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    區(qū)位
    地段決定價值

    隨著經(jīng)濟發(fā)展，昆明城市隨之盛興。在巨大投資機會和政策的吸引下，大量中小企業(yè)迎來了全新發(fā)展機遇，由此帶來對寫字樓的強大需求。

    而對于這些中小企業(yè)來說，選擇寫字樓的首要考慮因素便是地段。李嘉誠說過，“地段、地段、還是地段”，這是選擇投資房地產(chǎn)成功的一大秘訣，寫字樓也不例外。寫字樓的投資價值并不僅僅要看單價、總價，還要注意從地段、周邊環(huán)境等多方面進行權(quán)衡。

    對于中小企業(yè)來說，辦公的區(qū)位優(yōu)勢是最關(guān)鍵的，很大程度上決定其價值，交通配套是第一位的，一座配置再高檔的寫字樓如果周邊沒有通暢的交通條件，那么它就失去了市場競爭最有力的武器。便捷的交通可以保證企業(yè)商務(wù)出行等，因為交通便利、商務(wù)氛圍濃厚才是寫字樓價值的重要支撐，這與企業(yè)、信息、資金、人才及經(jīng)濟活躍程度密切相關(guān)。

    對此，業(yè)內(nèi)人士甚至用“區(qū)位＋地段”優(yōu)勢撐起寫字樓的“鉆石”價值來形象比喻區(qū)位價值的重要性。當然在占據(jù)區(qū)位優(yōu)勢的同時，如果有地鐵的配套，那物業(yè)價值將更上層樓。而隨著昆明地鐵的即將開行，如果具備地鐵配套，對于中小企業(yè)來說將會帶來便捷的出行配套。

    面積
    小面積總價低易組合

    除了優(yōu)質(zhì)的區(qū)位之外，寫字樓的面積也是中小企業(yè)考慮的因素之一。

    如今，創(chuàng)業(yè)型中小企業(yè)對辦公用房的獨特需求，已令寫字樓市場發(fā)生了新的變化。投資昆明寫字樓市場出現(xiàn)了兩大趨勢，公司小型化導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)式小面積辦公樓需求增加。

    但縱觀目前市場上的寫字樓大多是整層或是半層出售，對于中小企業(yè)來說，由于自身經(jīng)濟實力的制約，無法選擇購買此類型的寫字樓，而百平米的寫字樓對于中小企業(yè)來說非常的適合，面積小，切分組合容易，同時，由于其面積小，總價低，直接降低了企業(yè)的運營成本和投資門檻。

    業(yè)內(nèi)人士表示，小戶型寫字樓產(chǎn)品之所以持續(xù)升溫，一是受到寫字樓市場全面回暖的帶動；二是由于以中小企業(yè)為主的民營企業(yè)的日益壯大，拉動了對小型寫字樓的需求。另外這些小型辦公產(chǎn)品的按揭、物業(yè)成本相對較低，受到投資客的關(guān)注，也是其成為熱點的原因之一。

    同時，小戶型商務(wù)寫字樓具有宜商宜居、總價低、管理費低廉、供貨量較少等優(yōu)勢，中小企業(yè)對此類型寫字樓需求龐大，其投資前景非常看好，或?qū)⒊蔀橄乱粋�寫字樓熱點。

    硬件
    相關(guān)配套品質(zhì)高

    對于實際使用的企業(yè)來說，寫字樓的品質(zhì)至關(guān)重要，它包含了很多方面的內(nèi)容，如交通的便利程度，能否四通八達，停車場的設(shè)計是否合理、物業(yè)建筑立面、建筑品質(zhì)、大堂的品位和布置、電梯質(zhì)量與配置狀況、結(jié)構(gòu)布局是否適用、采光通風是否良好等。這些細節(jié)因素都會影響員工的工作狀態(tài)乃至流失比率。

    寫字樓硬件的要求，更多的是科技與創(chuàng)新的應(yīng)用。包括建筑技術(shù)、標準層高、標準承重、弱電系統(tǒng)、新風系統(tǒng)，以及電梯、智能等方面，特別是寫字樓與外部銜接的交通通道，不僅需要有固定的停車場，在寫字樓的大門口，最好有一定數(shù)量的臨時停車位。同時還要有便利的公共交通資源，而在寫字樓大廳門口最好像酒店一樣，有供出租車以及私家車臨時�？康耐ǖ�。

    業(yè)內(nèi)人士羅先生在接受記者采訪時就表示，就寫字樓的本質(zhì)而言，硬件設(shè)施的最大追求應(yīng)該是創(chuàng)新，主要體現(xiàn)在建筑設(shè)計和建筑功能的創(chuàng)新。而在當下市場，由于新型辦公方式和創(chuàng)意型辦公環(huán)境的興起，寫字樓的硬件或環(huán)境上出現(xiàn)了一些新的突破，更多地向綠色、生態(tài)、低碳方面發(fā)展。

    配套
    配套服務(wù)要完善

    對于寫字樓來說，一流的硬件設(shè)施，只有匹配一流的軟性配套，才能更加煥發(fā)光彩。

    而在中小企業(yè)來看，由于處于創(chuàng)業(yè)的前期，更需要有一個優(yōu)質(zhì)的商務(wù)寫字樓來支撐起產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而此時，寫字樓的綜合配套就成為了關(guān)鍵支撐點。這對中小型企業(yè)的日常接待、商業(yè)洽談等工作，形成了很好的外延配套。

    寫字樓需要怎樣的配套才是優(yōu)質(zhì)的呢？在業(yè)界人士看來，首先，商家能夠贏利，其次，開發(fā)商能夠經(jīng)營，最后，也是最重要的是，能夠充分滿足寫字樓辦公人群的配套需求。這就包括了公寓、商住、星級酒店、會展中心、休閑娛樂及購物中心于一體的大空間范圍。

    收益
    中心區(qū)寫字樓產(chǎn)品收益高

    作為世界上規(guī)模最大的經(jīng)濟體之一，中國經(jīng)濟的總量已經(jīng)躍居世界第二。伴隨而來的就是商業(yè)的繁華和高速發(fā)展直接推動了寫字樓建設(shè)規(guī)模的擴大和租金的上漲。

    這時，一些中小型或成長型的企業(yè)選擇寫字樓，往往以寫字樓的功能性和收益為首要考慮因素，因為對于中小企業(yè)來說，如果獲得物業(yè)的同時，物業(yè)還能獲得不斷升值，將是利于企業(yè)發(fā)展的事情。事實上，寫字樓投資收益主要考慮兩個方面，分別是租金收益和增值收益。相對于其它類型地產(chǎn)的租金回報率相對較高。比如南亞未來城的寫字樓每年15%的租金回報率，承諾5年穩(wěn)定收入，算下來5年時間租金回報率就可達到75%，如此大的回報無疑對于置業(yè)者有很大吸引力。

    一般情況下，中心區(qū)寫字樓項目租金穩(wěn)定出租率較高，租金回報率也相對較高，但是投資成本也大。在此，業(yè)內(nèi)人士建議，衡量寫字樓投資收益首先還是需要看品牌，選擇有成功商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗的開發(fā)商是很必要的。因為他們實力雄厚，經(jīng)驗較為豐富，所開發(fā)的產(chǎn)品也將更貼近市場需求，在產(chǎn)品品質(zhì)和相關(guān)配套上也更有保障。這就從根本上擴大了出租對象的范圍和機遇，提升產(chǎn)品增值率。