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    成都寫字樓市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入品牌時(shí)代，未來幾個(gè)月，成都寫字樓不會(huì)出現(xiàn)2011年那種恐慌性購買行情，會(huì)繼續(xù)保持溫和的成交狀態(tài)。

　　較之2011年，成都寫字樓市場(chǎng)今年出現(xiàn)了幾個(gè)特征：兩極分化加速，租賃市場(chǎng)火爆，銷售以價(jià)換量。

　　市場(chǎng)研究人士認(rèn)為，在寫字樓供應(yīng)量居高不下的行情之下，各個(gè)項(xiàng)目在硬件配置上幾乎一致，拼的主要是性價(jià)比。譬如，今年在成都寫字樓市場(chǎng)出現(xiàn)的返租政策，就是給客戶信心的最好說明。再譬如，在大源組團(tuán)，寫字樓行情已經(jīng)從破萬走到了破九千。

　　從年初到現(xiàn)在
　　成都市中心寫字樓銷售走熱

　　據(jù)了解，從年初到現(xiàn)在，市區(qū)多個(gè)寫字樓銷售走熱。據(jù)339策劃部經(jīng)理田清淺透露，“339寫字樓二期從7月中旬開盤到現(xiàn)在，共銷售了2個(gè)多億。”據(jù)協(xié)信中心營銷總監(jiān)陳云透露，“上個(gè)月，協(xié)信中心銷售金額1.1億元，截至8月，成都協(xié)信中心銷售金額9億元。其中，寫字樓總共銷售了7000萬元。”

　　除了散售走熱外，市中心多個(gè)寫字樓項(xiàng)目出現(xiàn)了大客戶整棟購買的情況。據(jù)雄飛中心營銷策劃部人士廖曉華透露，“寫字樓正在持續(xù)蓄客中，由于其顯赫地段，已經(jīng)有多家投資機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)基金接觸開發(fā)商，其中，新加坡一家投行欲整體拿下。”在這之前，東大街某項(xiàng)目的寫字樓被平安保險(xiǎn)拿下，用來打造平安銀行。此外，堅(jiān)持“整層起售”的成都棕櫚泉國際中心，在簽約哈爾濱銀行、泰和泰律師事務(wù)所、金粵幕墻之后，再次迎來實(shí)力企業(yè)欲買下一整層。

　　商業(yè)地產(chǎn)研究人士認(rèn)為，今年市中心多個(gè)寫字樓亮相，定價(jià)比較理性，不像過去兩年那么瘋狂。而且，開發(fā)商在營銷上也想了很多辦法，譬如返租，分期付款，渠道分銷等。譬如，在成華區(qū)，華潤大廈、協(xié)信中心、成都339等寫字樓項(xiàng)目的入市，在一定程度上緩解了區(qū)域內(nèi)高檔寫字樓空缺的壓力。

　　寫字樓租金表現(xiàn)平穩(wěn)
　　單一產(chǎn)權(quán)物業(yè)有優(yōu)勢(shì)

　　世邦魏理仕指出，2012年上半年，跨國公司對(duì)新設(shè)或擴(kuò)大辦公室持謹(jǐn)慎態(tài)度，需求增長較去年同期有所減緩，大面積租賃交易數(shù)量有限。李東也表示，明顯感覺到跨國公司的寫字樓租賃需求在下降。與此同時(shí)，本地公司的辦公樓升級(jí)需求不斷增長，使市場(chǎng)整體吸納量仍保持在較高水平。據(jù)高力國際統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年上半年大部分寫字樓項(xiàng)目租金表現(xiàn)平穩(wěn)，個(gè)別項(xiàng)目略有上漲。

　　今年上半年，成都寫字樓平均租金較2011年底上漲3.1%，為每月每平方米101.7元，其中二季度租金環(huán)比上漲1.9%。一些熱點(diǎn)區(qū)域和熱點(diǎn)項(xiàng)目的租金表現(xiàn)不俗，一直呈上漲趨勢(shì)。在今年第二季度，航天科技大廈和百揚(yáng)大廈表現(xiàn)突出，大型教育機(jī)構(gòu)戴氏英語租用航天科技大廈1,100平方米的寫字間，而世服宏圖也租下本項(xiàng)目600平方米，打造其在蓉的第二個(gè)服務(wù)式辦公室。百揚(yáng)大廈自5月啟動(dòng)全球租賃以來，已吸引了伊爾姆環(huán)境資源（ERM）、雷格斯（Regus）、機(jī)時(shí)商貿(mào)（Guess）等知名企業(yè)的入駐。保利中心8月22日正式投入使用，保利地產(chǎn)率先入駐，即將引發(fā)品牌企業(yè)入駐潮。

　　高力國際董事長蔡孟頤認(rèn)為，從影響租戶決策的因素上來看，配套、硬件等都很重要，其中很多外資企業(yè)更加看重寫字樓的業(yè)權(quán)是否單一，因?yàn)閱我粯I(yè)權(quán)的寫字樓租金更加穩(wěn)定，可選面積充裕，不需要與多個(gè)業(yè)主談判，合同約束力強(qiáng)，可以大幅降低合同談判期間的租約風(fēng)險(xiǎn)。而在投入運(yùn)營時(shí)間較長之后，如果要升級(jí)和改造寫字樓的硬件，單一業(yè)權(quán)的寫字樓也更加方便。

　　溫和銷售行情將持續(xù)
　　市場(chǎng)亟待特色產(chǎn)品

　　中成房業(yè)總經(jīng)理孫紅表示，市場(chǎng)的持續(xù)供應(yīng)，巨大的存量，集中的區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)，導(dǎo)致庫存不斷增加，加之區(qū)域的項(xiàng)目高度集中，寫字樓市場(chǎng)未來如何保持去化是一大難題；就目前在售及在建寫字樓，雖然有一定定位上的區(qū)別，但同質(zhì)化的競(jìng)爭(zhēng)仍然嚴(yán)重，大多產(chǎn)品形式單一，沒有根據(jù)市場(chǎng)需求進(jìn)行創(chuàng)新。在她看來，隨著成都城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，商業(yè)影響力的提高，市場(chǎng)對(duì)寫字樓的需求將進(jìn)一步增加，在相當(dāng)長一段時(shí)期內(nèi)，市場(chǎng)去化會(huì)比較穩(wěn)定，只是在目前的市場(chǎng)狀態(tài)下，個(gè)別項(xiàng)目的銷售周期會(huì)有所延長。

　　中成房業(yè)發(fā)布的寫字樓區(qū)域研究報(bào)告認(rèn)為，就產(chǎn)品而言，面對(duì)未來的寫字樓市場(chǎng)，多吸取發(fā)達(dá)國家及城市的產(chǎn)品經(jīng)驗(yàn)，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分，走差異化競(jìng)爭(zhēng)道路，打造出符合市場(chǎng)發(fā)展需要、有特色的產(chǎn)品以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)及需求才是市場(chǎng)良性發(fā)展的關(guān)鍵。

　　事實(shí)上，在城南寫字樓白熱化的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)下，新世紀(jì)環(huán)球中心寫字樓銷售一枝獨(dú)秀。據(jù)會(huì)展旅游集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，3月開盤到現(xiàn)在，新世紀(jì)環(huán)球中心實(shí)現(xiàn)了15億元的銷售成績。上周，西區(qū)三期開盤，一個(gè)星期賣了2000萬元。在這之前，東區(qū)寫字樓已順利交房。該負(fù)責(zé)人表示，目前每平方米均價(jià)9999元的價(jià)格已經(jīng)是成本價(jià)，相較于項(xiàng)目本身龐大的規(guī)模、優(yōu)越的配套和高端的品質(zhì)，即便是面臨超過100萬平方米的新增供應(yīng)，項(xiàng)目保持區(qū)域銷售冠軍也應(yīng)該沒問題。