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    今年以來，對比于住房市場，寫字樓市場顯然要熱鬧很多。高租金、低供應(yīng)量以及仍被看好的需求量，為寫字樓投資帶來了許多期待。

　　寫字樓的租金還在上漲

    在北京北五環(huán)開了一家動漫公司的李先生，為了改善辦公環(huán)境，今年年初本打算往市中心靠攏，找一棟條件好點的寫字樓。但是一打聽，CBD商圈的寫字樓租金都在7元每平方米每天，而且這個價格還只是普通寫字樓租金，甲級寫字樓的租金都在10元左右。李先生只好望而卻步，因為在北五環(huán)每天每平方米的租金也只有4元，只是CBD商圈的一半�？炷甑琢�，李先生再打聽，黃金商圈的租金雖然上漲的速度放緩了，但依然在漲。“還是再緩緩吧，對于我這種小企業(yè)來說，實在承受不起這么昂貴的租金”，李先生感嘆。

　　李先生對于寫字樓租金變化的真實感受，也被房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)用數(shù)字給出了證明。戴德梁行的觀測顯示，北京寫字樓在第三季度保持上漲態(tài)勢，環(huán)比增長2.3%，每月每平方米295.47元，上一季度這個數(shù)字是288.55元。中原集團研究中心監(jiān)測，10月主要城市寫字樓租金繼續(xù)上漲，其中北京、上海、深圳的租金漲幅分別為1.83%、3.24%和2.08%，仍在高位徘徊。拿具體商圈為例，10月建國門商圈租金價格為544.11元/平方米每月，環(huán)比上漲7.72%；國貿(mào)商圈租金價格為463.69元/平方米每月，比9月上漲3.73%；燕莎商圈租金是352.42元/平方米每月，環(huán)比上漲1.30%。

　　供不應(yīng)求是租金上漲的原因。今年第三季度，北京甲級寫字樓市場就沒有任何新項目入市，總存量仍然保持665萬平方米。甲級寫字樓空置率繼續(xù)下行到歷史新低，為2.18%，環(huán)比下降0.27個百分點。中原集團的統(tǒng)計顯示，10月北、上、廣、深四大城市寫字樓新增供應(yīng)50.23萬平方米，比9月下滑14%。

　　經(jīng)過近兩年的暴漲后，北、上、廣等城市寫字樓租金價格已經(jīng)接近租戶們可承受的極限，再加上經(jīng)濟不確定因素以及有限的可租賃面積，也多少減弱了企業(yè)對于高端寫字樓的熱情，也放慢了他們租賃的步伐。

　　10月，北京市核心商圈寫字樓租賃入住率下降。根據(jù)北京中原市場研究部監(jiān)測的樓盤數(shù)據(jù)顯示，10月份北京甲級寫字樓入住率是96.54%，比上月下降0.07個百分點，主要是由于年底前寫字樓租賃合同集中到期，部分企業(yè)撤出這些物業(yè)區(qū)域。戴德梁行的分析認為：“受整體經(jīng)濟影響，北京寫字樓市場需求放緩，租賃需求以擴租為主，內(nèi)資企業(yè)是寫字樓租賃市場的主要支撐”。

　　廣州市的情況也是如此，據(jù)高力國際物業(yè)介紹：前三個月，廣州寫字樓市場共迎來了三個甲級新增項目，新增了26萬多平方米的寫字樓。對于這些新增寫字樓的需求主要來自金融保險、IT通信、醫(yī)藥、消費品等行業(yè)。但是由于租金水平偏高，不少租戶對簽約入駐持觀望情緒。一些外資租戶一直在縮緊財務(wù)支出，如果原有的業(yè)主能夠給出租金上的優(yōu)惠后，他們才會考慮續(xù)租，畢竟搬遷的成本也很高，一定要精打細算，盡量節(jié)省。

　　寫字樓投資發(fā)熱

　　比起租客們的小心翼翼，投資者們顯得大方了很多。

　　同樣以廣州為例，雖然廣州市地稅局發(fā)布公告，從今年7月1日起，廣州市寫字樓的土地增值稅預(yù)征率從原來的2%調(diào)整到了3%，但是這1%的上漲并沒能阻擋投資客的熱情。第三季度，廣州市在售的富力盈凱廣場、邦華環(huán)球廣場等寫字樓都有大面積的銷售，甚至都是整層成交。需求也帶動價格上揚，這一季度廣州市寫字樓平均售價是32586元/平方米，比上一季度上漲了1.61%。

　　中原集團統(tǒng)計，10月北、上、廣、深四大城市寫字樓總計成交55.03萬平方米，環(huán)比上升16%。1到10月，四大城市寫字樓銷售共426.97萬平方米，與去年同期持平。其中，北京市成交面積是140.45萬平方米，比去年上漲63%，值得一提的是，京郊的投資市場更加火爆。

　　由于中心城區(qū)高級寫字樓租金不斷上漲，京郊寫字樓供應(yīng)充足并且價格低廉，導(dǎo)致租戶紛紛轉(zhuǎn)移辦公地點，同時也引發(fā)了開發(fā)商對北京郊區(qū)寫字樓的投資熱情。個人投資商彭先生今年年初才開始涉足商業(yè)地產(chǎn)投資，他在河北省固安縣擁有2400平方米的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，并且每年都能夠獲得占總投資額8%的利潤。彭先生說：“中心城市寫字樓價格、租金太高，盈利難，周邊區(qū)域?qū)懽謽峭顿Y前景非常廣闊。”

　　戴德梁行大中華區(qū)研究部主管紀言迅說：“雖然第三季度，中國經(jīng)濟增長步伐減慢，較多投資者轉(zhuǎn)為觀望，但相比不少世界其他地區(qū)，中國整體經(jīng)濟增長依然強勁，例如最近放寬信貸后，多個城市的土地交易已有所增加。除了投資者喜愛的北京、上海的市場外，部分市場基調(diào)因素較佳的二線城市，其房地產(chǎn)市場也會為投資者帶來不俗的回報。”

　　內(nèi)陸城市長沙便是如此。在省府板塊上，德思勤城市廣場的14棟甲級寫字樓將一字排開；湘江東岸，萬達總部國際、北辰三角洲等寫字樓項目也正在成為一道亮麗的風(fēng)景線；市府板塊上，綠地中央廣場、奧克斯廣場的百米高樓也將拔地而起。長沙市的一個設(shè)計公司就在綠地中央廣場預(yù)訂了整層，負責(zé)人說：“市政府周邊的商務(wù)剛剛起步，現(xiàn)在買價格比較實惠，升值潛力很大。”綠地集團長沙房地產(chǎn)事業(yè)部市場營銷部總監(jiān)陸榮斌也向媒體表示：“從政府規(guī)劃和市場發(fā)展的現(xiàn)實來看，市府商圈格局已經(jīng)有了比較清晰的出行，將會成為全新的CBD。”目前，三星（中國）投資有限公司、上海三菱電梯有限公司等知名企業(yè)也紛紛把目光轉(zhuǎn)向了這里。

　　寫字樓黃金機會到來？

　　戴德梁行有一個關(guān)于“投資合理價值指數(shù)”的統(tǒng)計，分為超出指標、符合指標以及低于指標三個評級，數(shù)字越高意味著當?shù)丶准墝懽謽蔷驮接型顿Y價值。而其日前發(fā)布的亞太區(qū)物業(yè)投資合理價值指數(shù)報告顯示，亞太區(qū)物業(yè)投資合理價值指數(shù)已經(jīng)從第二季度的68跳升到第三季度的75。在整個亞太區(qū)中，中國寫字樓市場表現(xiàn)不俗，17個被觀測城市中，14個都是“超出指標”，只有1個城市為“低于指標”，也就是說，中國大部分城市寫字樓投資吸引力強勁，仍見增長潛力。

　　對于中國寫字樓的投資市場，各方都表現(xiàn)出信心滿滿。高力國際亞太區(qū)企業(yè)咨詢顧問服務(wù)常務(wù)董事Mark Lampard表示：“眾多機構(gòu)以及海外投資者正在物色一級地段的優(yōu)質(zhì)寫字樓單位，刺激市場需要。未來12個月，亞太區(qū)的大部分城市的寫字樓租金預(yù)料會維持一個正增長趨勢。中國經(jīng)濟在政府支持下繼續(xù)增長，涌入寫字樓的資金估計仍會源源不斷。”

　　戴德梁行更是指出：目前的投資合理價值指數(shù)情況跟2009年金融危機最嚴峻階段過去后的情況相似，物業(yè)資產(chǎn)正在重訂價格，市場涌現(xiàn)出了更多關(guān)于黃金物業(yè)的投資機會。