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　　兩天前，一則關(guān)于深圳金桃園大廈地塊建筑被無(wú)償收回的消息迅速流傳，盡管隨后深圳國(guó)土委馬上澄清，說(shuō)并非“無(wú)償”收回，而是參照相應(yīng)法律法規(guī)進(jìn)行，但這同樣引起了多數(shù)人對(duì)商品住宅房屋年限的關(guān)注。在很多人看來(lái)，擁有70年土地使用年限的住宅，幾乎不會(huì)碰到“被收回”的局面，因?yàn)榇蠖鄶?shù)房屋可能在20-30年內(nèi)便會(huì)面臨拆遷、置換等問(wèn)題，而法律也有明確規(guī)定，商品房土地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)后依據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定自動(dòng)續(xù)期。

　　但是《物權(quán)法》并沒(méi)有針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)土地年限問(wèn)題作出明確規(guī)定，而產(chǎn)權(quán)比住宅少20-30年的商業(yè)地產(chǎn)，似乎更值得關(guān)注。為此，我們特意調(diào)查了杭州目前二手寫(xiě)字樓、商鋪市場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)多數(shù)老小區(qū)、杭州老城區(qū)的商鋪都已成為“高齡”商鋪，使用年限僅剩10-20余年。這些商鋪使用年限到期該如何處置？買(mǎi)家又敢接手年限如此短的商鋪嗎？

　 “高齡”寫(xiě)字樓陷入怪圈：
　　地段好租金便宜、出售少接手也少

　　就杭州而言，“高齡”寫(xiě)字樓大多為1994、1995年建造，目前土地使用年限大約剩余35年，這批寫(xiě)字樓一般集中在杭州市中心。我們往往以為這樣地段的寫(xiě)字樓租金會(huì)很貴，但在記者采訪的過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)杭州“高齡”寫(xiě)字樓陷入了一個(gè)怪圈：以慶春路上1995年左右的中河大廈為例，目前其租金約1.7-1.8元/平方米/天，而坐落于黃龍的2005年的公元大廈租金則達(dá)到了5.5元/平方米/天。針對(duì)這一現(xiàn)象，中原地產(chǎn)負(fù)責(zé)人馬愛(ài)萍告訴記者：“高齡寫(xiě)字樓地段好但是租金低主要有兩個(gè)原因：停車(chē)不方便，空調(diào)、物業(yè)等配套設(shè)施跟不上。”

　　的確，對(duì)于上班族而言，市中心停車(chē)始終是一個(gè)難題，老寫(xiě)字樓的車(chē)位配比遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上車(chē)輛保有量，加上寫(xiě)字樓配套設(shè)施跟不上，就讓多數(shù)公司選擇了較新的寫(xiě)字樓。據(jù)馬愛(ài)萍介紹，目前杭州“高齡”寫(xiě)字樓出售率很低，接手的客戶(hù)很少，價(jià)格上漲并不快。對(duì)于物業(yè)的持有者而言，盡管“高齡”寫(xiě)字樓出租的投資回報(bào)率較低，但多數(shù)業(yè)主依舊選擇以租為主。

　　“高齡”商鋪剩余土地年限短
　　但商業(yè)氛圍成熟

　　我們所說(shuō)的“高齡”商鋪，主要指的就是土地使用年限僅剩10-20余年的商鋪，這批商鋪大約建于上世紀(jì)90年代。相對(duì)于住宅70年的產(chǎn)權(quán)，多數(shù)商鋪的土地使用年限為40年。7月25日，傳言深圳金桃園大廈被無(wú)償收回，無(wú)疑是給年限僅40年的商鋪當(dāng)頭一棒。

　　在杭州，大學(xué)路、新華路、鳳起路、慶春路、運(yùn)河廣場(chǎng)等這一帶聚集了多數(shù)“高齡”商鋪。目前而言，這些商鋪平均剩余使用年限約20年左右，有的甚至更短，但是相對(duì)新小區(qū)的住宅底商，這些商鋪所在地商業(yè)氛圍濃厚且客源較為穩(wěn)定，已經(jīng)形成了一個(gè)良性循環(huán)。這對(duì)于投資者而言，是能看到的最直接的回報(bào)。盡管多數(shù)面臨使用年限的問(wèn)題，還有有一部分購(gòu)房者愿意考慮。

　　在美地地產(chǎn)，記者了解到就在上個(gè)月，有一位意大利華僑便購(gòu)買(mǎi)了位于運(yùn)河廣場(chǎng)的一個(gè)面積為100多平方米的商鋪，總價(jià)約400萬(wàn)，而商鋪的使用年限也僅僅只有20余年。當(dāng)記者問(wèn)及“高齡”商鋪可能存在的風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，美地地產(chǎn)總經(jīng)理王成郊說(shuō)：“當(dāng)時(shí)這位華僑也考慮過(guò)九堡、下沙等地的住宅底商，雖然那邊相對(duì)年限長(zhǎng)，單價(jià)也低于運(yùn)河廣場(chǎng)的商鋪，但是商業(yè)氛圍的形成起碼要2-3年，而且還具有一定的風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)過(guò)比較，他最終還是下單了運(yùn)河廣場(chǎng)的這一商鋪。”

　　據(jù)了解，盡管運(yùn)河廣場(chǎng)的這個(gè)商鋪土地使用年限僅剩20余年，但是運(yùn)河廣場(chǎng)一帶已經(jīng)形成了濃厚的商業(yè)氛圍，平時(shí)來(lái)往的人非常多，單單租金每年便可達(dá)到12-13萬(wàn)元，投資回報(bào)率在4個(gè)點(diǎn)左右。王成郊告訴記者：“投資回報(bào)率在四個(gè)點(diǎn)相對(duì)還是比較可觀的。至于20年后，商鋪面臨土地年限到期的問(wèn)題，現(xiàn)在多數(shù)購(gòu)買(mǎi)商鋪的客戶(hù)都抱有這樣一個(gè)想法：即屆時(shí)國(guó)家會(huì)出臺(tái)相關(guān)法律，通過(guò)續(xù)約、繳納一定資金等方式，便可繼續(xù)持有商鋪。所以整體而言，商鋪年限并不是購(gòu)買(mǎi)者考慮的最重要條件，成熟的商圈、可觀的投資回報(bào)率則是比較重要的部分。”

　　“高齡”商鋪轉(zhuǎn)手率低 大多采用出租形式

　　在出售與出租的問(wèn)題上，已經(jīng)使用較長(zhǎng)年限的商鋪更多的會(huì)選擇出租的形式。在此次探訪的過(guò)程中，記者發(fā)現(xiàn)杭州多數(shù)“高齡”商鋪集中的街道，掛牌出售的商鋪屈指可數(shù)，大多還是以出租的形式。

　　“這些使用年限比較長(zhǎng)的商鋪，買(mǎi)家都是在很早的時(shí)候買(mǎi)進(jìn)的，當(dāng)時(shí)買(mǎi)進(jìn)的價(jià)格相對(duì)較低。而伴隨著租金的上漲，這些商鋪的投資回報(bào)就相對(duì)較高。像延安路、慶春路一帶，商鋪的出租回報(bào)率約在8個(gè)點(diǎn)左右，所有業(yè)主很少會(huì)出售。”王成郊分析道。

　　的確，相對(duì)于新小區(qū)4-5點(diǎn)的投資回報(bào)率，成熟商圈的商鋪投資回報(bào)率是比較高，業(yè)主采用出租的形式也不難理解。而更為重要的一點(diǎn)是，這些商鋪多數(shù)剩余的使用年限不長(zhǎng)，而且如果以現(xiàn)在的市價(jià)購(gòu)買(mǎi)再出租的話，同樣投資回報(bào)率也不會(huì)太高。

　　正是基于這樣一種“業(yè)主不賣(mài)、買(mǎi)家不受”的狀態(tài)，“高齡”商鋪的轉(zhuǎn)手率相對(duì)偏低，出租似乎成為了其最好的選擇。

　　商業(yè)物業(yè)年限到期何去何從？
　　國(guó)土局表示目前尚沒(méi)準(zhǔn)確對(duì)策

　　在我國(guó)，曾有過(guò)商業(yè)地產(chǎn)土地年限到期后成功處理的實(shí)例。建造于1981年且土地使用權(quán)只有20年的深圳國(guó)際商業(yè)大廈的土地使用權(quán)于2001年屆滿(mǎn)，大廈的業(yè)主們以當(dāng)年基準(zhǔn)地價(jià)35%的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)土地使用權(quán)成功續(xù)期。“地價(jià)三五折”由此成為深圳市解決土地使用權(quán)提前到期的一個(gè)“套路”。

　　那么面對(duì)杭州多數(shù)高齡商鋪及老寫(xiě)字樓，如果土地使用年限到期，該如何處置？沐和商業(yè)地產(chǎn)負(fù)責(zé)人汪謹(jǐn)霞告訴記者：“目前，《物權(quán)法》對(duì)于商品住宅土地使用年限到期后有明確的規(guī)定，即需再繳土地出讓金便可自動(dòng)續(xù)期，但具體金額沒(méi)有明確；但是商業(yè)地產(chǎn)的土地使用年限到期后該如何處置，法律上并沒(méi)有在這方面有準(zhǔn)確規(guī)定。”

　　隨即，記者致電杭州市國(guó)土資源局，相關(guān)工作人員告訴記者：“目前杭州暫無(wú)商業(yè)地產(chǎn)土地使用年限到期的案例，所以沒(méi)有具體準(zhǔn)確的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。但我個(gè)人認(rèn)為，商鋪、寫(xiě)字樓使用年限到期后也應(yīng)該不會(huì)無(wú)償收回，可能也會(huì)采用再繳一部分土地出讓金的方式，但具體細(xì)則并沒(méi)有成文規(guī)定。”