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    20大新城，100個城市綜合體，這是2008年7月24日，杭州為城市國際化戰(zhàn)略提出的一個新目標(biāo)。在一個城市里有如此高密度的城市綜合體項目，實在很難想象，但是時隔兩年再去盤點市場，我們突然發(fā)現(xiàn)身邊確實出現(xiàn)了很多城市綜合體項目。這些項目的前景如何？它們能否真正承擔(dān)起城市綜合體的實際功能？當(dāng)城市綜合體憑借其特有的區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)價值和影響力，成為房地產(chǎn)市場新熱點的同時，這些問題也開始引起越來越多人的關(guān)注和思考。

    東部國際商務(wù)中心今年上市下沙金沙湖有了城市綜合體

    現(xiàn)在去下沙，6號大街以北、1號大街以東大概是最熱鬧的地方，新美商城、物美大賣場、兩岸咖啡、肯德基……寬敞的街道上，各種商店、各色美食云集，行人川流不息。兩年后，這樣的熱鬧大概要往下沙新城西北方向再擴張了。因為一個總建筑面積約25萬平方米，具備五星級酒店、精裝服務(wù)式公寓、國際標(biāo)準(zhǔn)A級寫字樓以及地鐵商業(yè)空間等功能設(shè)施，杭州東部下沙新城的地標(biāo)性建筑——杭州東部國際商務(wù)中心即將在金沙湖畔亮相。

    一切的改變，源于一場轟轟烈烈的造城運動�！�2007年我們拿這個項目的時候看中的主要有兩點，一是作為副城下沙的發(fā)展前景與速度，這個項目位于下沙銜接主城的‘新城核心區(qū)’；二是交通條件，它與地鐵一號線的下沙中心站連通�！焙贾輺|部國際商務(wù)中心的開發(fā)商萬國投資副總經(jīng)理王征說，雖然當(dāng)年拿項目的時候金沙湖板塊的概念還比較模糊，更沒想到金沙湖現(xiàn)在會被這么多人看好，但至少當(dāng)初看中的兩大優(yōu)勢現(xiàn)在已經(jīng)變成現(xiàn)實。

    如今IBC五星級酒店已引入浙江首家希爾頓旗下逸林酒店（DOUBLETREE）及浙江首家摩根士丹利旗下SHAMA服務(wù)式公寓，酒店即將在2012年年底開業(yè)；其中由SHAMA負責(zé)運營管理的IBC國際公寓也基本確定將在今年第三季度上市，這個下沙新城的第一個城市綜合體項目似乎正在形成作為區(qū)域中心的配套職能的板塊價值支點。

    7個超200萬平方米的城市綜合體將上市

    重新打量今天的杭州，我們會發(fā)現(xiàn)，城市綜合體項目已然呈現(xiàn)多點開花的局勢。

    單錢江新城核心區(qū)就有兩個，一個萬象城已在運營中，還有一個來福士廣場，同樣集星級酒店、甲級寫字樓、大型商業(yè)、服務(wù)式公寓為一體的城市綜合體，總建筑面積超過39萬平方米，是中國境內(nèi)目前最大的一個來福士。

    相隔不遠，中豪房產(chǎn)也有兩個城市綜合體項目。一個是望江國際，總建筑面積近20萬平方米，三幢5A級寫字樓、一幢四星級酒店和一個購物中心，現(xiàn)在二期已經(jīng)準(zhǔn)備開盤了。另一個是五福天地，總建筑面積近30萬平方米，也是集購物中心、商業(yè)街區(qū)、寫字樓和商務(wù)酒店為一體，今年下半年打算開盤。

    杭州城北有美達·北城天地，總建筑面積超過13萬平方米，包括商業(yè)中心、企業(yè)總部、精裝修酒店式公寓，計劃將在2012年年底開業(yè)。5月中旬，已經(jīng)有包括世紀(jì)聯(lián)華、金逸影院、舒適堡等首批八大商家與該項目簽約進駐。

    城西還有一個總建筑面積約30萬平方米，總投資達30億元的西溪天堂。雖然沒有寫字樓部分，但這是一個以“酒店集群”開發(fā)模式打造的城市綜合體，主要包括中國濕地博物館、精品商業(yè)街、旅游集散中心，以及西溪悅榕莊、西溪喜來登等超五星、五星級酒店，同時還擁有5000平方米的國際會議中心、國際俱樂部以及少量頂級酒店式物業(yè)。

    再算上下沙的東部國際商務(wù)中心，和遠洋大運河商務(wù)區(qū)，這么細數(shù)下來，杭州近一兩年內(nèi)上市的城市綜合體項目已經(jīng)有7個，總建筑面積超過200萬平方米。這還不包括，正在規(guī)劃中，近年內(nèi)即將亮相的其他城市綜合體項目。

    能否承擔(dān)起城市造血功能還看運營

    盡管頻繁出現(xiàn)的城市綜合體背后，都是開發(fā)商的豪言壯語和對改變區(qū)域現(xiàn)狀的信心，但是也有開發(fā)商不諱言對如此海量城市綜合體的擔(dān)心。

    “城市綜合體的體量大、業(yè)態(tài)多、占用資金量大、開發(fā)經(jīng)營周期長，這些都對開發(fā)商的開發(fā)運營能力提出了很高的要求�！蔽飨�投資發(fā)展有限公司副總經(jīng)理曹鳴說，現(xiàn)在有些城市綜合體項目只能被稱為“建筑綜合體”，在他看來，一個城市綜合體在前期規(guī)劃的時候就要有前瞻性，一定要了解到未來城市和輻射群體的各種需求�！氨热缥飨�天堂里規(guī)劃了一個有1200個車位的停車場，在城市綜合體的競爭中，這將是西溪天堂一個獨特的競爭優(yōu)勢。

    去年10月西溪天堂項目中的六大酒店之一悅榕莊開始營業(yè)，盡管平均客房價格超過3000元/晚，但是入住率已經(jīng)達到80%以上�！斑B我們自己也沒有想到會有這么好的效益�！辈茗Q說，實際運營的結(jié)果證明他們以“酒店集群”開發(fā)模式打造的城市綜合體項目是成功的。

    當(dāng)然看好城市綜合體未來市場的公司不止這家一個，復(fù)地旗下也有城市綜合體項目，只是它的選址不在杭州而在富陽。復(fù)城國際上周末它的住宅部分第一次開盤�！艾F(xiàn)在這樣的市場環(huán)境下，我們第一批200多套房源一上午就賣完了，很多同行都說羨慕�！痹擁椖繝I銷總監(jiān)周瑜說，如果不是城市綜合體的整體吸引力，這些房子或許不會那么好賣。

    只是對復(fù)城國際的開發(fā)商來說住宅好賣并不是他們最在乎的。“一個城市綜合體項目中住宅部分并不是主要獲利點，我們更看重它對整個區(qū)域的推動力和輻射能力，進而帶動區(qū)域價值的提升�！敝荑ふf，兩年后復(fù)城國際的超市、商場部分就可以營業(yè)了，至少可以提供5000~6000人的就業(yè)崗位。

    隨著房地產(chǎn)市場的階段性調(diào)整和相對飽和，資產(chǎn)型、經(jīng)營型商業(yè)地產(chǎn)特別是城市綜合體無疑將成為刺激消費帶動投資的發(fā)動機，但誰才是真正具有造血能力的城市綜合體，在這一輪激烈競爭中脫穎而出，還得看開發(fā)商怎樣練內(nèi)功。