色国语普通话对白视频­_国产偷∨国产偷∨精品视频­_无码中文367中文无码­_最新在线国产网站青涩­_尤物视频在线观看网站

    商業(yè)地產(chǎn)疲軟低迷，這讓“商改住”愈演愈烈，由此引發(fā)的糾紛也從沒間斷。

    今年，住宅雖然迎來史上最為嚴厲的調(diào)控政策——新《國十條》，然而從房地產(chǎn)市場目前的情況來看，商業(yè)地產(chǎn)仍然無法企及住宅的熱度。

    自房地產(chǎn)新規(guī)發(fā)布之后，媒體對商業(yè)地產(chǎn)前景紛紛看好，隨著住宅的二套房首付款比例調(diào)高，以及銀行收緊房貸等政策推行，許多人相信，原本會涌入住宅的游資將會轉移到商業(yè)地產(chǎn)中去。

    然而事實上，鄭州的房地產(chǎn)市場上，商業(yè)房的日子并不好過。相反，還成了許多開發(fā)商難啃的骨頭。這其中，“商改住”現(xiàn)象屢屢暴露就是最好的說明，繼去年位于北環(huán)路與中州大道交叉口的鄭公館，將商業(yè)地產(chǎn)項目改成住宅出售被媒體曝光后，上個月又有三家開發(fā)商因“商改住”違規(guī)操作，而受到房管部門監(jiān)察。

    對于開發(fā)商來說，不在成熟商業(yè)圈里的商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)利潤縮水甚至滯銷，而且相比房價居高不下的住宅來說，商業(yè)地產(chǎn)投資風險比較大。

    早在今年1月18日，國土部中國土地勘測規(guī)劃院曾經(jīng)發(fā)布報告說，北京、�？凇�寧波、溫州四個城市出現(xiàn)“商住倒掛”，而鄭州、深圳等城市居住用地價格開始接近商業(yè)用地價格。

    所謂“商住倒掛”，就是在一定的特殊時期，商業(yè)價格低于住宅價格。在這樣時期里，受利潤趨勢，開發(fā)商會嘗試“商改住”等違規(guī)行為。

    6月3日，鄭州市房管局召開新聞發(fā)布會，首次正面回應鄭州市房地產(chǎn)市場上存在的“商改住”現(xiàn)象。

    從目前的情況來看，原本存在于我國一線核心城市的“商住倒掛”現(xiàn)象已悄然逼近鄭州。

    暗流涌動

    記者在鄭州市個別在售樓盤發(fā)現(xiàn)，一些樓盤打著“商住兩用”、“酒店公寓”“精裝小戶型”的幌子，將商業(yè)改住宅，違規(guī)銷售。

    6月3日，房管部門緊急向媒體通報了目前市場上的“商改住”違規(guī)情況，目前有三家房地產(chǎn)公司存在此類行為。

    “這只是暴露在水面上的，暗箱操作的不知還有多少呢。”一熟悉鄭州市房地產(chǎn)市場的業(yè)內(nèi)人士說道。

    所謂“商改住”，就是商業(yè)房在最初的立項、規(guī)劃到土地出讓或轉讓、拆遷再到建設，取得預售許可證等一系列過程中，相關部門均是以商業(yè)用房的性質(zhì)給予審批許可的，但是開發(fā)商卻以住宅的形式進行出售。

    據(jù)此，記者聯(lián)系到A樓盤工作人員，而該樓盤正是房管局公布的三家違規(guī)單位之一。他坦言：“其實，我們并沒有欺騙消費者。從一開始我們就給他們說了我們是商業(yè)用地，產(chǎn)權只有四十年。”

    但是為什么會有這么多人，明知山有虎，還偏偏鋌而走險呢？其實“商改住”的超低價格正是誘因。

    已經(jīng)在某“商改住”樓盤付過首付款的張女士告訴記者，相比該樓盤真正的住宅項目，她買的房子每平米要便宜500多元。

    并且由于商業(yè)用房規(guī)劃的面積都比較小，一般都是30~50平米，所以總價低得多。這造成了，當前市場上的“商改住”房源并不缺少買家。

    糾紛不斷

    但是，雖然前期投入比較低，然而整體而言，買到這樣的房子非但不劃算而且還后患無窮。

    房管部門工作人員披露，商業(yè)用地使用年限是40年，而住宅用地使用年限是70年。并且根據(jù)《物權法》規(guī)定“住宅建設用地使用權期滿后，自動續(xù)期”，而商業(yè)用地期滿后則要收回重新審批，如果審批通過還需要支付土地使用權出讓金。

    不僅如此，商業(yè)地產(chǎn)項目在契稅、物業(yè)費、水電費等相關費用都明顯高于住宅項目。這勢必會增加業(yè)主的居住成本。

    據(jù)此，記者聯(lián)系到早在去年就被媒體披露存在“商改住”隱患的鄭公館業(yè)主“季末如煙”(網(wǎng)名)，“現(xiàn)在我正在裝修呢，但是沒有拿到房產(chǎn)證。”她無奈的說。

    “很多人都想退房，沒證又不轉戶口。”她頓了頓又接著說，“不過我有鄭州市戶口所以就不考慮戶口的事情了。開發(fā)商承諾的能夠把房子的商業(yè)性質(zhì)改成住宅，給我們辦好房產(chǎn)證，我希望他們不要讓我失望。”

    據(jù)了解，部分已經(jīng)交了房款百分之五十的業(yè)主，退房一年之后，仍然沒有將自己所交的房款全部要回。

    因為“商改住”引發(fā)的糾紛在鄭公館幾乎從沒間斷過，而這樣的悲劇卻還要繼續(xù)重演。這，不僅僅讓深陷其中的購房者欲哭無淚，也是開發(fā)商的無奈之選。

    原因探究

    在業(yè)界看來， “商改住”現(xiàn)象能夠在鄭州產(chǎn)生并得以生存，主要暴露出了兩個方面的原因。一是住宅價格高企，讓一些人難以承受，被排擠在產(chǎn)權住房的大門之外。另一方面顯示，商業(yè)地產(chǎn)疲軟低迷，有價無市，讓開發(fā)商不得不轉而尋求住宅安穩(wěn)的收益。

    西區(qū)某樓盤銷售經(jīng)理惠小磊分析：“前幾年鄭州商業(yè)地產(chǎn)大熱，很多住宅開發(fā)商轉去做商業(yè)了，這一點光看媒體投放的廣告就能看出來。并且很多都是以返租銷售的形式經(jīng)營，承諾開發(fā)商10年或者20年返租金，也就是投資買了商鋪用10年或者20年的房租收益就能回本了，這給投資者的誘惑特別大，很多人買。”

    但是，商業(yè)地產(chǎn)并不像住宅那樣，一次銷售即可。商業(yè)的收益其實不是銷售收益，更多的是經(jīng)營收益，需要嫻熟的后續(xù)運作，需要專業(yè)的人才和公司。

    但是根據(jù)記者了解，由于很多商業(yè)項目開發(fā)商是從住宅轉過去的，或者是兼做住宅和商業(yè)，專業(yè)的商業(yè)開發(fā)商很少，造成了商業(yè)地產(chǎn)的總體的出租率并不樂觀，這在一定程度上導致了目前市場上商業(yè)地產(chǎn)的供過于求。

    不僅如此，房子租不出去，開發(fā)商就要自掏腰包向業(yè)主返租。

    “商業(yè)地產(chǎn)風險很大，尤其是偏離商業(yè)圈外的地段，商業(yè)地產(chǎn)出租銷售都很困難。”惠小磊說。“而相比之下，鄭州的住宅不但需求旺盛而且價格也很穩(wěn)定，開發(fā)商當然更愿意投資住宅，甚至降低價格把商業(yè)改作住宅銷售。”