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    有人說，商業(yè)地產(chǎn)既是天堂，也是地獄。在以住宅開發(fā)為主的當(dāng)下，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展空間有多大？轉(zhuǎn)型的代價(jià)是怎樣的？無論地產(chǎn)商主觀意愿如何，一些社會(huì)投資者對(duì)商業(yè)地產(chǎn)投資的興趣正在蘇醒，在不斷嘗試的過程中，先行者已經(jīng)在社區(qū)商業(yè)、小型商業(yè)體逐漸發(fā)現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)不同于住宅的規(guī)律。然而，這僅僅是轉(zhuǎn)變觀念的開始，真正的商業(yè)地產(chǎn)之路，依然是待解之謎�；�于此，《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》于2011年7月12日在北京金茂府舉辦研討會(huì)，和專家學(xué)者一起探討中國商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀與趨勢。

    發(fā)展快車道

    秦虹（住建部政策研究中心副主任）：商業(yè)地產(chǎn)在這一兩年的時(shí)間里增長比較快，有一個(gè)客觀背景是中國的城市發(fā)展速度快，200萬人口以上的大城市數(shù)量成倍增加，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的需求形成跳躍式的增長。

    中國房地產(chǎn)以及商業(yè)地產(chǎn)為什么發(fā)展前景好？第一，受益于中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、人均收入提高、消費(fèi)水平提高；另外，受益于大城市快速擴(kuò)張，特別是四五百萬人口的特大城市越來越多；第三，發(fā)展很多年的住宅需要配套現(xiàn)代化和綜合性的商業(yè)項(xiàng)目。

    鄧中文（21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)中天總經(jīng)理）：人均GDP如果超過了8000美元，商業(yè)地產(chǎn)就會(huì)進(jìn)入一個(gè)快速發(fā)展期。北京CBD平均租金已經(jīng)達(dá)到330元/平方米/月，按租售比測算支持售價(jià)達(dá)到8萬元/平方米，這個(gè)價(jià)格如果掛出來一定有人愿意買。前些天，中服地塊2萬元/平方米拿到的價(jià)格，加上1萬元/平方米的建筑費(fèi)，可以做最好的寫字樓，成本不過3.5萬元一平方米，拿到地的開發(fā)商都賺到了。

    現(xiàn)在的供應(yīng)都是2008、2009年那時(shí)的供應(yīng)，2009年，奧南地塊是保利和中建合作拿的，1.9萬元/平方米的樓面地價(jià)，潘石屹拿下的望京SOHO也是1.9萬元/平方米，現(xiàn)在望京SOHO是5.5萬元/平方米開價(jià)，奧南地塊開盤，應(yīng)該也是可以支撐5.5萬元/平方米的價(jià)格的，2009年做測算的時(shí)候，作為商業(yè)地產(chǎn)的低潮期，未來售價(jià)我們當(dāng)時(shí)看到3.5萬元/平方米，所以給東家建議地價(jià)超過1.6萬元/平方米不要再舉牌了，當(dāng)時(shí)他們以1.9萬元/平方米舉牌，我們都覺得太冒險(xiǎn)，現(xiàn)在來看1.9萬元/平方米拿地，最少有1.5萬元/平方米的利潤。

    商業(yè)地產(chǎn)的基礎(chǔ)一定是基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)成長，他們之間是正相關(guān)的。北京商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展形勢并不是蓬勃發(fā)展，實(shí)際上只是一個(gè)價(jià)值回歸罷了。

    集體進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)

    李亞明（北京漢博商業(yè)投資管理有限公司副總裁）：現(xiàn)在做商業(yè)地產(chǎn)的公司從我們接觸的商家、客戶、開發(fā)商來說，基本上分四種：一種是傳統(tǒng)的住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)到商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，各種原因都有，被動(dòng)、主動(dòng)都有轉(zhuǎn)到商業(yè)地產(chǎn)的。我把傳統(tǒng)住宅開發(fā)商比喻成我們傳統(tǒng)制造商，發(fā)展軌跡無非就是買地、建設(shè)、賣產(chǎn)品，收錢之后再買地、建設(shè)、賣產(chǎn)品；第二類是傳統(tǒng)的零售商，像家樂福、沃爾瑪、歐尚都成立了房地產(chǎn)開發(fā)公司，包括東部沿海的做服裝的全部都開始轉(zhuǎn)向做商業(yè)地產(chǎn)，原來在主業(yè)有一定所長的現(xiàn)在都在紛紛轉(zhuǎn)型；第三類是金融、資本現(xiàn)在也開始進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，可能通過入股項(xiàng)目、整體收購有穩(wěn)定現(xiàn)金流物業(yè)實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的持有；還有一個(gè)就是其他行業(yè)轉(zhuǎn)型過來的。

    誰能分這個(gè)蛋糕呢？里頭有國企、央企、合資公司、民企，他們的地位包括資金實(shí)力、人脈關(guān)系、對(duì)政府政策的解讀不在一個(gè)起跑線上。去年全國工商聯(lián)發(fā)布了一個(gè)全國民企500強(qiáng)的排行榜，500強(qiáng)民企的利潤總額是2400多億元，相當(dāng)于中石油和中石化兩家之和。另外還有一個(gè)數(shù)據(jù)就是中國95%的貸款基本都貸給國企，所以我覺得這里就能夠看出來，雖然大家都在進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，但是可能手頭掌握的資源不匹配。

    王永平（中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長）：現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型力量來自于幾個(gè)方面，先有住宅企業(yè)轉(zhuǎn)型；還有零售企業(yè)轉(zhuǎn)型，從過去的房客變成房東；還有其他毫無關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)進(jìn)入到商業(yè)地產(chǎn)，比如山西首富建造主題商業(yè)，出現(xiàn)很熱鬧的轉(zhuǎn)型局面。

    這種大轉(zhuǎn)型有不同動(dòng)機(jī)：第一是主動(dòng)轉(zhuǎn)型，看好商業(yè)地產(chǎn)真正的發(fā)展機(jī)遇；還有一部分是企業(yè)做大了，要平衡風(fēng)險(xiǎn)，不能把所有雞蛋放到一個(gè)籃子里，這是主動(dòng)轉(zhuǎn)型。

    第二是被動(dòng)轉(zhuǎn)型，也有兩種情況：一種是企業(yè)規(guī)模越來越大，得有一定比例的商業(yè)配比，不管你要不要你必須做，這叫被商業(yè)；還有一種就是宏觀調(diào)控，住宅市場無法干了，就做商業(yè)，并不是熱愛商業(yè)，而是沒得做，就做商業(yè)試試，這是被動(dòng)轉(zhuǎn)型。此外，還有盲目轉(zhuǎn)型的。