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　2011年，在中央和地方政府對(duì)住宅地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)調(diào)控的背景下，傳統(tǒng)住宅市場(chǎng)投資空間縮小，轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)成為市場(chǎng)的主旋律，這讓中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)在2011年得到了迅猛發(fā)展。

    日前，多家房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)紛紛公布研究報(bào)告指出，2012年，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展將呈現(xiàn)持續(xù)升溫態(tài)勢(shì)，但投資者選擇商業(yè)地產(chǎn)時(shí)需要考慮策略。

    寫字樓租金未見頂

    第一太平戴維斯的數(shù)據(jù)顯示，北京甲級(jí)寫字樓在2011年第4季度內(nèi)需求保持強(qiáng)勁，凈吸納量增至231000平方米，比上季度凈吸納量幾近翻倍。有限供應(yīng)及持續(xù)強(qiáng)勁的需求推動(dòng)空置率環(huán)比下跌2.1個(gè)百分點(diǎn)，至4.2%，是近10年來歷史最低值。同期，北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)平均租金環(huán)比上漲7.5%，達(dá)到每平方米每月人民幣278.2元，同比攀升44.2%。

    盡管租金略有不同，但戴德梁行的報(bào)告同樣指出，北京甲級(jí)寫字樓的租金漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過上海和廣州。另一家機(jī)構(gòu)——高緯環(huán)球的報(bào)告則透露，自2011年第三季度起，北京甲級(jí)寫字樓租金超過上海，成為中國(guó)大陸租金最貴城市。

    高緯環(huán)球的報(bào)告同時(shí)指出，在上海，2011年第四季度甲級(jí)寫字樓空置率同樣再創(chuàng)年度新低，由上季度的7.0%下降至本季度的4.8%。眾多外資企業(yè)將把重心放在中國(guó)區(qū)的擴(kuò)張，而國(guó)內(nèi)企業(yè)也將日益表現(xiàn)出更加旺盛的需求。

    雖然租金連創(chuàng)新高，但一線城市寫字樓租金走勢(shì)卻仍呈上升勢(shì)頭。高緯環(huán)球中國(guó)區(qū)研究部董事、英國(guó)皇家特許測(cè)量師張平表示，北京和上海的甲級(jí)寫字樓的租金在2012~2013年仍將繼續(xù)上漲，上海的漲幅預(yù)計(jì)可達(dá)10%~15%。

    高緯環(huán)球中國(guó)區(qū)企業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)執(zhí)行董事王錚分析說：“2011年，寫字樓租金上漲的趨勢(shì)反映在大部分一二線城市。中國(guó)內(nèi)地規(guī)模空前的城市化進(jìn)程和持續(xù)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展不僅為商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了強(qiáng)勁的需求，基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善也為跨國(guó)公司在中國(guó)乃至亞太地區(qū)的產(chǎn)業(yè)布局和選址提供了更加多元化、更加靈活的策略選擇。北京、上海發(fā)展成熟，國(guó)際化程度高，供需兩旺，毋庸置疑仍將是中國(guó)大陸寫字樓市場(chǎng)的主戰(zhàn)場(chǎng)。隨著產(chǎn)業(yè)的升級(jí)和向內(nèi)地的轉(zhuǎn)移，成都重慶、深圳廣州等城市的寫字樓市場(chǎng)也正逐漸找到自己的定位，形成自己的特色，分別成為中國(guó)西部和華南地區(qū)的市場(chǎng)核心。預(yù)計(jì)2012年北京、上海將繼續(xù)保持業(yè)主市場(chǎng)狀態(tài)。”

    第一太平戴維斯北京研究及顧問咨詢部董事王瓊則直言，北京甲級(jí)寫字樓供不應(yīng)求的情況將持續(xù)到2015~2016年。“預(yù)計(jì)那時(shí)大望京地區(qū)、CBD、麗澤商務(wù)區(qū)將會(huì)有新的供給，北京地區(qū)甲級(jí)寫字樓供求關(guān)系才有可能改變。”

    零售地產(chǎn)選址更關(guān)鍵

    在宏觀政策的支持下，中國(guó)消費(fèi)市場(chǎng)保持了較高的增長(zhǎng)幅度，不斷增長(zhǎng)的購(gòu)買力則推動(dòng)中國(guó)零售地產(chǎn)的發(fā)展。

    第一太平戴維斯公布的數(shù)據(jù)顯示，在北京，2011年第4季度購(gòu)物中心首層平均租金環(huán)比上漲了0.7%，達(dá)到每平方米每月人民幣814.9元。同期，優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心平均入駐率環(huán)比降低0.6個(gè)百分點(diǎn)至90.7%。預(yù)計(jì)2012年將有160萬平方米的新供給量進(jìn)入市場(chǎng)，為全市的平均租金增長(zhǎng)率和入駐率帶來壓力。

    高緯環(huán)球的報(bào)告稱，受到歐洲及美國(guó)經(jīng)濟(jì)不確定性因素影響，國(guó)際零售品牌紛紛瞄準(zhǔn)中國(guó)一二線城市作為擴(kuò)張重點(diǎn)。租金方面，北京商鋪市場(chǎng)表現(xiàn)活躍，優(yōu)質(zhì)商鋪?zhàn)饨鹂傮w呈現(xiàn)小幅上升。在上海，受到國(guó)際零售商擴(kuò)張計(jì)劃影響，市場(chǎng)對(duì)優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)的需求旺盛，租金不斷被推高。在可見的未來大體量商業(yè)新項(xiàng)目即將入市，傳統(tǒng)的零售市場(chǎng)格局將面對(duì)挑戰(zhàn)。但根據(jù)高緯環(huán)球的最新調(diào)研顯示，未來兩年將有22個(gè)建筑面積在5萬平方米以上的商業(yè)項(xiàng)目投放市場(chǎng)。未來大規(guī)模供應(yīng)量或?qū)��?dǎo)致空置率上升。

    高緯環(huán)球中國(guó)區(qū)零售地產(chǎn)服務(wù)部執(zhí)行董事JamesHawkey認(rèn)為，“隨著中國(guó)居民購(gòu)買力提高，零售品牌對(duì)中國(guó)市場(chǎng)的信心與日俱增。他們對(duì)高品質(zhì)、精心策劃和管理完善的購(gòu)物中心表現(xiàn)出極大興趣。管理良好、招租優(yōu)異的零售項(xiàng)目收益會(huì)提高。對(duì)于零售商而言，這意味著租金增長(zhǎng)速度將放緩，甚至在一些區(qū)域會(huì)出現(xiàn)下降，但零售商同時(shí)也不得不在選址時(shí)更加用心，以預(yù)防選址不當(dāng)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。”

    張平則認(rèn)為，2012~2013年，國(guó)際零售品牌看好中國(guó)市場(chǎng)，擴(kuò)張將會(huì)帶動(dòng)零售物業(yè)租賃需求的強(qiáng)勁增長(zhǎng)，商鋪市場(chǎng)潛力顯現(xiàn)。但部分城市存在過度開放的風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇。她表示，零售項(xiàng)目的復(fù)雜性導(dǎo)致對(duì)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營(yíng)各環(huán)節(jié)的專業(yè)度要求較高，所以前期定位、招商[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]和后期運(yùn)營(yíng)管理將形成對(duì)開發(fā)商的挑戰(zhàn)。

    投資者需有差別策略

    種種數(shù)據(jù)均顯示，2012年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)將保持升溫勢(shì)頭，但專家提醒投資者，在投資時(shí)需有不同策略。

    在北京和上海，甲級(jí)寫字樓租金上漲將成為2012年的主旋律。但在廣州和成都，情況可能不同。高緯環(huán)球的數(shù)據(jù)顯示，在成都，2011年共有4個(gè)甲級(jí)寫字樓投放市場(chǎng)，總體量達(dá)22.3萬平方米。2012年將會(huì)有超過100萬平方米甲級(jí)寫字樓集中放量，屆時(shí)成都甲級(jí)寫字樓的存量將翻倍，將給市場(chǎng)消化帶來壓力，空置率將會(huì)上升。廣州寫字樓租賃市場(chǎng)自2011年第二季度開始持續(xù)活躍。2012年寫字樓新增供應(yīng)將進(jìn)入高峰期，預(yù)計(jì)市場(chǎng)的整體空置率將上升。在深圳，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)成為推動(dòng)甲級(jí)寫字樓租賃市場(chǎng)上行的動(dòng)力，導(dǎo)致2011年租金明顯上漲，但第四季度漲幅有所放緩。王錚指出，2102年，在成都和廣州，隨著大量新項(xiàng)目入市，預(yù)計(jì)市場(chǎng)消化存量將面臨一定壓力。

    王瓊則預(yù)計(jì)，2012年，北京將有160萬平方米的零售地產(chǎn)供應(yīng)量進(jìn)入市場(chǎng)，這將給全市的平均租金增長(zhǎng)率和入住率帶來壓力。

    高緯環(huán)球中國(guó)區(qū)投資部董事葉成宇分析：“住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控勢(shì)頭不減，房地產(chǎn)信貸緊縮，銷售大幅回落，開發(fā)商資金鏈空前緊張，融資壓力巨大，必將導(dǎo)致許多項(xiàng)目或公司進(jìn)入交易市場(chǎng)，并購(gòu)將空前活躍。在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，位于核心位置成熟有租金收入的物業(yè)是大多數(shù)投資客戶的首選，二三線城市購(gòu)物中心等零售物業(yè)也將是機(jī)構(gòu)客戶密切關(guān)注的收購(gòu)對(duì)象。我們預(yù)計(jì)2012年將是房地產(chǎn)開發(fā)商的整合年和并購(gòu)年。”

    高緯環(huán)球中國(guó)區(qū)董事總經(jīng)理張良軍在接受本報(bào)記者采訪時(shí)對(duì)外商投資者給出了建議。他表示，對(duì)于外商投資者而言，2012年進(jìn)入中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)仍有機(jī)會(huì)，不過在選擇投資地和投資領(lǐng)域時(shí)則需要區(qū)別對(duì)待。“北京市場(chǎng)寫字樓物業(yè)投資者以具有融資優(yōu)勢(shì)的國(guó)企自用買家為主，外資整售投資總額、總量和占比均有所下降；而在上海，2011年整售投資交易中51.2%是境外投資，雖然京滬兩地寫字樓物業(yè)整售投資額相差不大，但境外資金在上海的投資是北京的4倍多。”此外，他認(rèn)為2012年投資市場(chǎng)中二三線城市零售物業(yè)將越來越受投資者青睞。