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    在住宅調(diào)控日益冷峻的2010年，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域卻呈現(xiàn)頻繁動作和全面復(fù)蘇的勢頭，堪稱“綠洲”。其實，盤點上半年商業(yè)地產(chǎn)，細(xì)分市場全面的關(guān)注度超越住宅，不外乎兩大支撐因素：一是大環(huán)境下的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，金融危機之后，我國提出經(jīng)濟轉(zhuǎn)型，提出由外轉(zhuǎn)向內(nèi)，爭取內(nèi)升的驅(qū)動以及創(chuàng)新發(fā)展，這種轉(zhuǎn)變將促成服務(wù)行業(yè)的發(fā)展，為商業(yè)地產(chǎn)帶來新的發(fā)展契機；二是資金和開發(fā)企業(yè)策略正逐漸向商業(yè)地產(chǎn)傾斜，以往開發(fā)商更愿意投資住宅而不愿意沉下心來做商業(yè)地產(chǎn)，原因在于商業(yè)地產(chǎn)從長期來看有豐厚回報，但短期內(nèi)很難套現(xiàn)，而今，很多開發(fā)商發(fā)現(xiàn)長線穩(wěn)定現(xiàn)金流的重要性，更關(guān)鍵的是，商業(yè)地產(chǎn)受政策調(diào)控、市場波動的風(fēng)險更小，產(chǎn)品卻往往是資本市場的寵兒，成為開發(fā)企業(yè)在當(dāng)今靈活融資渠道環(huán)境下的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

    從這些角度來看，只要大環(huán)境不發(fā)生根本性的變化，下半年商業(yè)將維持樓市調(diào)控中的“綠洲”地位，商業(yè)地產(chǎn)投資價值將進(jìn)一步凸顯。

    “綠洲”表現(xiàn)一：

    大幅新增供應(yīng)未沖擊商鋪熱度

    根據(jù)高力國際的最新上海零售物業(yè)報告顯示，2010年上半年上海商鋪市場明顯回升，新增供應(yīng)入市后亦被快速消化，雖然整體空置率隨著傳統(tǒng)商圈新增項目的落成增加而上升，核心商圈與新興商圈的空置率明顯下降，隨著世博會召開的利好，更多國內(nèi)外品牌欲進(jìn)駐核心商圈，使得租金相應(yīng)快速上升。“預(yù)計下半年仍有20萬平方米零售商業(yè)物業(yè)，將較多聚集在核心商圈周邊區(qū)域，總體市場租金上升幅度5%左右。”高力國際華東及西南地區(qū)董事總經(jīng)理翁琳預(yù)測，“隨著商家的調(diào)整完成，核心商圈空置率將進(jìn)一步回落，核心商圈租金同比升幅預(yù)計在10%以上，表現(xiàn)更為搶眼。”

    而戴德梁行商鋪部華東區(qū)主管韋澤銘則發(fā)現(xiàn)，從2010年零售商業(yè)物業(yè)市場的走勢來說，新興商圈則將維持目前極低的空置率，部分優(yōu)質(zhì)區(qū)域型商業(yè)或鄰里中心租金上行表現(xiàn)和價值成長性更高，比傳統(tǒng)商圈潛力更大。

    優(yōu)質(zhì)零售商業(yè)趕在世博會亮相

    隨著世博會在5月正式召開，包括新增及升級的優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)項目紛紛加緊入市。在核心商圈中，淮海中路力寶廣場與香港廣場在升級為高端購物中心后重新開業(yè)。豫園商圈中豫城時尚改造漸趨完成，而新項目香港名都也竣工面市，為區(qū)域新增商業(yè)面積35700平方米。而浦江另一側(cè)也涌現(xiàn)了新的高端購物場所，新鴻基開發(fā)的97500平方米的國際金融中心購物廣場，使陸家嘴核心區(qū)域輻射范圍大幅增加同時，定位明顯提升。

    與此同時，今年上半年傳統(tǒng)商圈新商業(yè)設(shè)施的出現(xiàn)促使區(qū)域商圈升級。例如盧灣打浦橋區(qū)域的日月光中心位于軌交9號線站點上蓋，緊鄰田子坊，其商業(yè)零售面積達(dá)到148000平方米。同期傳統(tǒng)區(qū)域曹家渡商圈也迎來區(qū)域內(nèi)悅達(dá)889廣場與武寧路上我格廣場的正式開業(yè)，共計帶來約86000平方米商業(yè)面積。

    核心商圈挑戰(zhàn)國際品牌傳統(tǒng)市場

    在世邦魏理仕發(fā)布的2010年《零售業(yè)全球化進(jìn)程》研究報告中，上海今年首次入選十大零售城市。世邦魏理仕中國區(qū)研究部資深董事馬雪明評論道：“世博的召開無疑推動了品牌進(jìn)駐或是擴張的熱情，中國市場已開始挑戰(zhàn)國際品牌的傳統(tǒng)市場，這反映出中國消費者不斷變化的需求和品味�！鄙虾Ｈ丝谝�(guī)模和不斷增長的富裕程度是不容忽視的，相對于西方依然富足但卻停滯不前的市場而言，正是那些已進(jìn)駐中國的國際品牌在中國的成長和表現(xiàn)吸引了其他目前在中國僅有少量商鋪或未進(jìn)入中國市場的零售商，越來越多的零售商承諾在中國開設(shè)大型示范店。

    在淮海中路商圈，一線奢侈品牌紛紛入駐，僅LV與Zegna即分別租下力寶廣場約2500平方米店面，一側(cè)香港廣場也吸引眾多品牌，如Coach、Tiffany、Cartier等紛紛開出店鋪；香奈兒在上海的第二家店鋪目前已經(jīng)確定落戶外灘源區(qū)域的半島酒店，而愛馬仕今年也將在上海開第三家店，選址于浦東陸家嘴國金中心；中心商圈也為其他眾多國際品牌所青睞，如蘋果近期即在淮海中路香港廣場與南京東路名人購物中心新開出兩家分店。同期瑪莎百貨新門店將設(shè)立在新改造的豫城時尚中。

    國際品牌對上海商鋪市場信心，也進(jìn)一步穩(wěn)定了核心商圈的租金，高力國際統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在全球127個高級購物商圈的商鋪租金中，上海南京西路商鋪租金連續(xù)兩年躋身全球前50。例如位于該商圈的上海世茂商都悄然營業(yè)，出租率高達(dá)97%，就是上海核心商圈受到品牌零售商追捧的例證，路虎汽車旗艦店、博士蛙旗艦店、全球最大的連鎖經(jīng)營品牌“賽百味”等眾多知名品牌和商家，都先后入駐這一集高端品牌形象展示、零售、大型餐飲、娛樂休憩為一體的新地標(biāo)建筑。

    區(qū)域型商業(yè)謀求餐飲娛樂多元化

    與此同時，由于上海傳統(tǒng)商圈改造已經(jīng)基本完成，現(xiàn)有的商鋪也無法通過改變建筑結(jié)構(gòu)來迎合零售商要求，一些國際品牌也愿意嘗試去一些非傳統(tǒng)的商圈，這就給了新興商圈的區(qū)域型商業(yè)或鄰里中心更多的機會。

    戴德梁行商鋪部華東區(qū)主管韋澤銘相當(dāng)看好區(qū)域型商業(yè)的成長性：“事實上，雖然區(qū)域型商業(yè)或鄰里中心多是依托軌道交通和居住人群成型的，業(yè)態(tài)的配置離不開餐飲以及娛樂為主導(dǎo)，近兩年這些商鋪在餐飲方面的選擇性上比過去更豐富，娛樂方面也呈現(xiàn)多元化�！�

    例如餐飲方面在原來的傳統(tǒng)菜系基礎(chǔ)上，商鋪還引進(jìn)了不少混合或者創(chuàng)意菜系，這主要是迎合20-30歲的主力消費受眾；娛樂方面，除了一些傳統(tǒng)的桌球、保齡球、KTV等形態(tài)，越來越多的家庭型的娛樂產(chǎn)業(yè)也逐步出現(xiàn)區(qū)域型商業(yè)，特別是寓教于樂這方面，上海人相對較高的家庭收入，使得他們愿意更多投入子女教育方面的支出，而孩子與家長不愿離家太遠(yuǎn)的特性，使得家庭型的娛樂產(chǎn)業(yè)在社區(qū)商業(yè)大有可為。例如負(fù)責(zé)招商運營的繽谷廣場，位于長寧區(qū)威寧路軌交站上蓋，就是很典型的社區(qū)商業(yè)，在品牌商家的引進(jìn)上，主要輻射周邊的居民區(qū)。