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    買寫字樓猶如炒股，買原始股才能保證收益最大化

    作為一名職業(yè)地產投資客，譚錚（化名）在過去的兩年間從成都寫字樓市場中斬獲頗豐，2009年，譚在市區(qū)東大街某甲級寫字樓全額購買了300多平方米寫字間，單價11000元/平方米。由于地段優(yōu)越，交房后該物業(yè)的租金基本穩(wěn)定在100元/平方米區(qū)間。

    由于投資回報率高（超過8%），今年8月，一港資機構以17000元/平方米的高價將其物業(yè)收購，溢價金額高達180萬元。近日，在完成交易后，譚錚又將目光鎖定了城南，這次他準備了超過5000萬的現(xiàn)金……

    作為一個成功的寫字樓投資者，他在“淘樓”方面究竟有何技巧？上周六，記者陪同譚錚驅車前往成都寫字樓熱點區(qū)域——國際城南，親身體驗寫字樓投資的秘密。

    投資竅門：只買開盤“原始股”

    “這個項目雖然條件不錯，但樓價已經被開發(fā)商透支了兩年，投資價值很有限。”在金融區(qū)附近一甲級寫字樓售樓大廳，譚錚手拿樓書，向記者現(xiàn)身說法。該項目開盤已有1年多時間，目前賣價在14000元/平方米左右，據(jù)譚估算，在未來兩年，該物業(yè)可能還有15%左右的增幅，每平方米的溢價可達到2000元，但從資金的回報率上講并不算豐厚。相對而言新開盤項目價值更高，“在成都，單價超過12000元/平方米的寫字樓我從來不碰。”譚表示，買寫字樓猶如炒股票，只有買到原始股才能保證收益的最大化。

    要投資交通方便的寫字樓

    作為一個熱衷于長線投資的職業(yè)炒家，譚先生更關注的是寫字樓的租金收益。而租戶對地段與環(huán)境的要求，不僅僅意味著時間效率，更意味著企業(yè)的形象。因此，一定要投資交通方便的寫字樓，確保穩(wěn)定的租金收益。“跟著政府規(guī)劃的經濟發(fā)展方向走絕對沒錯，國際城南的寫字樓我都在關注，但是必須要挑選離主干道、地鐵近的寫字樓，上班族對交通、時間的要求嚴格，這種寫字樓好租。”

    寫字樓出租一定要裝修

    對于寫字樓內部設施而言，譚先生的心得是一定要裝修，而且一交房就馬上裝修，越快越好。因為在交房之前，意向租戶最多，過了這個階段，租戶會少很多。對于房間的裝修，譚先生有一個心得，就是除了領導辦公室，一般的辦公場所盡量不要安裝木地板，畢竟辦公場所不是居家，對地板的使用不會那么愛惜。

    及時收取租金是確保收益的關鍵

    當租戶說最近資金緊張時，不要猶豫，請他馬上離開。試想一下，房租是一個公司正常運作時早就計劃好的成本，如果租戶資金緊張，很可能這個公司確實維持不下去了。對此，譚先生有深刻教訓，曾有租戶告訴譚先生資金緊張，譚先生就說那等你資金輕松再說吧，結果五個月后，租戶一夜蒸發(fā)，而他留下的押金只能抵消一個月的房租。

    “淘樓”技巧：買低樓層更合算

    很多“菜鳥級”投資者，在挑選寫字樓物業(yè)時還是喜歡按照住宅的標準來評估，甚至非南北朝向不買。對此，譚先生卻有不同的看法：“如果是南北朝向當然更好，但是朝向問題反映在住宅上可以有50-100元/平方米的差價，寫字樓卻不會差那么多。”他介紹，由于使用者的訴求不同，所以根據(jù)他的操盤經驗來看，朝向不大會影響租客。

    在樓層方面，寫字樓通常高樓層單位的售價會高于低樓層單位，一些市區(qū)的甲級寫字樓底層每平方米單價才一萬三四，其頂層價格卻高達兩萬多元。譚先生表示，通常來講，高樓層單位售價高租金略高，低樓層單位售價低租金偏低，辦公的人也不會太在意辦公樓層在幾樓。

    此外，寫字樓用戶對樓層的選擇與其行業(yè)緊密相連。一般來說，證券、金融等行業(yè)喜歡入駐低層的寫字樓，在于為客戶上下樓提供方便。對于大型企業(yè)，尤其是世界500強企業(yè)，則喜歡把辦公室設在更高的樓層上。事實上，盡管不同樓層價格不同，其租金卻相差不大，對于資金實力有限的個體投資者來說，買低樓層更合算。

    值得注意的是，寫字樓與商鋪具有一定共性，越顯眼的位置越容易租售。也就是說，靠電梯位置最好。還需注意的是，呈長廊形的寫字樓，受市場接受程度相對較低，相反，回廊結構的寫字樓則受市場歡迎。