色国语普通话对白视频­_国产偷∨国产偷∨精品视频­_无码中文367中文无码­_最新在线国产网站青涩­_尤物视频在线观看网站

    長期以來，廣州城區(qū)泛濫的商業(yè)裙樓都在求解2層以上商鋪空置的解決方法，有帝景苑、南天廣場等開發(fā)商看到廣州中低端寫字樓的缺口，改2層以上商鋪為裙樓寫字樓，但更多開發(fā)商依然存在幻想繼續(xù)空置。

    時至今日，體驗式商業(yè)形態(tài)已經拋棄了商業(yè)裙樓狹小的空間，中小企業(yè)的涌現(xiàn)也在召喚著租金低、物管費低的寫字樓出現(xiàn)。

    在新政東風吹拂下，帝景苑、南天廣場等商業(yè)裙樓的“首層街鋪+2層以上寫字樓”模式，正如星星之火展開燎原之勢，御景商務中心、華建科創(chuàng)廣場、銀業(yè)國際、傾城2009、幸福立方等近十個裙樓寫字樓出現(xiàn)在市場上，有望共同破解商業(yè)裙樓空置難題。

    現(xiàn)象

    新政后裙樓寫字樓如雨后春筍般涌現(xiàn)  

    搭新政東風，商業(yè)裙樓正以寫字樓的名義重新出發(fā)。6月26日，位于天府路的雋園商業(yè)裙樓包裝成御景商務中心，向外發(fā)售寫字樓。據了解，御景商務中心位于雋園商業(yè)裙樓3、4層，寫字樓面積30-190平方米，以100平方米以下的寫字樓為主，均價1.45萬元/平方米。而在御景商務中心對面，同樣為裙樓寫字樓的華建科創(chuàng)廣場也在6月份推出2層寫字樓，以中大戶型為主，面積在150-406平方米之間，均價1.55萬元/平方米。

    據南都記者不完全統(tǒng)計，目前在售的裙樓寫字樓包括御景商務中心、華建科創(chuàng)廣場、銀業(yè)國際、傾城2009、幸福立方等近十個。由于是商鋪改建為寫字樓，其中不少裙樓寫字樓層高較高，可以根據需要隔成LO FT寫字樓，買一層用兩層，比一般寫字樓具有優(yōu)勢，如御景商務中心寫字樓層高4.8-5.8米，多數(shù)是5.8米層高；華建科創(chuàng)廣場更是打出“純LO FT復式商務區(qū)”的宣傳語。

    “近期投入市場的裙樓寫字樓面積區(qū)間比較大，最小的只有十幾平方米，最大的則達到三四百平方米”，中立地產策略部總監(jiān)馬國華觀察市場后分析，雖然價格只有同區(qū)域同檔次純寫字樓的60%左右，但目前涌現(xiàn)的裙樓寫字樓經過重新設計改建后，大堂、候梯間、公用走廊等主要配置都可與純寫字樓媲美。

    中原地產工商鋪高級營業(yè)總監(jiān)羅思源對裙樓寫字樓研究頗深。他告訴南都記者，目前裙樓寫字樓租售集中在天河、海珠、荔灣等區(qū)的一些新興商務旺地，如員村、天河公園、康王路等地段。

    回報率6%比住宅和一般寫字樓高

    裙樓寫字樓也在成為投資者眼中的香餑餑。據御景商務中心銷售人員介紹，開售第二天就有投資客前來洽談包下三樓整層寫字樓，四層也已經賣了4套；南都記者在華建科創(chuàng)廣場的銷控表上看到，新推出的2層已經售出70%；幸福立方的裙樓寫字樓更是被投資客全部包下。

    “御景商務中心年租金回報率接近6%”，南都記者在雋園附近遇見一位潮汕投資客，他告訴南都記者，以四層67號房為例，售價14402元/平方米，可租到70元/平方米左右，租金回報率5.8%。而雋園一套79平方米的房子二手售價已經達到2萬元平方米，而月租價僅為2800元，回報率只有2.1%，投資寫字樓回報率比投資住宅高很多。

    據了解，目前裙樓寫字樓的回報率一般在6%左右，比一般寫字樓都要高。羅思源進一步認為，裙樓寫字樓出租率也比甲乙級寫字樓要高。由于裙樓寫字樓一般面積相對較小，月租一般在50-80元/平方米，而且物管費在10元/平方米以下，對中小企業(yè)來說門檻低成本不高，租賃都比較好，空置率很低。

    原因

    規(guī)模小、租金低，商業(yè)裙樓無奈改寫字樓

    雖然裙樓寫字樓的售和租都不錯，但開發(fā)商卻是無奈而為之。“我們不打算做寫字樓，商鋪的售價比寫字樓高出兩三倍呢”，老城區(qū)一家即將開售裙樓商業(yè)的樓盤負責人告訴南都記者，把裙樓改成寫字樓的開發(fā)商一般都是迫于無奈才改的。有樓盤甚至把原來五層的商業(yè)裙樓改到只有三層，寧愿賣住宅也不改寫字樓。

    中立地產代理過包括領東128-偉騰商務中心、華建科創(chuàng)廣場等裙樓寫字樓，其策略部總監(jiān)馬國華分析說，開發(fā)商對商業(yè)裙樓的期望值很高，認為商鋪比較賺錢，因此之前幾乎每個新建的住宅樓盤或商住樓都建有商業(yè)裙樓。但事與愿違，人們更習慣去購物中心或步行街消費，即使去商業(yè)裙樓買東西一般也是在首層街鋪，2層以上的商鋪就變得相當尷尬：做大賣場沒有1萬平方米以上是難以做旺，而且租金很低只有30-40元/平方米；做飲食很難拿牌，因為怕擾民，政府一般都不批了。從而造成了2層以上商鋪長期大規(guī)�？罩�，而目前廣州中小企業(yè)對中低端寫字樓需求很大，開發(fā)商最后也只能把商業(yè)裙樓改成“首層街鋪+2層以上寫字樓”的模式。

    突圍

    裙樓寫字樓是減少商業(yè)空置的一劑良方

    受訪業(yè)內人士認為“首層街鋪+2層以上寫字樓”的模式值得推廣，可以破解過多過濫的裙樓商業(yè)困局。

    羅思源認為，裙樓寫字樓改成的商務中心在廣州有充足的市場需求。廣州目前月增約2000家新的中小企業(yè)，以至于不少中小企業(yè)搬進住宅辦公。裙樓商業(yè)改造成裙樓寫字樓有利于以低租金和低物管費把這些公司從住宅引進寫字樓，成為廣州寫字樓市場的有效補充，也給長期空置的裙樓商業(yè)提供了解決之道，值得推廣。

    “改商業(yè)裙樓為寫字樓成功例子很多，讓很多空置多年的商業(yè)裙樓咸魚翻生”，粵沛地產副總經理黃春表示，從目前來看，商業(yè)裙樓改成寫字樓的效果不錯，可使不少空置商業(yè)咸魚翻生。

    還有業(yè)內人士認為，裙樓寫字樓有可能成為以后開發(fā)商商業(yè)裙樓開發(fā)的一個方向。以后商業(yè)裙樓可以做成綜合體，1、2層做商鋪，3-6層做寫字樓，7層以上做住宅。具體設計方面也要考慮所處的區(qū)域，如處于商業(yè)中心的裙樓可拿出一部分做小型商務港，周邊專業(yè)市場較多的可以改成商貿型寫字樓，偏離中心區(qū)的可以做成可商可住的SOHO寫字樓。

    觀點

    商業(yè)裙樓改寫字樓

    需投入1000元/㎡

    中立地產策略部總監(jiān)馬國華：

    商業(yè)裙樓改成寫字樓也需要條件：首先對地段有選擇，裙樓寫字樓理想的位置是中心城區(qū)的邊上或者副中心區(qū)域，交通生活等配套相對齊全，如天河北、員村、白云區(qū)、海珠區(qū)。同時要避免在老城區(qū)太生活化的內街內巷做裙樓寫字樓，難以作出檔次感，也比較難吸引客戶；第二開發(fā)商要舍得投入，因為商業(yè)裙樓之前的設計是商鋪，跟寫字樓的設計有很大差別，必須進行重新設計，如增設大堂，重新劃分公共通道，消防管道重新布埋，修改外墻增加通風采光等，估算下來成本在1000元/平方米左右。