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    千軍萬(wàn)馬擠入商業(yè)地產(chǎn)

    在房地產(chǎn)特別是住宅商品房市場(chǎng)調(diào)控壓力越來(lái)越大的時(shí)候，這個(gè)市場(chǎng)的兩端——開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者紛紛踏入了商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。特別是我們可愛(ài)的開(kāi)發(fā)商們，把資金和精力都投入到也許連他們自己都沒(méi)有弄明白的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中。一夜之間，各大城市的商業(yè)項(xiàng)目如雨后春筍般地破土而出，據(jù)說(shuō)，成都2010年開(kāi)工建設(shè)的商業(yè)綜合體項(xiàng)目就有67個(gè)，蘇州3年內(nèi)要建25個(gè)。而大大小小的開(kāi)發(fā)商們仿佛也轉(zhuǎn)眼間都成為了內(nèi)地的“新鴻基”和“新新鴻基”了。

    可就算是香港商業(yè)地產(chǎn)的巨頭，也不是每個(gè)都成功的。你可以坐高鐵到北京，參觀(guān)一下位于北京西邊金融街角落里的項(xiàng)目，一個(gè)營(yíng)業(yè)員比顧客更多的商場(chǎng)會(huì)讓你切身地感受到商業(yè)地產(chǎn)的“壓力”。

    也許你會(huì)說(shuō)那是因?yàn)榈囟翁�偏的原因造成的。那就�?qǐng)你再去著名的長(zhǎng)安街北京火車(chē)站旁的燕莎看看吧，那也是香港著名的地產(chǎn)巨頭恒基兆業(yè)投資開(kāi)發(fā)的，同樣困難重重。

    然后，就請(qǐng)已投身或即將投身大陸商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商們自比一下香港新鴻基、恒基兆業(yè)，你是否比他倆更會(huì)做商業(yè)地產(chǎn)？

    商業(yè)地產(chǎn)，一個(gè)個(gè)渾身散發(fā)著耀眼光芒的Shopping Mall，引無(wú)數(shù)地產(chǎn)英雄竟折腰！而如果你沒(méi)有組織搭建好以下四個(gè)資源平臺(tái)，要轉(zhuǎn)型做商業(yè)地產(chǎn)則是一場(chǎng)夢(mèng)而已。

    組織搭建好四個(gè)資源平臺(tái)

    其一是選址、規(guī)劃及設(shè)計(jì)平臺(tái)。商業(yè)地產(chǎn)的先天位置決定了它的體量大小，業(yè)態(tài)配比和產(chǎn)品定位。這都要求做商業(yè)規(guī)劃（這不是規(guī)劃局審批的），然后做產(chǎn)品設(shè)計(jì)。而商業(yè)建筑的設(shè)計(jì)也不是一般住宅設(shè)計(jì)事務(wù)所能完成的。就拿外立面設(shè)計(jì)來(lái)講，外立面的形狀、建筑細(xì)節(jié)和未來(lái)商場(chǎng)開(kāi)業(yè)后的墻體廣告如何匹配，有機(jī)的融合，就是需要反復(fù)模擬設(shè)計(jì)的。而內(nèi)部的客流動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)則更是一門(mén)學(xué)問(wèn)。在中國(guó)大陸，能夠完整地做商業(yè)建筑體內(nèi)外設(shè)計(jì)的事務(wù)所更是鳳毛麟角，如果沒(méi)有這樣的資源平臺(tái)專(zhuān)業(yè)支持，你所想做的商業(yè)MALL在畫(huà)出來(lái)的時(shí)候就已經(jīng)失敗了。

    其二是融資平臺(tái)的組織搭建。商業(yè)地產(chǎn)的投資回收期都比較長(zhǎng)，而采用像住宅一樣散鋪預(yù)售回籠資金的方式已被SOHO中國(guó)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]以往的經(jīng)歷證明是一場(chǎng)災(zāi)難。通過(guò)大量持有，持續(xù)運(yùn)營(yíng)的方式來(lái)做商業(yè)地產(chǎn)對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金要求是很高的。和住宅開(kāi)發(fā)不一樣，不是你有錢(qián)把它造出來(lái)就成功了，還得像“閨女”一樣，需要持續(xù)投資，養(yǎng)“她”到18歲才能風(fēng)光嫁人。許多地方的商業(yè)MALL建好了，但投入運(yùn)營(yíng)后的錢(qián)也沒(méi)有了，然后就是自動(dòng)扶梯停了，商場(chǎng)內(nèi)外的照明也是能省就省了（電費(fèi)付不起啊），一座漂亮的MALL就變成了黑燈瞎火之城，惡性循環(huán)，最終完蛋。

    所以，沒(méi)有持續(xù)穩(wěn)定的融資平臺(tái)，只有建的錢(qián)，沒(méi)有運(yùn)營(yíng)的錢(qián)，還是別投商業(yè)地產(chǎn)了。

    其三是商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)平臺(tái)。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)包括租與售。哪些租？哪些售？都是事先需要分配好的。怎么租？怎么售？也比單純的住宅銷(xiāo)售要復(fù)雜。售的不好會(huì)影響租賃經(jīng)營(yíng)，而租金的漲跌和租戶(hù)的層次又會(huì)對(duì)出售部分的價(jià)格和銷(xiāo)售進(jìn)度形成很大的影響，特別是租賃經(jīng)營(yíng)，還涉及到服務(wù)團(tuán)隊(duì)對(duì)于商業(yè)生態(tài)鏈及商業(yè)資源的控制與把握。

    如果能夠形成良好的商業(yè)生態(tài)鏈，源源不斷持續(xù)地帶來(lái)商業(yè)資源，那租金的提升和空置率的下降，會(huì)形成良好循環(huán)，從而，又刺激影響出售部分的價(jià)值和銷(xiāo)售速度。

    在大陸過(guò)去20年中基本以住宅流通服務(wù)為主體的市場(chǎng)中，能夠提供這樣一個(gè)專(zhuān)業(yè)平臺(tái)服務(wù)商業(yè)租售的也是屈指可數(shù)。

    其四，是商業(yè)物業(yè)的管理服務(wù)。許多開(kāi)發(fā)商投資建立了商業(yè)MALL，可投入運(yùn)營(yíng)后，還是以慣有的住宅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)方式來(lái)管理龐大的商業(yè)帝國(guó)。保潔、保綠、保安的“三保”隊(duì)伍，只是商業(yè)地產(chǎn)最基礎(chǔ)的管理。而商業(yè)MALL的公共空間、櫥窗裝飾服務(wù)，整個(gè)MALL空間的能耗管理，地下空間的開(kāi)發(fā)管理等等都是技高一籌的商業(yè)地產(chǎn)管理課題。沒(méi)有一個(gè)創(chuàng)新的、完善的物業(yè)管理平臺(tái)，一個(gè)商業(yè)MALL是很難提高效益的。

    這樣四個(gè)平臺(tái)資源的形成和控制使用，是投資開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)之前，所必須具備的，沒(méi)有這四根支柱來(lái)支撐，開(kāi)發(fā)商們還是耐心點(diǎn)、清醒點(diǎn)，不要輕易踏入商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，因?yàn)槟菢幼�，�?duì)社會(huì)、對(duì)自己都是不負(fù)責(zé)任的。