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    近期廣州寫字樓市場供應持續(xù)井噴。據(jù)第一太平戴維斯統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年下半年廣州寫字樓市場還將出現(xiàn)46萬平方米新增供應，是上半年11萬平方米吸納量的4倍有余。業(yè)內人士分析，今年上半年，廣州寫字樓以8.3%空置率創(chuàng)下2007年以來的最低值，盡管需求依然強勁，但下半年市場仍將面臨較大挑戰(zhàn)，不排除空置率將再創(chuàng)新高。

　　經濟增速

　　上半年空置率創(chuàng)三年來新低

　　第一太平戴維斯統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年全市寫字樓新增供應9.2萬平方米，而租賃成交量為11萬平方米，市場出現(xiàn)難得的供不應求。受此影響，廣州甲級寫字樓租金今年一季度出現(xiàn)自金融危機爆發(fā)以來的第一次回升，且升勢在第二季度得到延續(xù)。

　　2010年上半年，甲級寫字樓租金114.3元/平方米/月，環(huán)比上升4.8%；空置率也下降了1.3%，為8.3%，為2007年以來最低。從區(qū)域上來看，越秀區(qū)租金環(huán)比上升0.7%至每月98.5元/平方米，天河北和珠江新城的租金數(shù)據(jù)分別為每月116.2元/平方米和132.1元/平方米，增幅分別達到2.7%及4.9%。

　　第一太平戴維斯華南區(qū)董事總經理林木雄分析，今年上半年，寫字樓市場上除了存量物業(yè)成交活躍外，在建物業(yè)也不乏大宗預租交易。如匯豐銀行已簽約太古匯，將租用后者7.66萬平方米的寫字樓面積，GE通用也與高德置地廣場1期簽約，租用后者8556平方米寫字樓。

　　經緯行研究中心經理朱欣苑認為，上半年寫字樓空置率創(chuàng)新低，主要源于去年的天量信貸刺激經濟增長，廣州今年二季度經濟增速比一季度還高，仍是上升勢頭，且廣州第三產業(yè)（主要為服務業(yè)）的快速增長必然增加對寫字樓的需求。林木雄分析，整體經濟形勢是決定寫字樓市場發(fā)展的關鍵因素，今年上半年廣州的GDP增長率達到12.3%，高出全國平均值，全社會固定資產投資額、房地產開發(fā)投資額、社會消費品投資額等核心數(shù)據(jù)都出現(xiàn)明顯增幅。在亞運會和城市發(fā)展需求推動下，下階段廣州各項經濟指標還將出現(xiàn)上浮，寫字樓特別是甲級寫字樓需求還將進一步提升。

　　據(jù)了解，下半年不少企業(yè)因擴張規(guī)模，會考慮提升現(xiàn)有辦公環(huán)境，從而將目標瞄準天河北、珠江新城等地的甲級寫字樓單位。除了這類“換房一族”外，不少外省或外國企業(yè)及辦事機構會進駐廣州，帶來較為龐大的市場需求。

　　供大于求

　　珠江新城空置率或達兩成

　　據(jù)第一太平戴維斯統(tǒng)計顯示，今年下半年廣州樓市將有包括和泰廣場、萬菱匯寫字樓、GE大廈、高德置地廣場三期、佳兆業(yè)中心、西塔等一系列甲級寫字樓進入市場，供應總量高達46萬平方米，環(huán)比上半年的的11萬平方米增四倍有余。其中定位為中央商務區(qū)的珠江新城新增供應超35萬平方米，占據(jù)總量的77%。不少業(yè)內專家認為，盡管需求持續(xù)增加，但在海量新增供應情況下，廣州寫字樓市場將出現(xiàn)供大于求，空置率或創(chuàng)新高，珠江新城的甲級寫字樓空置率或高達20%。

　　戴德梁行高級項目經理陳純分析，在空置率壓力之下，寫字樓開發(fā)商會給優(yōu)質客戶提供租賃優(yōu)惠，從而使得寫字樓市場租金從目前的攀升轉變?yōu)槠椒�(wěn)發(fā)展。朱欣苑表示，雖然廣州以服務業(yè)為主，但下半年寫字樓供應量如此之大，尤其是高端寫字樓集中上市，空置率上升將不可避免�！皬V州宜加強改善營商環(huán)境，創(chuàng)造更好的條件吸引大型現(xiàn)代服務業(yè)企業(yè)進駐，吸引更多的高端人才來穗創(chuàng)業(yè)�！�

　　房地產營銷專家謝逸楓認為，今年下半年廣州商寫字樓供應“井噴”將帶來四大問題：一是商業(yè)寫字樓“供大于求”，產生惡性競爭，開發(fā)商陷入打價格戰(zhàn)“怪圈”；二是由于投資購買商業(yè)寫字樓需求增加緩慢和入住率低，導致商業(yè)寫字樓空置率上升，泡沫破裂風險加大；三是開發(fā)商只要銷售或招商不到40%以上，資金鏈將面臨斷裂，同時，銀行等金融機構因貸款難收回，可能導致金融危機余震；四是一手房政策調控一旦停止，住宅市場恢復往日火爆，商業(yè)寫字樓就要“倒霉”，若融資渠道和銀行貸款一直收緊，資金被“套牢”的開發(fā)商就要面臨“死亡”。

　　3問專家

　　1. 近年來，不少寫字樓開始從以出售為主轉為以出租為主，寫字樓該不該出售？還是應以出租為主？

　　房地產營銷專家謝逸楓分析，出售有利于開發(fā)商實現(xiàn)快速資金回收、減少資金壓力，但不利實現(xiàn)高回報率。而租賃則是有利于開發(fā)商實現(xiàn)更高利潤回報，但不利于資金快速回收，可謂各有利弊，開發(fā)商要根據(jù)項目規(guī)模、定位等方面進行“對癥下藥”，而不能盲目“東施效顰”。近年來寫字樓以售轉租是開發(fā)商遭遇政策調控下臨時的應對措施，也是開發(fā)商采取靈活的策銷售策略，主要是因為國內經濟未恢復、政策調控不穩(wěn)定及市場供應量過大，加之購買需求增長緩慢、市場消化周期延長，開發(fā)商資金日趨緊張亟待緩解。

　　中地行媒體事業(yè)部副總監(jiān)陳楊認為，商用物業(yè)一般是以出租為最好。他分析，對于開發(fā)企業(yè)來講，物業(yè)出租會有穩(wěn)定的租金收入，物業(yè)同時也可以作為企業(yè)資產融資；相比之下，物業(yè)出售只能獲得短期的現(xiàn)金流。尤其是目前的珠江新城市場中，寫字樓物業(yè)價值并未真正體現(xiàn)，即使銷售也很難達到預期收益。因此，以出租來等待升值不愧為更好的方法。

　　2.在寫字樓海量新增供應下，開發(fā)商應如何應對？

　　謝逸楓指出，目前廣州寫字樓的出路主要有兩條：一是國內經濟提前恢復，政府政策支持的企業(yè)數(shù)量擴增，市場需求加大；二是開發(fā)商根據(jù)市場供求變化，控制好銷售速度和推貨數(shù)量等，同時找準客戶需求，做好寫字樓的產品質量和特色設計等，提供個性化的經營管理和營銷策略，增加產品附加值，吸引更多的人購買或投資。

　　經緯行研究中心朱欣苑認為，寫字樓多為單體樓，每個個案都會有一些硬性約束條件，開發(fā)商應在結合區(qū)位與項目自身條件的基礎上去把握客戶群，再根據(jù)客戶群的定位來有針對性地設計好產品，并提供優(yōu)質的物業(yè)管理服務。他強調，在寫字樓海量新增供應下，不能單靠開發(fā)商，還需要廣州營商環(huán)境和市政配套的改善。

　　滿堂紅研究部主任沈銳培表示，近幾年廣州高端寫字樓一直是供過于求，且住宅和寫字樓價格倒掛情況比較明顯，尤其是珠江新城。為什么開發(fā)商還大量開發(fā)寫字樓呢？應該是有長遠的考慮。

　　他分析，開發(fā)商很可能是想增加自持物業(yè)的比例，保持穩(wěn)定的租金收益。房地產開發(fā)不可能永遠高速發(fā)展，隨著市場飽和以及土地供應的減少，住宅開發(fā)未來會遇到瓶頸，增加自持商用物業(yè)日益受到開發(fā)商重視，即使是以住宅開發(fā)見長的萬科也開始涉足商用物業(yè)。

　　3.投資寫字樓如何規(guī)避控制風險？200萬元以下成本如何投資寫字樓？

　　業(yè)內專家總結了以下四個投資寫字樓的注意事項：最好要買帶租約的單位；首選管理費較低的寫字樓；優(yōu)先選擇樓層高的單位，出租相對容易；寫字樓轉手時稅率明顯高于住宅，因此最好中長線持有。

　　滿堂紅地產寫字樓部楊軍建議，成本控制在200萬元以下的投資客，最好購買100平方米左右的中低端寫字樓，如海珠區(qū)的昌崗路、寶崗大道、花園酒店、東風路等板塊，面積在100平方米左右，單價一般不超過1700元/平方米。這類中低端的寫字樓項目租金回報率比較高，適合長線持有收租，但同時也要注意到這類中低端寫字樓的升值潛力會比較有限。