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    4月14日，“新國(guó)四條”出臺(tái)，4月17日，“新國(guó)十條”出臺(tái)，中央調(diào)控政策組合拳密集打在樓市上，無論是二套房必須首付五成，還是第三套房可暫停發(fā)放貸款，或是異地購(gòu)房暫停放貸，住宅市場(chǎng)受到前所未有的“冷遇”。因本輪調(diào)控未涉及商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，一時(shí)間，購(gòu)房者將目光轉(zhuǎn)向酒店式公寓及寫字樓，并大膽預(yù)判素來不夠強(qiáng)勢(shì)的商業(yè)地產(chǎn)即將迎來發(fā)展契機(jī)，而開發(fā)商加大了商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量。

　　出乎意料的是，酒店式公寓及寫字樓未如之前預(yù)料的那般“走俏”。據(jù)杭州透明售房網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，多數(shù)酒店式公寓及寫字樓項(xiàng)目成交不足五成，甚至個(gè)別項(xiàng)目開盤數(shù)月來零成交。

　　新推房源成交不足五成

　　為反映新政期間酒店式公寓及寫字樓的銷售情況，記者對(duì)杭州透明售房網(wǎng)所公示的銷售數(shù)據(jù)進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)，時(shí)間跨度自“新國(guó)四條”出臺(tái)之日4月14日到9月20日。

　　4月，樓市新政出臺(tái)，開發(fā)商動(dòng)作謹(jǐn)慎，酒店式公寓及寫字樓開盤項(xiàng)目并不多，只有錢江新城的東杭大廈推出22套房子，截至目前零成交。

　　5月，酒店式公寓及寫字樓入市節(jié)奏明顯加快，之江轉(zhuǎn)塘板塊的西房·云溪印象推出142套房源；濱江區(qū)的銀豐大廈推出155套房子；華豐板塊的海辰水岸晶座推268套房子；錢江新城的錢江國(guó)際時(shí)代廣場(chǎng)首次開盤便一次性推出512套房源。

　　銷售方面，截至目前，西房·云溪印象已售11套，銷售率僅約8%；銀豐大廈已售69套，銷售率約為45%；海辰水岸晶座已售60套，銷售率約為22%；而錢江國(guó)際時(shí)代廣場(chǎng)憑借地段優(yōu)勢(shì)，情況有所不同，已售431套，銷售率近85%。

　　到了6月份，濱江區(qū)的江錦國(guó)際大廈推出427套房源，開盤3個(gè)多月來，無預(yù)定無成交。錢江新城的錢江國(guó)際時(shí)代廣場(chǎng)再次推出新房源，熱銷期明顯已過，成交放緩，320套房源只銷售42套預(yù)定9套，銷售率約為16%，而西溪天堂悅居推出102套房源，目前只售出15套，銷售率近15%。

　　7月，華元·天鵝堡首次開盤，437套精裝修房源目前已售26套，銷售率近6%；西房·云溪印象再次推出122套40年產(chǎn)權(quán)精裝小戶型壓軸房源，雖然每套價(jià)格約40-60萬/套，但銷售情況仍不樂觀，只售出37套房子，銷售率為30%；濱江一橋區(qū)塊的天鴻·君邑推出297套40年產(chǎn)權(quán)精裝修房源，已售125套預(yù)定1套，銷售率為42%

　　8月，只有位于金沙湖板塊的杭州東部國(guó)際商務(wù)中心開盤，開盤當(dāng)天推出491套房源，截至目前已售223套，銷售率為57%。

　　進(jìn)入9月份，樓市步入傳統(tǒng)的“金九銀十”旺季。位于下沙的和達(dá)自由港和錢江新城的圣奧中央商務(wù)大廈都是首次開盤，截至目前，前者已售208套，銷售率約為55%；后者142套房源只預(yù)訂24套，暫無成交，銷售率約為17%。

　　據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，自4月14日至9月20日，有14個(gè)酒店式公寓及寫字樓項(xiàng)目領(lǐng)出預(yù)售證，共推出3178套房源，已售和預(yù)定的房源套數(shù)共1368套，銷售率為43%，成交不足五成。

　　商業(yè)地產(chǎn)未成“香餑餑”

　　新政伊始，不少業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)酒店式公寓及寫字樓將迎來“春天”，而實(shí)際上，未如之前預(yù)料的那般“走俏”。

　　濱江區(qū)的江錦國(guó)際大廈開盤3個(gè)多月仍零成交，記者獲悉，目前該項(xiàng)目定價(jià)為2萬元/平方米左右，戶型面積以50多平方米為主，至于零成交的原因，據(jù)銷售部相關(guān)負(fù)責(zé)人解釋稱，“行情不好”。

　　錢江新城是酒店式公寓及寫字樓的主要供應(yīng)區(qū)，據(jù)業(yè)內(nèi)人士人士表示，不少項(xiàng)目因?yàn)榭蛻衾塾?jì)不足，只得一再推延開盤，如萬銀國(guó)際還有最后一批酒店式公寓，一共有660多套，開盤時(shí)間一直不明朗，另外由于客戶累計(jì)不理想，有些開發(fā)商想出了外銷的策略，申請(qǐng)辦理外銷證，試圖爭(zhēng)取香港等境外潛在消費(fèi)者。

　　浙江工業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)虞曉芬認(rèn)為，樓市調(diào)控實(shí)施后，酒店式公寓的成交量一直很穩(wěn)定，沒有出現(xiàn)大起大落的現(xiàn)象。“銷售率不高也要看市場(chǎng)的供應(yīng)量，供應(yīng)量和成交量有很大關(guān)系，如果供應(yīng)量增加了，需求穩(wěn)定，會(huì)出現(xiàn)銷售率不高的現(xiàn)象”。

　　浙江省社科院房地產(chǎn)研究員王永大表示，樓市調(diào)控政策打壓了住宅市場(chǎng)，使住宅一度處于低迷狀態(tài)，導(dǎo)致了住宅所占份額快速萎縮。商業(yè)地產(chǎn)所占的市場(chǎng)份額明顯增大，但銷售的數(shù)量并沒有同時(shí)增加。

　　王永大說，結(jié)合去年一份商業(yè)地產(chǎn)報(bào)告，目前杭州商業(yè)地產(chǎn)的銷售情況是“既不好，也不差”商業(yè)地產(chǎn)最看重的就是投資回報(bào)率，而回報(bào)率的多少主要由地段和位置決定，但目前而言，其回報(bào)率并不高。此外酒店式公寓等類似產(chǎn)品，價(jià)格不便宜，投資成本也不低。

　　至于成交不足五成的可能原因，杭州贏商商業(yè)投資管理有限公司總經(jīng)理方芳認(rèn)為，其一購(gòu)買酒店式公寓的多數(shù)為投資客，投資者必須考慮投資回報(bào)率問題；其二，投資慣性，多數(shù)投資客還是習(xí)慣性投資住宅；其三，新政調(diào)控期間，住宅市場(chǎng)受到影響，不少酒店式公寓及寫字樓提前入市，供應(yīng)量增加，而相應(yīng)需求未增加；其四，與整個(gè)市場(chǎng)大環(huán)境有關(guān)，樓市調(diào)控政策出臺(tái)，購(gòu)房者對(duì)房產(chǎn)投資信心不足；其五，與所處的區(qū)域有關(guān)，一些項(xiàng)目周邊的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比較好，銷售情況理想，如阿里巴巴入住濱江后，需求增加了，對(duì)濱江的租賃市場(chǎng)產(chǎn)生影響，但一些處于非核心區(qū)的項(xiàng)目，租賃市場(chǎng)不好，銷售也會(huì)受到影響。

　　“除此之外，當(dāng)然也不排除，住宅市場(chǎng)受到影響，都在認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)將迎會(huì)走俏，某些酒店式公寓及寫字樓趁機(jī)提高定價(jià)，這樣導(dǎo)致與住宅的投資成本相差不大，不少投資者將目光投向住宅�！� 方芳表示。

　　“陪嫁丫頭”難成“新娘”

　　方芳表示，購(gòu)買酒店式公寓及寫字樓的多為投資客，目前杭州酒店式公寓二手房市場(chǎng)不活躍，大都流入租賃市場(chǎng)，而平均投資回報(bào)率只有3.2%-3.6%；商住倒掛現(xiàn)象明顯。

　　相對(duì)于住宅市場(chǎng)，酒店式公寓等商業(yè)地產(chǎn)成交卻“不景氣”，近期樓市成交量呈現(xiàn)回暖態(tài)勢(shì)，是否會(huì)帶動(dòng)其銷售？虞曉芬對(duì)此表示，目前住宅市場(chǎng)成交量上升的原因有很多種，但原因之一是剛性需求之前沒有得到滿足，住宅市場(chǎng)有剛性需求，而購(gòu)房酒店式公寓的多數(shù)為投資客，受其影響的可能性不大。

　　方芳則認(rèn)為，目前還很難判斷商業(yè)地產(chǎn)后市如何，但對(duì)住宅市場(chǎng)的調(diào)控仍未放松，住宅投資仍然受限，而有些酒店式公寓面積小，總價(jià)低，一些投資客買不起住宅會(huì)繼續(xù)垂青這類商業(yè)項(xiàng)目。

　　王永大認(rèn)為，隨著“金九銀十”傳統(tǒng)旺季的到來，特別是新開樓盤在價(jià)格方面的一些讓步，住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)出價(jià)跌量升態(tài)勢(shì)，日成交量可達(dá)上百套。住宅近段時(shí)間量的上升，其市場(chǎng)所占份額也會(huì)同時(shí)上升。這樣一來，即使商業(yè)地產(chǎn)在銷售數(shù)量上呈穩(wěn)定狀態(tài)，相對(duì)的市場(chǎng)所占有量也會(huì)縮水。

　　“不過，住宅銷售情況也不會(huì)持續(xù)太久，十一、二月會(huì)有小幅下降�！睂�(duì)于杭州樓市下半年的走勢(shì)，王永大說，降價(jià)引發(fā)的量升會(huì)再持續(xù)一段時(shí)間，但下半年商業(yè)地產(chǎn)的走勢(shì)，目前很難作出判斷。