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　　房企在樓市調(diào)控未見松動情況下，紛紛調(diào)整生存戰(zhàn)略，轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)市場。

　　一段時間以來，商業(yè)地塊成交量持續(xù)攀升。據(jù)《2011中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強測評研究報告》顯示，排名前20名的開發(fā)商都已進入商業(yè)地產(chǎn)，行業(yè)步入大躍進時代。北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉稱，今年一季度住宅開發(fā)投資增速僅為19%，而商業(yè)地產(chǎn)則達到了43.4%。這表示資金還在大量進入商業(yè)地產(chǎn)市場。盡管進入者眾多，卻少有成功者：一面是商業(yè)地產(chǎn)受到房企和社會資本的青睞，投資呈幾何式增長；另一方面是表面繁榮背后，失敗案例比比皆是。商業(yè)地產(chǎn)面臨培育期長、同質(zhì)化嚴重、人才桎梏、融資渠道單一等問題。

　　張大偉認為，前幾年，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展一直滯后于住宅市場，以至于商業(yè)地產(chǎn)價格被低估。當需求出現(xiàn)時，商業(yè)地產(chǎn)投資熱隨之而來。“更為重要的是，地方政府因為住宅限購政策的影響，不得不面對住宅地價下調(diào)的窘境，更愿意出讓一些不太受調(diào)控影響的商業(yè)地產(chǎn)土地，對這一塊市場的信貸包括扶持方法也比較多，也導致很多資金涌向商業(yè)地產(chǎn)。”

　　通常情況下，零售商在大城市開拓新市場時，往往以一個或兩個頂級購物地點為目標，導致商鋪競爭激烈，租金大幅攀升。有數(shù)據(jù)顯示，北京商鋪的平均固定租金按季上升3.97%，盡管新項目不斷增加，但大部分購物中心預租率依然高企。上海頂級零售地區(qū)的地鋪平均租金為每日每平方米52.7元人民幣，較2011年第四季度上升2.9%。廣州的地鋪平均租金保持穩(wěn)定，每月每平方米為757.7元人民幣。

　　有業(yè)內(nèi)人士透露，一直以來，零售地產(chǎn)被認為是最具成長空間的商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)類型。這兩年商業(yè)地產(chǎn)的簇擁者多，但經(jīng)營難度較大。盡管在過去一年里，北京等一線城市甲級寫字樓的租金大幅上漲。但只消觀摩一下二、三線城市的寫字樓項目，便會發(fā)現(xiàn)，由中小企業(yè)支撐的寫字樓市場需求并不旺盛。

　　位于北京CBD區(qū)域的大型商場新光天地，是業(yè)界普遍認為運作較為成功的。2011年，新光天地的營業(yè)額大幅增長到65億元，年增長率達34.8%，勇奪國內(nèi)百貨龍頭。但沒幾家商場能做到和新光天地相當?shù)挠�利水平�?/p>

　　現(xiàn)實情況是絕大多數(shù)零售地產(chǎn)的同質(zhì)化嚴重。不合理的規(guī)劃讓同一個地段有許多商業(yè)物業(yè)雷同。這些商業(yè)項目為了招商，競相開出較低的條件吸引品牌，形成惡性競爭。國內(nèi)許多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商還受制于高地價，盈利空間被大幅啃噬。除此之外，開發(fā)商必須忍受漫長的投資回報期，一個項目從拿地到建成需要2至3年，還需要2至3年的培育期才能盈利，許多沒有耐心的開發(fā)商往往會選擇將物業(yè)出售。

　　開發(fā)商由住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)戰(zhàn)而來，存在著開發(fā)和經(jīng)營混同的誤區(qū)。事實上，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)比住宅更復雜，涉及定位、規(guī)劃、設(shè)計、銷售、營銷、招商、經(jīng)營管理等環(huán)節(jié)。但實際操作中，商業(yè)地產(chǎn)的銷售和商業(yè)經(jīng)營往往是脫節(jié)的。大部分從業(yè)者只懂銷售，但對商業(yè)經(jīng)營缺乏基本了解，導致項目銷售火爆而經(jīng)營清淡。

　　眾所周知，商業(yè)項目存在一定培育期。在此期間，項目將呈現(xiàn)出人流少、租金收益低等現(xiàn)象，就目前情況來看能正確理解和面對的開發(fā)商不多。于是，如何順利度過培育期，使得新生的商業(yè)項目逐漸步入“良好運營”的軌道，往往成為操盤商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)鍵。

　　盡管如此，很多業(yè)內(nèi)人士依然看好商業(yè)地產(chǎn)。中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟專家委員楊建偉認為，對于商業(yè)地產(chǎn)的回報形式，開發(fā)商要有理性的認識。商業(yè)地產(chǎn)本該以后期的經(jīng)營、租金回報、項目增值來體現(xiàn)投資回報，而不是以商鋪銷售為重點。