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    數(shù)數(shù)現(xiàn)在深圳建總部的大型企業(yè)，平安、華潤(rùn)、百度、中海 油、中廣核、中國移動(dòng)、阿里巴巴、國信證券等，正在福田中心區(qū)、后海灣等地豎起一棟棟以企業(yè)命名的大廈。日前一則關(guān)于深圳在建總部大廈統(tǒng)計(jì)的微博轉(zhuǎn)發(fā)率頗高，顯示其中全國性大型企業(yè)總部大廈就超10個(gè)。

    未來將有5大總部基地

    目前深圳總部企業(yè)達(dá)180多家，與上海、北京名列三甲。深圳未來有5大總部基地，分別是福田中心區(qū)、后海中心區(qū)、深圳灣高新區(qū)、留仙洞片區(qū)、龍華核心區(qū)。為了留住這些企業(yè)，帶動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)鏈，政府拿出土地作為“福利”。“早在2006年后，很多土地都定向轉(zhuǎn)讓給特定的企業(yè)，作為企業(yè)總部辦公用地。”戴德梁行華南區(qū)寫字樓部主管羅進(jìn)良認(rèn)為，企業(yè)總部大廈在深圳的發(fā)展可以分為三個(gè)階段，第一批在福田中心區(qū)，第二批在后海，第三批在前海。

    世邦魏理仕深圳分公司策略顧問部副董事陳洪海舉例，如福田區(qū)鼓勵(lì)金融總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展，對(duì)新建、保持產(chǎn)權(quán)單一、自用率60%以上的總部型樓宇，給予業(yè)主最高100萬元的獎(jiǎng)勵(lì)；對(duì)實(shí)施只租不售、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的商務(wù)樓宇業(yè)主單位給予最高300萬元的獎(jiǎng)勵(lì)等等。

    陳洪海透露：福田目前有20個(gè)總部項(xiàng)目，其中絕大部分是金融機(jī)構(gòu)總部，典型的大廈有已竣工的深交所大廈、在建的平安IFC等；科技園主要是以科技型企業(yè)的總部，如騰訊、百度華南運(yùn)營(yíng)總部、芒果網(wǎng)、金蝶等；后海則定位金融商務(wù)區(qū)，目前已有11塊土地已出讓給各類型企業(yè)用于自建總部，以及華潤(rùn)在深圳灣體育中心附近也將建設(shè)總部。

    比普通寫字樓更具個(gè)性

    “如果說，市場(chǎng)上的寫字樓是有S、M、L碼的流水線衣服，那么企業(yè)總部大樓則是量身定制的衣服。”羅進(jìn)良用“制衣”打了一個(gè)形象比喻，前后兩者之間的建造當(dāng)然有很大區(qū)別。各個(gè)企業(yè)對(duì)于自建大廈的打造，要求大不一樣。他舉例說明：有一家能源總部企業(yè)自建大廈，他需要總部大廈作為公眾對(duì)企業(yè)認(rèn)知的一扇窗口，于是加強(qiáng)了大廈的環(huán)保理念，并規(guī)劃大廈有相關(guān)的公共展廳，計(jì)劃定期向公眾開放，以強(qiáng)化自己的社會(huì)責(zé)任感形象。還有一家大型的金融企業(yè)，要求建立樓頂信號(hào)接收器，以防地面網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)出現(xiàn)問題；要求建立總部數(shù)據(jù)庫，防火防盜，樓層板的承重也要大于普通層板。也有一小部分企業(yè)希望物業(yè)市場(chǎng)化，不要“分豬肉”一樣把物業(yè)分給每一個(gè)部門，在使用率較高的前提下，只允許管理層搬入使用，其余出租出去。

    “總的來說，相比普通的商業(yè)樓宇，總部大樓都會(huì)有著標(biāo)志性外形，體現(xiàn)企業(yè)形象；有特殊的硬件要求；并且以自持為主：總部大樓一般維持60%-70%以上自用，不高于30%出租，與普通的商業(yè)樓宇形成較為明顯的區(qū)別。”李洪海分析。

    總部大廈出租比例不超50%

    不過，因?yàn)榇蠖鄶?shù)建立企業(yè)總部大廈的企業(yè)，有自己的主業(yè)，不靠建樓或租賃辦公室，因此，很多都不介意花更多的錢來建設(shè)這棟大樓，不像普通寫字樓那樣，根據(jù)市場(chǎng)售價(jià)或租金去界定建樓的成本價(jià)。對(duì)于選料、舒適度、公共空間、設(shè)施管理等等都有個(gè)性化要求。但世聯(lián)地產(chǎn) 、寫字樓事業(yè)部總經(jīng)理張栩哲卻表示：“正因?yàn)槠髽I(yè)總部大廈不是由專業(yè)的寫字樓建造商開發(fā)，而大部分都是一些門外漢主持建造，只知道要‘建好一點(diǎn)’，可到底哪里該花錢花力氣去打造？哪里又沒必要花錢？他們往往把握不準(zhǔn)。”

    至于企業(yè)總部大廈的使用，政府在出讓土地時(shí)就已明確允許大廈一定比例（一般不超過50%）對(duì)外出租，這也是從企業(yè)發(fā)展階段逐漸壯大的角度考慮，只是有的土地甚至還會(huì)對(duì)租戶的素質(zhì)、從事的行業(yè)有相關(guān)要求。即便過了很多年該企業(yè)要將大廈轉(zhuǎn)讓，那么對(duì)于轉(zhuǎn)讓的對(duì)象也是有限定的。據(jù)了解，這些大廈如果對(duì)外招租，物業(yè)檔次不差，租金也相對(duì)市場(chǎng)要低廉，頗受市場(chǎng)歡迎。記者走訪了幾棟目前在使用的企業(yè)總部大廈，如招商銀行大廈、金蝶大廈都是小部分樓層對(duì)外出租，并且滿租。大部分企業(yè)總部大廈都不會(huì)通過中介外圍代理招租。即便如此，羅進(jìn)良認(rèn)為，企業(yè)總部大廈將是未來寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)的主流，并將帶來更加豐富和個(gè)性化的產(chǎn)品形態(tài)。