū)的規(guī)劃能夠?yàn)槲覀儙��?lái)更多的目標(biāo)客戶。”

    而在大源片區(qū),目前住宅項(xiàng)目的定位就偏向金融企業(yè)中層人員、白領(lǐng)等人群。從房?jī)r(jià)上看,華潤(rùn)鳳凰城、中海蘭庭、華府西苑等樓盤價(jià)格均在7000-9000元/平方米左右。同時(shí),世豪廣場(chǎng)的蘋(píng)果寓所會(huì)以70平方米的中小戶型為主力。

    人氣聚集縮短片區(qū)成熟周期

    “產(chǎn)業(yè)的支撐,不僅增加了住宅的需求,而且會(huì)在一定程度上縮短片區(qū)的成熟周期。”據(jù)銳理數(shù)據(jù)平臺(tái)分析,如今,南延線區(qū)域住宅的入住率平均只有20-30%。繼高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)之后,金融這個(gè)高端產(chǎn)業(yè)將再一次提升片區(qū)的人氣。加上如今南延線周邊各配套成熟已經(jīng)進(jìn)入倒計(jì)時(shí),預(yù)計(jì)在一兩年內(nèi),入住率會(huì)升至50%左右。

    長(zhǎng)城半島城邦的蔡楊認(rèn)為,金融區(qū)規(guī)劃的提出,是新城南房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中錦上添花的一筆。“美美、仁和春天等高端商業(yè)已經(jīng)確定入駐新城南,事實(shí)上它們也在等待這個(gè)片區(qū)人氣的提升。”金靈表示,新產(chǎn)業(yè)帶來(lái)的人氣,還使區(qū)域內(nèi)房屋的買賣租賃市場(chǎng)更加活躍,尤其等到產(chǎn)業(yè)、交通、配套都成熟時(shí),投資高端住宅的租金回報(bào)也會(huì)更穩(wěn)定。

    規(guī)劃落地寫(xiě)字樓應(yīng)聲調(diào)定位

    區(qū)域現(xiàn)狀中高端供應(yīng)需求顯不足

    目前,在《規(guī)劃》中劃定的三大金融區(qū)內(nèi),已投入使用或已立項(xiàng)的寫(xiě)字樓項(xiàng)目數(shù)不勝數(shù)。

    在東大街金融產(chǎn)業(yè)集聚區(qū),中環(huán)廣場(chǎng)、銀谷中心、東方廣場(chǎng), 成都商會(huì)大廈、國(guó)嘉新視界等各類檔次的寫(xiě)字樓都已經(jīng)投入使用;建設(shè)中的則有喜年廣場(chǎng)、群光廣場(chǎng)、天府時(shí)代廣場(chǎng)、明宇金融廣場(chǎng)等;其中大多數(shù)項(xiàng)目的定位均為中高端。金融總部商務(wù)區(qū)附近已有高新國(guó)際廣場(chǎng)、特拉克斯國(guó)際廣場(chǎng)南樓、拉德方斯大廈等寫(xiě)字樓投入使用,而在兩年內(nèi),還將有川投大廈、三峽大廈、恒澤動(dòng)力大廈等大批的寫(xiě)字樓項(xiàng)目在區(qū)域附近形成供應(yīng)。位于大源的金融后臺(tái)服務(wù)業(yè)聚集區(qū),則聚集了中信廣場(chǎng)、蜀都國(guó)際廣場(chǎng)、航興國(guó)際廣場(chǎng)、海洋中心等十余個(gè)項(xiàng)目。

    業(yè)內(nèi)人士分析,在未來(lái)5年內(nèi),成都的寫(xiě)字樓供應(yīng)量將出現(xiàn)巨大的井噴,難免出現(xiàn)供過(guò)于求的情形。以位于市中心成熟區(qū)域的東大街為例,甲、乙級(jí)寫(xiě)字樓目前存量在18萬(wàn)平方米左右,投入使用時(shí)間較長(zhǎng)的中環(huán)廣場(chǎng)目前的入住率約60%;入市時(shí)間較短的成都商會(huì)大廈、國(guó)嘉新視界廣場(chǎng)等項(xiàng)目更是大部分空置。

    據(jù)世邦魏理仕成都機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè),東大街區(qū)域到2014年將形成60萬(wàn)平方米的寫(xiě)字樓供應(yīng),而目前成都市主城區(qū)的需求在130萬(wàn)平方米左右,僅東大街金融街3.8公里的區(qū)域供應(yīng)就已經(jīng)占了總需求的近半壁江山,出現(xiàn)供需失衡的可能性極大。對(duì)此,世邦魏理仕成都機(jī)構(gòu)的高級(jí)分析師金靈表示,目前在城南雖然出現(xiàn)了大量寫(xiě)字樓,但是由于區(qū)域配套、交通條件等需要改變,因此短期內(nèi)寫(xiě)字樓的需求并不旺盛。

    定位調(diào)整區(qū)域?qū)懽謽强腿悍至?/p>

    近年來(lái),各行政區(qū)在金融招商方面競(jìng)爭(zhēng)激烈,各大金融機(jī)構(gòu)在成都的分布相當(dāng)分散。上海銀行成都分行設(shè)立在航空路片區(qū),摩根大通成都分行開(kāi)設(shè)在九眼橋,大連銀行設(shè)在老南門大橋橋頭。《規(guī)劃》的功能定位明晰后,不同區(qū)域的寫(xiě)字樓項(xiàng)目的定位和屬性也隨之有所調(diào)整。作為金融產(chǎn)業(yè)集聚區(qū),更多承載金融業(yè)前臺(tái)的功能,各金融機(jī)構(gòu)的分支機(jī)構(gòu)辦公室、營(yíng)業(yè)場(chǎng)所將大量聚集于此,就要求東大街的商用建筑能提供適宜的營(yíng)業(yè)和辦公面積。

    另外,規(guī)劃也并非一紙空談,結(jié)合執(zhí)行層面上的一系列鼓勵(lì)入駐的優(yōu)惠措施,如“對(duì)進(jìn)駐金融產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)和金融總部商務(wù)區(qū)的金融總部和地區(qū)總部,將給予購(gòu)買自用辦公用房1000元/平方米的購(gòu)房補(bǔ)貼租用自用辦公用房給予連續(xù)3年,每月20元/平方米的租賃補(bǔ)貼”政策。各區(qū)域?qū)懽謽堑哪繕?biāo)客戶形成差異化之后,寫(xiě)字樓市場(chǎng)招商無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)的局面將得到改變。

    發(fā)展趨勢(shì)200家金融機(jī)構(gòu)集約經(jīng)營(yíng)

    相比粗放式的發(fā)展,集約化的經(jīng)營(yíng)勢(shì)必對(duì)產(chǎn)業(yè)擴(kuò)大發(fā)展更為有利�？v覽世界上各著名金融中心城市,倫敦有金融城,北京有金融街,上海也有陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)和浦東銀行卡產(chǎn)業(yè)園,其金融產(chǎn)業(yè)都有相對(duì)集中發(fā)展的區(qū)域。按照規(guī)劃總體目標(biāo),到2012年,初步把成都建設(shè)成西部金融機(jī)構(gòu)中心、西部金融市場(chǎng)和交易中心、西部金融服務(wù)中心。

    世邦魏理仕金靈表示,雖然《規(guī)劃》出臺(tái)晚于市場(chǎng)供求關(guān)系的形成,金融區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)在一段時(shí)間內(nèi)仍將保持供過(guò)于求的狀態(tài),但一棟甲級(jí)寫(xiě)字樓只要有1/3的入駐率,就能保證收支平衡。近期,成都市的甲、乙寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了一個(gè)小高峰,主要是以升級(jí)搬遷為主。預(yù)計(jì)搬遷需求仍將持續(xù)1-2年,使近期面市或即將面市的寫(xiě)字樓逐漸進(jìn)入良性經(jīng)營(yíng)循環(huán)。