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    住宅限購(gòu)、股票基金一片綠光，從去年四季度開始，大量熱錢和投資涌進(jìn)寫字樓領(lǐng)域。但經(jīng)過一輪商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)高峰過后，成都寫字樓 SOHO、LOFT存量已達(dá)500萬平方米之巨。按照現(xiàn)有去化速度，這些存量需要5年半才能消化完畢。很明顯，接下來所有寫字樓類型產(chǎn)品即將面對(duì)的，都是一場(chǎng)不相信眼淚的較量。而在這場(chǎng)較量中，環(huán)球時(shí)代中心、保利中心等一批以科技智能、低碳環(huán)保為核心競(jìng)爭(zhēng)力，具備“第五代商務(wù)平臺(tái)”特征的創(chuàng)新型物業(yè)，已經(jīng)在突圍中占據(jù)先機(jī)。

    市場(chǎng)現(xiàn)狀：寫字樓預(yù)警市場(chǎng)廝殺慘烈

    2012年回首前三個(gè)季度樓市新聞，6月1日生效的全國(guó)首個(gè)商務(wù)寫字樓等級(jí)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)——《成都市商務(wù)寫字樓等級(jí)劃分》；以及銳理機(jī)構(gòu)、世邦魏理仕、仲量聯(lián)行等多家機(jī)構(gòu)，聯(lián)合發(fā)布《2012成都寫字樓投資白皮書》必然位列眾多新聞前端，成為業(yè)界重磅話題。銳理數(shù)據(jù)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理郭潔認(rèn)為：“以成都產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度判斷，500萬存量能否全盤消化，也還是個(gè)問題。更需要開發(fā)商對(duì)于產(chǎn)品打磨、前期招商、后期物業(yè)維護(hù)，全都要花大量心思。往今后走，只有智能型商務(wù)平臺(tái)才會(huì)有較高的市場(chǎng)接受度。”根據(jù)中原地產(chǎn)公布的數(shù)據(jù)，2012年上半年城南新增寫字樓80.60萬平方米，其中新增甲級(jí)寫字樓僅僅只有2.98萬平方米。城南尤其是天府新城為寫字樓的主要聚集區(qū)，其他方位的供應(yīng)相對(duì)較少。并且未來城南還將有大規(guī)模的項(xiàng)目推出，成為寫字樓的主戰(zhàn)場(chǎng)。

    業(yè)界人士對(duì)于城南未來寫字樓血拼的擔(dān)憂，并非空穴來風(fēng)。隨著今年寫字樓浪潮來臨，部分區(qū)域的寫字樓租金已經(jīng)出現(xiàn)較大幅度的下行。而當(dāng)投資者發(fā)現(xiàn)每平方米價(jià)格1萬2至1萬8的寫字樓，最后月租金只有30到50元/平方米，不及同價(jià)格街鋪一半，沒人會(huì)愿意為如此低的投資率回報(bào)買單。與龐大的寫字樓供應(yīng)相對(duì)的，少量具備“第五代商務(wù)平臺(tái)”特征的寫字樓非常受市場(chǎng)追捧，一旦有放量，迅速被投資公司或個(gè)人投資者整層買走。

    產(chǎn)品特點(diǎn)：冷熱不均創(chuàng)意型項(xiàng)目仍受追捧

    對(duì)于投資者而言，供應(yīng)量越大預(yù)示著投資風(fēng)險(xiǎn)越大，大量的寫字樓建成卻沒有同樣多的企業(yè)入駐，租金價(jià)位走低、空置率增加以及空置期延長(zhǎng)就不可避免。不過，與一線城市成熟平穩(wěn)的寫字樓市場(chǎng)區(qū)別甚大，成都正處于產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展階段，隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)向好、國(guó)際金融中心及優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品的入市，預(yù)計(jì)未來跨國(guó)公司及大型國(guó)企對(duì)于高品質(zhì)的寫字樓的購(gòu)買、租賃需求又將持續(xù)增強(qiáng)。

    而在未來市場(chǎng)上，能夠笑傲眾多寫字樓的，必然是那些產(chǎn)品有特色、低能耗的項(xiàng)目。比如位于天府新城中央商務(wù)核心區(qū)的環(huán)球時(shí)代中心，就是首個(gè)以創(chuàng)新概念獲得業(yè)界看好的項(xiàng)目。它在地下停車場(chǎng)率先設(shè)置了電動(dòng)汽車充電樁。整體而言，它集成了國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的節(jié)能建筑和新能源應(yīng)用技術(shù)，最大限度做到了節(jié)能、省材、低碳和環(huán)保。它打造了西南地區(qū)首個(gè)地下環(huán)形通道，通過地下環(huán)形車道，將核心區(qū)近3萬個(gè)車位分散的停車場(chǎng)連接起來，也將地下商城、地下餐飲店由環(huán)形車道連接起來。同時(shí)集成了全球最奢侈的寫字樓、零售百貨、購(gòu)物中心、頂級(jí)CEO官邸、CBD中央公園、最寬大的LOFT創(chuàng)意空間于這一地鐵上蓋物業(yè)之上，形成自身可持續(xù)發(fā)展的商務(wù)產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈，一站式解決商務(wù)人士24小時(shí)內(nèi)所有需求，讓商務(wù)與生活實(shí)現(xiàn)高效轉(zhuǎn)換。雖然這一類節(jié)能環(huán)保的產(chǎn)品，在短期內(nèi)的影響不會(huì)太明顯，但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，將是保證產(chǎn)品后期競(jìng)爭(zhēng)力的重要因素。

    成都部分寫字樓已與全球先進(jìn)技術(shù)和理念接軌

    泰然地產(chǎn)執(zhí)行總經(jīng)理朱宏

    縱觀全球商務(wù)發(fā)展歷程，基本可分為5大階段。而其中，兩次與成都有關(guān)。第一代商務(wù)平臺(tái)，以紐約時(shí)代廣場(chǎng)、洛克菲勒中心為代表；第二代商務(wù)平臺(tái)，以法國(guó)拉德芳斯為代表的新型商務(wù)模式應(yīng)運(yùn)而生；第三代商務(wù)平臺(tái)，以紐約世貿(mào)中心為科技智能型商務(wù)平臺(tái)代表。進(jìn)入21世紀(jì)，第四代商務(wù)平臺(tái)正式來臨，商務(wù)需求多元化，以香港國(guó)際金融中心、成都時(shí)代廣場(chǎng)等為代表，將大規(guī)模商業(yè)、智能化系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)管理、辦公自動(dòng)化、安防智能化等資源整合運(yùn)用。此時(shí)，作為第五代商務(wù)平臺(tái)載體的“環(huán)球時(shí)代中心”終于率先在成都露出廬山真面目。項(xiàng)目作為首個(gè)第五代辦公平臺(tái)產(chǎn)品，首次將“科技智能”、“低碳環(huán)保”、“人本關(guān)懷”的核心價(jià)值理念融入其中。因此，成都在部分寫字樓軟硬件發(fā)展方面，已經(jīng)與全球最先進(jìn)技術(shù)和理念接軌。

    第五代商務(wù)平臺(tái)令人眼前一亮

    資深投資者黃海先生講述了一個(gè)投資失敗的例子。黃先生有個(gè)朋友是位多年進(jìn)行商業(yè)投資的老手，他首次涉足寫字樓產(chǎn)品是在2004年，一個(gè)都江堰的項(xiàng)目。此前他曾經(jīng)炒了許多街鋪，眼光很賊，無一失手。可是這次，他遇見了滑鐵盧，因?yàn)楦吖懒俗饨鹗找婧腿腭v率，結(jié)果剛一開始那一整層樓空置了5個(gè)月，才以14元/平方米/月的低價(jià)租出去。一年之后，因?yàn)槭找鎽K淡，最終以比買價(jià)略低的價(jià)格轉(zhuǎn)手給了當(dāng)?shù)厝耍�黯然退出�?/p>

    寫字樓最好選稀缺性、標(biāo)志性項(xiàng)目

    黃先生朋友的投資故事告訴我們，你在涉足不熟悉的投資領(lǐng)域，千萬不要以傳統(tǒng)思維判斷問題；其次，沒有產(chǎn)業(yè)支撐的地區(qū)，機(jī)會(huì)在那里等你，陷阱也在那里等你。對(duì)于寫字樓這種需要對(duì)市場(chǎng)很了解、專業(yè)門檻較高的產(chǎn)品，你最好選擇有典型稀缺性、標(biāo)志性的項(xiàng)目。當(dāng)下，全球商務(wù)平臺(tái)發(fā)展進(jìn)程進(jìn)入第五階段�？萍贾悄堋⒌吞辑h(huán)保、人本關(guān)懷三大理念將成為全球商務(wù)平臺(tái)發(fā)展的核心要義。而南延線一些亮相在即的項(xiàng)目，正是在前四代商務(wù)平臺(tái)基礎(chǔ)上全面升級(jí)，開創(chuàng)性地打造出全球第五代商務(wù)平臺(tái)，為成都商務(wù)發(fā)展指明未來方向。這種類型的寫字樓市場(chǎng)認(rèn)知程度已經(jīng)頗高，一場(chǎng)破局成都寫字樓產(chǎn)業(yè)革命性風(fēng)暴，已經(jīng)正式拉開序幕。