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　　從最老的商住樓，到現在的專業(yè)寫字間。在目前天津的寫字樓市場上，五星級寫字樓、5A級寫字樓、甲級寫字樓等比比皆是，人們把寫字樓等級的描繪辭藻運用到了極致。殊不知混亂的寫字樓等級評定體系，使得每一個分支機構拓展者，必須要親自對項目進行實地考察，才有可能確實地了解項目的品質——市場亟需一個能夠真正客觀反映寫字樓品質等級的評級體系。

　　等級評定標準涉及諸多指標

　　“等級”不同，寫字樓的品質也不盡相同，業(yè)內認為，天津真正的高品質的寫字樓不多，這也使得跨國公司和外地企業(yè)進駐天津時選擇余地不大，多扎堆集中于南京路沿線幾個公認的高端寫字樓內。國際大廈、津匯廣場兩個知名寫字樓的空置率僅有2.5%。

　　五星級寫字樓：提到五星級酒店，我們可以很容易地聯想到奢華的裝飾，一流的硬件設施和頂級的服務。在寫字樓市場缺少評級標準的背景下，“五星級”這個等級標準的簡裝版被移植到了寫字樓公共部分的裝修檔次上。因此所謂的“五星級寫字樓”通常只表示其大堂、洗手間、衛(wèi)生間等公共區(qū)域裝修上了一定檔次，并不能保證寫字樓的綜合品質達到頂級標準。

　　5A寫字樓：僅從字面上理解，很容易將“5A寫字樓”誤以為是在五個方面的品質都達到A級標準的寫字樓。然而實際上，所謂“5A”指的是OA：辦公自動化系統(tǒng)；CA：通訊自動化系統(tǒng)；FA：消防自動化系統(tǒng)；SA：安保自動化系統(tǒng)；BA：樓宇自動控制系統(tǒng)。“5A”僅表示寫字樓的自動化程度，而非品質等級的判斷標準。所謂“5A級”是對5A有意或無意的誤讀。

　　甲級寫字樓：這是業(yè)內自發(fā)形成的一種通行叫法，其衡量指標相當廣泛。從辦公總面積、標準層面積和凈高到貨梯客梯數量，甚至項目產權所有結構和入住若干年后的客戶構成，都是甲級寫字樓評定的參考因素，“5A”只不過是甲級寫字樓評定標準中的一個參考項而已。

　　相樓如相人，甲級寫字樓的評定標準雖然涉及諸多指標，但業(yè)內以“甲級寫字樓評定標準”對項目進行評級時，往往遵循“替代項彌補原則”。例如某項目標準層面積即使小于甲級寫字樓理論最低標準，但只要其設計合理、出房率高、無柱體占地的優(yōu)勢足以彌補標準層面積的不足，則該項不足可忽略。因此“甲級寫字樓評定法”雖然沒有明確條文，但卻因其能夠客觀、全面地對寫字樓的綜合品質評級，而被全球五大代理行和其他業(yè)內機構在實務中廣泛采用。

　　區(qū)域位置是價值決定因素

　　區(qū)域位置是寫字樓價值的決定性因素，作為企業(yè)辦公和塑造企業(yè)形象的載體，優(yōu)質企業(yè)用戶在選擇物業(yè)時最為關注地段因素。而地段因素主要包括區(qū)域商務環(huán)境、軌道交通設施、交通便利度及周邊基礎建設等。在此規(guī)律之下，天津的甲級寫字樓主要分布于海河畔擁有地鐵2號、4號線的和平路-濱江道商圈，以及地鐵1號、3號線沿線的南京路商圈。與此同時，正在建設中的海河東岸CBD也以地鐵2號線、津濱輕軌以及天津站的交通優(yōu)勢，吸引了嘉里地產等知名商業(yè)地產開發(fā)企業(yè)的進駐，有望成為天津又一個甲級寫字樓聚集區(qū)。

　　業(yè)權形態(tài)對價值影響大

　　業(yè)權形態(tài)對寫字樓長期價值影響極大，發(fā)達成熟市場的經驗表明，單一業(yè)權物業(yè)在寫字樓統(tǒng)一管理、長期維護和吸引外資用戶等方面有著明顯的優(yōu)勢，租金水平長期提升有一定的保障。天津現存高品質的甲級寫字樓大多采取只租不售的運營策略，即使出售，通常也不作樓層內的產權分割。

　　擁有聲名卓著且具備相關經驗的物業(yè)管理公司和高效全面的物業(yè)管理，服務水準達到五星級酒店標準，是甲級寫字樓的必備條件。寫字樓物業(yè)為公共建筑，對公共空間、設施設備等應用較為頻繁，如果缺乏長期有效的管理與維護，物業(yè)將很快老化，失去對品質客戶的吸引力，從而導致客戶流失的局面。

　　擇鄰而居，寫字樓的用戶品質與行業(yè)組合也是評判甲級寫字樓的重要標準。優(yōu)質租戶們看重知名企業(yè)的群聚效應，希望與貼近自己的客戶、以及與自己有著相同目標的公司毗鄰而居，共同形成濃厚的商務氛圍。只有在招商前期經過科學的產品定位和設計以及客戶組合戰(zhàn)略等方面的考量，才能最大限度地吸引并保留目標客戶。