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    2012年在核心區(qū)域相對飽和的情況下，北京地區(qū)周邊的寫字樓或?qū)⒊蔀槭袌龅男聦櫋?/p>

    北京寫字樓市場早已在金融危機(jī)離去的腳步中復(fù)蘇。

    無論是購買者、開發(fā)商還是市場分析人士，都認(rèn)為2012年北京甲級寫字樓的新增供應(yīng)量將無法滿足市場的需求。預(yù)計2012年寫字樓市場供應(yīng)會出現(xiàn)明顯的真空期。無論是租用還是投資，擁有寫字樓所需花費的成本都將進(jìn)一步提高。

    在核心區(qū)域已經(jīng)相對飽和的情況下，2012年北京城區(qū)周邊不斷崛起的寫字樓或?qū)⒊蔀楸本�寫字樓市場�?ldquo;新主角”。

    供給跟不上火熱市場

    戴德梁行認(rèn)為，北京寫字樓租用成本攀升主要原因是業(yè)主加租幅度較高，以及寫字樓供應(yīng)緊張所致。

    上月，當(dāng)全國都在討論住宅價格是否還將繼續(xù)下降的時候，SOHO中國董事長潘石屹則大吼一聲說從今年3月份開始其旗下產(chǎn)品要漲價，先從望京漲，漲幅2%。潘石屹漲價的底氣來自兩個方面，一方面是由于存款準(zhǔn)備金率下降，各個行業(yè)都會受益，另一方面，是對北京、上海寫字樓的分析，他認(rèn)為需求量非常大，供不應(yīng)求的緊張局面在三五年內(nèi)不會改變。

    事實上，寫字樓市場的供不應(yīng)求在去年就有了突出表現(xiàn)。

    2011年，中央對房地產(chǎn)住宅市場的調(diào)控不斷加深。而銀行信貸、信托等融資大門陸續(xù)被控制，也迫使市場上觀望情緒更加濃厚。一大批持幣待購者將目光轉(zhuǎn)向?qū)懽謽鞘袌觥?/p>

    于是短時間內(nèi)，無論是在寫字樓銷售市場還是租賃市場均表現(xiàn)積極。特別是在中央出臺“十二五”規(guī)劃、北京將打造為世界城市的利好消息刺激下，加之北京城市建設(shè)步伐不斷加速，致使北京寫字樓市場供不應(yīng)求的程度超出了市場的原本預(yù)期。

    去年北京的寫字樓銷售市場成交快速增長，價格上升明顯。寫字樓租賃市場入駐率持續(xù)提升，寫字樓租金刷新歷史新高。據(jù)來自市場機(jī)構(gòu)的分析顯示，北京甲級寫字樓2011年的整體租金累計上漲超過50%，空置率降至3.8%，創(chuàng)歷史新低。

    寫字樓成投資新寵

    數(shù)據(jù)顯示，2011年寫字樓市場新增供應(yīng)與2010年相比下降36.7%。市場需求方面，受益于中國經(jīng)濟(jì)將步入平穩(wěn)增長期，北京寫字樓市場需求也在持續(xù)上升。其中以金融、汽車、IT、能源、電子、醫(yī)藥和制造業(yè)最為強(qiáng)勁。同時，在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和升級中，北京周邊區(qū)域企業(yè)獨棟、總部基地以及產(chǎn)業(yè)園區(qū)的獨棟產(chǎn)品市場需求旺盛。

    而實際上，隨著商業(yè)地產(chǎn)的不斷升溫，投資寫字樓已經(jīng)逐步成為一種日漸顯著的新趨勢。

    近期剛剛購置了寫字樓的投資者郭東升告訴記者：“我預(yù)計未來幾年內(nèi)，北京的寫字樓投資空間將越來越明顯。尤其是核心區(qū)域外正在成長的新商圈，其內(nèi)的寫字樓市場可以說是現(xiàn)金最大的投資價值洼地。”

    這位投資者上個月剛剛在北京西南四環(huán)的中關(guān)村科技園豐臺園區(qū)的北京諾德中心購置了近千平米的寫字樓物業(yè)。他告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者：“盡管國貿(mào)和金融街地段的寫字樓租金和買賣價格都很高，但是現(xiàn)在在那里買寫字樓，投資價值微乎其微。”他認(rèn)為，相比之下，位于北京西南四環(huán)處的寫字樓則具有明顯的投資價值。

    按照他的理解，他所投資的北京諾德中心背靠中鐵建工的國企招牌，且位于中關(guān)村科技園豐臺園區(qū)的東擴(kuò)范圍內(nèi)，與總部基地近在咫尺。“在豐臺園區(qū)創(chuàng)業(yè)可以享受到稅費減免等政策優(yōu)惠，對吸引創(chuàng)業(yè)型企業(yè)有非常大的優(yōu)勢。而且在西南四環(huán)路邊，還有地鐵，交通方便。”

    “其實，我認(rèn)為投資寫字樓是十分保險的策略。”郭東升認(rèn)為，現(xiàn)在房地產(chǎn)住宅市場受到壓制，前途不明，而國家又鼓勵實體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。不同類型的企業(yè)都愿意來北京發(fā)展。目前物價依舊處于高位，在這種具有通脹風(fēng)險的背景下，投資商業(yè)地產(chǎn)可謂是收益大風(fēng)險小。

    郭東升將數(shù)千萬元購房款一次繳清，并無過多擔(dān)憂：“我前不久剛簽約，現(xiàn)在就已經(jīng)有很多的企業(yè)來和我談租賃意向了，不過我現(xiàn)在已經(jīng)不著急了，等著待價而沽了。”

    寫字樓市場的火熱對物業(yè)持有者來說確實是好事。但是對于“剛性需求”來說則意味著要費盡周折。因為核心區(qū)域的寫字樓價格已經(jīng)居高不下，而且無空缺，配套設(shè)施等難以再度跟進(jìn)。一些想擁有自己的辦公空間的購買者開始將視野向西南方向拓展。

    自己創(chuàng)業(yè)多年的張正此前曾為尋找新的辦公場所費盡心思。這個已到而立之年的創(chuàng)業(yè)者回憶起年前的幾天，便大倒苦水：“我去國貿(mào)附近一問，根本沒有空閑的寫字樓。出售的價格都在每平米五六萬，平時連停車都找不到地方。”

    最后張正通過反復(fù)對比，還是選擇了中關(guān)村科技園豐臺園區(qū)的北京諾德中心。他告訴記者：“這里交通方便。而且戶型很適合我們這種創(chuàng)意型企業(yè)。”“更重要的是價格合適，我個人認(rèn)為這里是性價比最高的。”

    北京房地產(chǎn)協(xié)會副會長兼秘書長陳志表示，在北京的一些寫字樓集中區(qū)域，出租率已經(jīng)接近百分之百。“這說明北京寫字樓的租賃市場十分火熱。”他說。