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    市場(chǎng)類商鋪面積小、總價(jià)低而為普通投資者所關(guān)注，很多項(xiàng)目采用售后包租銷售模式而讓投資似乎變得更為簡(jiǎn)單。但專家表示，這其中隱藏著不小的風(fēng)險(xiǎn)，投資者如要做到安全投資，還有很多功課要做。

    市場(chǎng)類商鋪因?yàn)橘Y金要求不高，在住宅投資受到限制的情況下，這類物業(yè)已然成為投資熱點(diǎn)。

    根據(jù)市場(chǎng)反饋回來(lái)的信息顯示，不管是上海外圍區(qū)域，還是上海周邊城市，近期有不少市場(chǎng)類商鋪?lái)?xiàng)目開(kāi)盤，從而讓原本處于冷清的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，因?yàn)榇祟愴?xiàng)目的熱銷而顯得稍許還保留了一些熱度。

    記者同時(shí)注意到，市場(chǎng)類商鋪受到投資者關(guān)注的另外一個(gè)重要原因在于其采用售后包租形式進(jìn)行促銷。但專家坦承，這種促銷方式雖然看上去很美，但實(shí)際上投資者要承受較大的風(fēng)險(xiǎn)。

    其實(shí)，市場(chǎng)類商鋪也有投資價(jià)值，那么，如何才能做到安全投資呢？在此需要說(shuō)明的是，我們所說(shuō)的“市場(chǎng)”是指各種用于某類或綜合商品批發(fā)、零售、經(jīng)營(yíng)的商業(yè)樓宇，有些是單層建筑，大多是多層建筑。這類市場(chǎng)里面的鋪位即我們所談的市場(chǎng)類商鋪。

    市場(chǎng)類商鋪成投資新寵

    商鋪投資仍然維持著較高的熱度。

    據(jù)上海搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)顯示，2011上半年上海商鋪共計(jì)成交套數(shù)7823套，同比下滑8.56%；成交面積949063平米，同比下滑5.12%。相對(duì)而言，上海商鋪市場(chǎng)整體表現(xiàn)平穩(wěn)。

    在這其中，市場(chǎng)類商鋪更受投資者追捧。根據(jù)佑威及樓市專評(píng)網(wǎng)公布的今年上半年熱銷商業(yè)項(xiàng)目排行榜中，其中包括有上海服裝城、上海億豐五金家居廣場(chǎng)、黃山B塊商業(yè)中心等項(xiàng)目，均為市場(chǎng)類商鋪。記者同時(shí)還注意到，來(lái)自金山、寶山、嘉定的其他此類項(xiàng)目，也比較受投資者歡迎。

    市場(chǎng)類商鋪受到投資者關(guān)注，這在一定程度上與市場(chǎng)類商鋪的特點(diǎn)有關(guān)。上海德佑地產(chǎn)商用部區(qū)域經(jīng)理惠凱表示，市場(chǎng)類商鋪總價(jià)并不高，多數(shù)在50萬(wàn)～300萬(wàn)元之間，對(duì)于普通投資者而言，在可承受范圍之內(nèi)。

    也有專家表示，由于住宅投資受到限制，并未受到“限購(gòu)”政策影響的商業(yè)項(xiàng)目，則理所當(dāng)然成為社會(huì)資金追逐的對(duì)象。上海著名商業(yè)地產(chǎn)專家姜新國(guó)表示，民間資金投資無(wú)路，此前一直不太受重視的商業(yè)項(xiàng)目在調(diào)控的大環(huán)境下，成為受關(guān)注的對(duì)象應(yīng)在情理之中。

    包租現(xiàn)象比比皆是

    記者在采訪中了解到，不管是上海周邊城市，還是上海本地，售后包租依然為開(kāi)發(fā)商所熱衷。

    在上海周邊城市，售后包租項(xiàng)目很常見(jiàn)。蘇州蘇安商業(yè)中心，這個(gè)一樓單價(jià)約35000元/平方米、二樓單價(jià)約27000元/平方米的商鋪?lái)?xiàng)目，開(kāi)發(fā)商言明委托經(jīng)營(yíng)管理3年，年回報(bào)率分別為6%、7%和8%，并在房款中一次性抵扣掉。常州某五金商場(chǎng)，更是號(hào)稱可委托管理15年，前3年每年8%在付房款時(shí)一次性扣除，第4、5、6、7年租金回報(bào)分別為8%、9%、10%、11%，超出部分二八分成，后8年按實(shí)際租金收入一九分成。對(duì)于這樣的承諾，相信能讓很多投資者心動(dòng)不已。而在上海，這種現(xiàn)象也并不鮮見(jiàn)。惠凱表示，目前公司代理的市場(chǎng)類商鋪?lái)?xiàng)目中，有近8成比例都采用了售后包租這種促銷方式。

    其實(shí)售后包租形式已為政府所禁止，如住建部早在2006年夏就對(duì)開(kāi)發(fā)商包租行為發(fā)出了風(fēng)險(xiǎn)提示。在今年1月4日，最高人民法院針對(duì)非法集資犯罪公布了一份司法解釋，其中明文規(guī)定了售后包租等房地產(chǎn)交易行為也將被納入非法集資范疇，最高可判十年有期徒刑。

    即便是如此，售后包租依然是市場(chǎng)中最為常見(jiàn)的一種銷售模式。上海聯(lián)業(yè)律師事務(wù)所馬永健律師表示，這是因?yàn)椤渡唐贩夸N售管理辦法》中雖然明知禁止開(kāi)發(fā)商不能以返本銷售、售后包租等方式進(jìn)行商品房銷售，但并沒(méi)有限定第三方法人或者開(kāi)發(fā)商指定的第三方公司利用這些方式銷售房產(chǎn)。因此開(kāi)發(fā)商一般采用以自己名義與購(gòu)房者簽訂商鋪買賣合同，而另外通過(guò)直接或間接控制的所謂投資管理公司名義與購(gòu)房者簽訂《委托經(jīng)營(yíng)協(xié)議》，來(lái)規(guī)避相關(guān)規(guī)定，售后包租便可披上合法的外衣。

    只不過(guò)目前已經(jīng)演變成為很多種形式，包括“返租回報(bào)”、“帶租約銷售”、“利潤(rùn)共享”、“保底分紅”等，但總歸是以“先銷售后承租，同時(shí)給予一定比例租金回報(bào)”的方式吸引買家入場(chǎng)。

    做足功課避開(kāi)陷阱

    承諾以高額而且持續(xù)穩(wěn)定的回報(bào)，開(kāi)發(fā)商簡(jiǎn)直成了“活雷鋒”。不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士提醒說(shuō)，天上掉餡餅的事，普通投資者一般很難碰得到，相反，陷阱往往會(huì)在不經(jīng)意間出現(xiàn)。因此對(duì)于售后包租現(xiàn)象，應(yīng)持謹(jǐn)慎態(tài)度。

    惠凱表示，真正成熟的市場(chǎng)類商鋪，根本無(wú)需承諾售后包租，也會(huì)受到市場(chǎng)追捧。而姜新國(guó)也將售后包租形容成為韓國(guó)整容專家手中的手術(shù)刀，可以讓人變得好看一點(diǎn)，但這只是表面現(xiàn)象而已。

    專家建議，對(duì)于市場(chǎng)類商鋪的考察，尤其要注重其商業(yè)屬性。姜新國(guó)表示，市場(chǎng)類商鋪的價(jià)值主要體現(xiàn)在商業(yè)價(jià)值方面，因此其業(yè)態(tài)能否為市場(chǎng)所接受，市場(chǎng)人氣能否變得旺盛起來(lái)，這才是最為主要的。

    專家提醒說(shuō)，對(duì)于售后包租項(xiàng)目，尤其要留意價(jià)格中的水分問(wèn)題，因?yàn)樵诔兄Z高回報(bào)的同時(shí)，也要投資者承擔(dān)高房?jī)r(jià)風(fēng)險(xiǎn)。考察售價(jià)是否存在水分，可利用投資回報(bào)率來(lái)進(jìn)行測(cè)算，公式為：年收益率(年投資回報(bào)率)=年租金收益/房地產(chǎn)銷售價(jià)格× 100%�？筛鶕�(jù)開(kāi)發(fā)商提供的年收益率，再結(jié)合當(dāng)?shù)赝�等品質(zhì)的商鋪年租金收益，來(lái)測(cè)算考察項(xiàng)目銷售價(jià)格，如果結(jié)果偏低，則說(shuō)明開(kāi)發(fā)商提供的售價(jià)存在水分。

    也有法律界人士提醒，很多時(shí)候賬面上的回報(bào)率只是一個(gè)噱頭，因此不大靠譜。馬永健表示，售后包租收益實(shí)際已經(jīng)打入房?jī)r(jià)，一般來(lái)說(shuō)開(kāi)始幾年的包租收益還能正常履行，但是之后的收益就未必能夠兌現(xiàn)了。因而業(yè)內(nèi)人士建議，最好把自己跟開(kāi)發(fā)商綁在一起，選擇有開(kāi)發(fā)商自己持有部分物業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目。這樣，為了自己的利益，開(kāi)發(fā)商不得不盡心盡力去經(jīng)營(yíng)。

    小貼士

    投資市場(chǎng)類商鋪需要了解的六個(gè)內(nèi)容

    投資市場(chǎng)類商鋪，需要先了解一下6個(gè)方面的內(nèi)容，逐一找到答案，然后再?zèng)Q定是否投資。

    第一、 區(qū)域經(jīng)濟(jì)層次如何？這包括當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人口規(guī)模等等。

    第二、 規(guī)劃前景怎樣？遠(yuǎn)景規(guī)劃的實(shí)施，會(huì)極大改變區(qū)域的現(xiàn)狀，因此有必要了解其市政規(guī)劃情況。

    第三、 調(diào)查商圈。要對(duì)商圈的輻射半徑等有所了解。

    第四、 消費(fèi)或者是采購(gòu)對(duì)象要調(diào)查清楚。

    第五、 基本市場(chǎng)行情要掌握。包括周邊同類物業(yè)的價(jià)格、租金水平以及租金回報(bào)率等。

    第六、 了解開(kāi)發(fā)商和經(jīng)營(yíng)公司的情況，比如開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力，經(jīng)營(yíng)公司的過(guò)往業(yè)績(jī)等。