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    隨著鄭東新區(qū)寫字樓后CBD時代的到來，寫字樓的發(fā)展正在朝著高水平、高標(biāo)準(zhǔn)的方向前進(jìn)，寫字樓市場也悄然出現(xiàn)了一些微妙的變化。郊區(qū)化、綜合體、高配套、低門檻……鄭州寫字樓產(chǎn)品向世人呈現(xiàn)日益豐富的面孔和表情。

    趨勢一、寫字樓向近郊外遷

    從去年開始，鄭州流行了一股寫字樓近郊化的趨勢。鄭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)就有富田財富廣場、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)就有河南動漫產(chǎn)業(yè)基地、企業(yè)公園、大學(xué)科技產(chǎn)業(yè)園等項目，航空港區(qū)就有裕鴻世界港、富士康科技園、沃金商業(yè)廣場等項目。以鄭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、航空港區(qū)、二七運河新城等近郊區(qū)域為代表，寫字樓向外圍城區(qū)遷移正在成為趨勢。

    鄭州同致行上半年市場分析報告認(rèn)為，雖然鄭東新區(qū)依然是熱點區(qū)域，但隨著城市發(fā)展規(guī)劃的強(qiáng)力推進(jìn)，鄭東新區(qū)的熱度會慢慢退去，南部片區(qū)的逐步崛起必會帶來有一個新區(qū)，而未來的辦公物業(yè)也會隨之水漲船高，但會逐漸趨于穩(wěn)步發(fā)展。

    未來商務(wù)中心外移的趨勢十分明顯，以鄭東新區(qū)為核心的辦公格局將逐步打破。

    河南財經(jīng)政法大學(xué)教授、房地產(chǎn)研究所所長李曉峰曾經(jīng)公開表態(tài)，過去鄭州城市功能區(qū)劃分太單一，人們在工作地與居住地之間的時間距離應(yīng)該控制在1小時內(nèi)。中國科學(xué)院的相關(guān)研究也表明，目前我國城市居民能夠忍受的最大通勤時間為45～50分鐘。研究數(shù)據(jù)其實都指向一個結(jié)果，就是寫字樓必須要建到傳統(tǒng)住區(qū)中去，城市越來越大，依托寫字樓、商業(yè)等的分散建設(shè)，逐步把城市變?yōu)檎嬲�的多中心�?/p>

    趨勢二、寫字樓綜合體化

    早期鄭州的寫字樓大多分布在經(jīng)三路財富大道以及鄭州商品交易所附近，且均以單棟建筑體的形式存在，項目本身也缺乏一些相應(yīng)的辦公配套，隨著近兩年城市綜合體的集中涌現(xiàn)，寫字樓綜合體化的趨勢也愈加明顯。

    如2009年開盤的綠地原盛國際，2010年入市的升龍鳳凰城環(huán)球廣場、中原新城金中環(huán)，2011年亮相的建業(yè)總部港、升龍廣場，國家動漫基地；今年面市的建正中心、豫航中心、東方鼎盛中心、升龍又一城、升龍城……這些在近兩年鄭州樓市風(fēng)生水起的項目，都有一個共同的特征：寫字樓+住宅+商業(yè)，這些項目業(yè)態(tài)完善、影響范圍較廣、有極強(qiáng)的聚合能力。

    業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，寫字樓+住宅+商業(yè)的模式結(jié)合三種以上業(yè)態(tài)，可以形成居住、餐飲、商務(wù)功能的互補(bǔ)優(yōu)勢，將提供更方便的實用性功能，發(fā)揮1+1+1>3的效果。以升龍城為例，整個升龍城開發(fā)體量超過280萬平方米，光商業(yè)就超過50萬平方米，業(yè)內(nèi)也一度將其視為“亞洲最大綜合體”，因此其豐富的配套你就不能想象。

    “寫字樓綜合體化的出現(xiàn)解決了傳統(tǒng)寫字樓只有辦公沒有商務(wù)休閑的難題。云集休閑場所、娛樂設(shè)施的城市綜合體其實就是城市生活的縮影，在很多方面滿足了城市人群在工作以及休閑方面的需求。而伴隨著寫字樓辦公人群的人流聚集，這些綜合體更有望形成一個獨立的商圈影響周邊區(qū)域商務(wù)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。”紅火策劃董事長臧俊最后說。

    趨勢三、配套越來越全，競爭不只拼硬件

    2009年，楷林國際展現(xiàn)3.5米超寬電梯大堂，15部高速電梯的配套，開啟了鄭州寫字樓對于電梯這個硬件標(biāo)準(zhǔn)的最新要求。而此后，為了解決入駐企業(yè)的會議需要，很多寫字樓開始在會議室這個硬件上進(jìn)行配置。

    如今正在建設(shè)中的建正中心等寫字樓也開始注重加強(qiáng)餐飲配套。據(jù)建正中心的負(fù)責(zé)人介紹，項目在負(fù)一層將規(guī)劃一個超過1000平方米的大型商務(wù)餐廳，供辦公樓內(nèi)的員工使用。而鄭州美盛中心除了配備21部高速電梯外，車位更是高達(dá)1000余個，如此高比例的車位配比在鄭州寫字樓中都極為少見。

    在寫字樓內(nèi)部，餐廳、會議室、會所等配套越來越重要，除此之外，在寫字樓外部，各種與商務(wù)有關(guān)的餐廳、咖啡廳、娛樂設(shè)施的配套也很重要。而作為體現(xiàn)這些配套功能的重要表現(xiàn)形式，城市綜合體自然有它的優(yōu)勢，而寫字樓加酒店的模式也被很多開發(fā)商采用。

    目前鄭州市場已經(jīng)開工的近百個綜合體中，酒店、寫字樓、商場基本是最重要的體現(xiàn)。曼哈頓廣場在寫字樓旁邊建了希爾頓酒店，盛潤·錦繡城旁也規(guī)劃有五星級酒店。

    趨勢四、高預(yù)期低門檻，SOHO大行其道

    必須承認(rèn)，并不是所有投資者都具備吃下甲級寫字樓的能力，也并不是所有企業(yè)均擁有雄厚資金來支付甲級寫字樓高昂的租金。譬如，一些員工規(guī)模及構(gòu)成較為精簡的文化創(chuàng)意、金融科技類“輕公司”，他們理想的辦公場所自然不是那些動輒數(shù)百上千平方米的高檔寫字樓。

    從北京、上海等國內(nèi)一線城市經(jīng)驗看，大量SOHO物業(yè)憑借其精巧的面積設(shè)置、良好的地段位置以及不失品相的硬件配置等獨具優(yōu)勢，在辦公租賃市場上表現(xiàn)格外活躍。鄭州地產(chǎn)業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，介于鄭州目前仍處在高速增長階段，未來商務(wù)需求依然強(qiáng)勁，類似SOHO這樣的小面積創(chuàng)業(yè)型辦公空間潛力不可限量。

    不過，一些業(yè)內(nèi)人士也表示，雖然SOHO讓商業(yè)投資越來越靈活，市場需求也很旺盛，但必須注意到，SOHO并不是越小越好，后期運營模式、外部商圈氛圍、交通便捷程度等因素都將直接關(guān)系到物業(yè)在租賃市場上的估值。