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    “五一”廣州樓市成交量大跌，然而，住宅之外的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)卻沒(méi)有受到政策的直接影響。商業(yè)地產(chǎn)成為投資者們的新寵，特別是亞運(yùn)前后有16個(gè)購(gòu)物中心相繼浮出水面，商鋪市場(chǎng)的投資驟然多了選擇。俗話說(shuō)“一鋪養(yǎng)三代”，足可以證明商鋪投資的巨大利潤(rùn)空間。但業(yè)內(nèi)專家提醒投資者，在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中，存在大量的炒作行為，投資者一定要根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況，多方考察，作出理性的投資決策，以免被商家誤導(dǎo)和套牢。

    ■投資策略

    一、地段論

    李嘉誠(chéng)的“地段論”，被很多人奉為圭臬。推而廣之，到了商鋪投資領(lǐng)域這句話又成了眾多投資者的指南。只要地段好，商鋪?lái)?xiàng)目處于市中心鬧市區(qū)或繁華商業(yè)區(qū)，就一好百好，哪怕租金再高、物業(yè)條件再差、定位再模糊，也是難求的黃金旺鋪。

    其實(shí)，商業(yè)選址并非只見地段，不見其他。地段論并非適用于一切商業(yè)領(lǐng)域和業(yè)態(tài)，倘若用之于百貨店和高檔專賣店，就十分正確，但對(duì)大型超市、倉(cāng)儲(chǔ)店、專業(yè)市場(chǎng)等業(yè)態(tài)就未必適用。所以投資商鋪要看商鋪的具體業(yè)態(tài)定位。

    以批發(fā)市場(chǎng)為例，升級(jí)和符合政府規(guī)劃也許就是商機(jī)。日前，廣州火車南站旁邊的美嘉服裝城一期招商只用了十天時(shí)間，而且簽約客戶很多來(lái)自紅棉、白馬及濂泉路等老牌批發(fā)市場(chǎng)。廣州商業(yè)總會(huì)秘書長(zhǎng)羅志杰分析，廣州南站優(yōu)質(zhì)的客流和物流資源，將為新商圈的締造提供極大的動(dòng)力，而且廣州市政府也將于番禺區(qū)西北部打造一個(gè)南部新型商貿(mào)旅游區(qū)，這也是廣州火車南站建立服裝批發(fā)商圈的優(yōu)勢(shì)。

    二、開發(fā)商背景論

    商鋪經(jīng)營(yíng)成功和具有升值潛力的前提是選對(duì)“正確的”地段，同時(shí)，充分了解開發(fā)商的實(shí)力和以往的背景也是關(guān)鍵所在。以2002年城啟集團(tuán)開發(fā)廣百新翼為例，由于開發(fā)商的實(shí)力和誠(chéng)信出現(xiàn)很大問(wèn)題，導(dǎo)致投資者損失慘重，至今商鋪無(wú)法開業(yè)。而萬(wàn)達(dá)在白云新城開發(fā)的城市綜合體有300多個(gè)商鋪，已被2000多個(gè)投資者搶購(gòu)。原因在于萬(wàn)達(dá)在其他城市的多個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目取得成功，一些投資者甚至跨省前來(lái)掃鋪。

    三、跟著百貨走

    政策投資專家指出，要將商鋪投資風(fēng)險(xiǎn)降到最低，商鋪必須具備五大條件即商圈形成、市場(chǎng)成熟、產(chǎn)權(quán)獨(dú)立、升值空間、一定的市場(chǎng)規(guī)模。商鋪投資者一定要做好市場(chǎng)考察，充分考慮了風(fēng)險(xiǎn)和收益之后，再?zèng)Q定是否下單。

    但記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，不少投資者很難進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)調(diào)查。而專家建議的一個(gè)取巧的方法就是跟著百貨的擴(kuò)張選擇商機(jī)。

    比如，最近廣州百貨巨頭廣百股份和民營(yíng)百貨翹楚摩登百貨分別宣布進(jìn)軍市郊花都和新塘。廣百百貨在花都簽下了花都鳳凰廣場(chǎng)約4萬(wàn)平方米的商業(yè)裙樓，欲打造全新現(xiàn)代百貨綜合體。鳳凰廣場(chǎng)是目前在建的花都最大的綜合性一站式購(gòu)物中心，建筑面積約14萬(wàn)平方米，將打造成花都區(qū)首個(gè)都會(huì)級(jí)的城市時(shí)尚購(gòu)物中心。摩登百貨所簽的星光匯則是花都老城區(qū)最大購(gòu)物中心，位于當(dāng)?shù)刈顭狒[的新華街商圈。另外，摩登百貨還進(jìn)駐了新塘一個(gè)建筑面積達(dá)43萬(wàn)平方米的商業(yè)巨無(wú)霸———盛唐·世紀(jì)廣場(chǎng)，這個(gè)項(xiàng)目號(hào)稱廣州東部第一Mall，輻射范圍不僅是增城，還瞄向了毗鄰的廣州開發(fā)區(qū)、黃埔區(qū)以及東莞。這些新建的商業(yè)中心肯定會(huì)帶來(lái)很多新的商機(jī)。

    ■投資風(fēng)險(xiǎn)

    “高額返租”陷阱

    在商鋪投資方面，要小心高額返租的陷阱。

    售后返租，通俗地說(shuō)，就是開發(fā)商將其開發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目分割成小塊產(chǎn)權(quán)后出售給小業(yè)主，同時(shí)，與中小業(yè)主簽訂返租合同，承諾在一定期限內(nèi)，由開發(fā)商付給小業(yè)主固定租金，而開發(fā)商獲得經(jīng)營(yíng)權(quán)。

    “產(chǎn)權(quán)式商鋪售后包租經(jīng)營(yíng)、返租年限5-10年、年凈利潤(rùn)在8%以上。”售后返租聽起來(lái)就是這樣吸引人，而事實(shí)上，卻是“羊毛出在羊身上”。開發(fā)商會(huì)根據(jù)返租的金額將商業(yè)項(xiàng)目的平均售價(jià)提高，開發(fā)商提前得到了這筆錢，然后再逐年返還給小業(yè)主，之后即可全身而退。而投資者得不到前幾年真實(shí)的租賃收入，更因?yàn)楦叻績(jī)r(jià)而透支了本應(yīng)屬于投資者的升值空間，因此不得不承受雙重?fù)p失。

    “10年前，開發(fā)商還是以銷售商鋪為主，目前已經(jīng)出現(xiàn)了銷售商鋪使用權(quán)的趨勢(shì)�！背�睿商業(yè)咨詢公司董事長(zhǎng)黃文杰表示，這樣的投資方式是非常有風(fēng)險(xiǎn)的。

    按照一般投資規(guī)律，商鋪的投資回報(bào)應(yīng)該比目前銀行的信貸利率高，這是一個(gè)參照系數(shù)。但是，回報(bào)越高風(fēng)險(xiǎn)越大。另一位商業(yè)地產(chǎn)專家認(rèn)為，投資商鋪必須認(rèn)清商鋪的租金只和市場(chǎng)價(jià)有關(guān)，和投資額沒(méi)有直接關(guān)系，不能認(rèn)為投資越高回報(bào)就越大。而目前一些高額的返租回報(bào)如20%，5年使用權(quán)回報(bào)率達(dá)60%等，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了市場(chǎng)的租金承受力，如無(wú)法拿到承諾的高租金，投資者很可能血本無(wú)歸。

    有專家表示，目前在廣州返租回報(bào)成功的案例鮮有，只有在一些批發(fā)市場(chǎng)可以獲得成功。而購(gòu)物中心如廣百新翼、光明廣場(chǎng)、中旅商業(yè)城、康王商業(yè)城等都出現(xiàn)了各種問(wèn)題。即使是中華廣場(chǎng)，其三四樓的返租商鋪也有相當(dāng)?shù)目罩寐省?/p>

    ■投資提醒

    切忌急功近利

    記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前很大一部分商鋪的投資者都抱著這樣的心理：價(jià)錢不是問(wèn)題，最重要的是投資回報(bào)要快。如果單從投資收益來(lái)看，商鋪的投資回報(bào)率要大于住宅，因此，很多人都十分熱衷商鋪的投資。但是與住宅投資相比，商鋪投資需要更專業(yè)的知識(shí)和長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光。中國(guó)商鋪產(chǎn)權(quán)期限大約是40年，投資者忌急功近利，需綜合考慮。