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　　2012年，住宅先抑后揚的大環(huán)境下，商業(yè)地產(chǎn)與2011年相比，熱度也有所下降，德佑地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截止到今年12月23日，上海全市商業(yè)地產(chǎn)成交面積為300.8萬平方米，相比去年全年下跌18.6%。

　　即便如此，上海的商業(yè)地產(chǎn)仍有可圈可點之處：如商鋪單月創(chuàng)造45億成交，五區(qū)成交額過4億；年內(nèi)新開以及預開城市綜合體項目多達13個；商業(yè)用地成交火熱等。

　　暫無政策壓力的商業(yè)地產(chǎn)仍被開發(fā)商視為“樂土”，迫不及待地擴大份額、更新產(chǎn)品，期待在商辦市場分一杯羹，傳統(tǒng)市中心和新興外圍區(qū)域成為商業(yè)主場，“要么投地段，賺人氣，要么投外圍，賭潛力”上海商業(yè)“中心+外圍”趨勢明顯。

　　紛繁的市場背后必將是“萬象更新”的局面，商業(yè)繁榮的當下，笑到最后的才是勝者。

　　市場：綜合體、寫字樓、商鋪冷熱不均

　　在調(diào)控持續(xù)，住宅的擠出效應日漸放大、商業(yè)持續(xù)被關(guān)注的當下，2012年上海商鋪翻身 “來勢兇猛”、年內(nèi)新開及預開城市綜合體項目多達13個，而高端寫字樓（單價4萬元以上）成交卻慘遭腰斬，各類產(chǎn)品表現(xiàn)迥異。

　　下半年以來，貨幣政策的適度放寬及由住宅恐漲性剛需入市催熱的整個樓市，從某種程度上帶來了商鋪成交的局部回暖。 2012年1-7月，浦東新增供應量居首，松江以106023.54平方米緊隨其后。以上述兩區(qū)為首的外圍區(qū)域商業(yè)風頭強勁，此外，在金山鐵路開通利好的帶動下，金山新城商鋪也頗為有看點。第四季度，商鋪市場真正進入最佳狀態(tài)。 11月，商鋪成交近45億，創(chuàng)22個月新高，五區(qū)成交額過4億。成交總金額及均價漲超2012年前十個月及2011年全年單月水平。

　　與此同時，經(jīng)過此前的拿地和集中開發(fā)，上海的城市綜合體也迎來了集中開業(yè)，據(jù)不完全統(tǒng)計，年內(nèi)新開及欲開項目已多達13個。 5月28日，位于徐家匯的大華光啟城開業(yè)，大華集團在商業(yè)板塊正式完成從社區(qū)商業(yè)到城市購物中心的品牌全面布局；6月29日，寶山萬達開業(yè)，連續(xù)三天日均客流突破20萬人次，從整體提升了北上海的消費水平。不僅如此，年內(nèi)成交量排名前三位的卓越商務中心、松江萬達廣場、悅合國際廣場，均是以商住類房源主打銷售的外圍綜合體項目。

　　相比商鋪和綜合體的大熱，上海高端寫字樓則稍顯低迷，數(shù)據(jù)顯示，截至12月11日，高端寫字樓（單價4萬元以上）全年成交14.7萬平方米，相比去年全年下跌58.7%。大型整購減少、高資金成本以及租金獲利空間壓縮等等是出現(xiàn)該狀況的主要原因。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，從未來看，選擇人口和產(chǎn)業(yè)導入充足的區(qū)域，提高項目品質(zhì)依然是商業(yè)地產(chǎn)項目的發(fā)展方向，另一方面，避免同質(zhì)化競爭也是商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)商所要思考的重點。

　　企業(yè)：商業(yè)“高地”吸引力未降

　　在宏觀調(diào)控政策毫無放松跡象的情況下，商業(yè)地產(chǎn)仍受到開發(fā)商的一致看好，而定位更加精準的產(chǎn)品、更為專業(yè)的運營管理團隊，正亦步亦趨地考驗著開發(fā)商。

　　中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟提供的數(shù)據(jù)顯示，2011年，商業(yè)營業(yè)用房施工面積同比增加26.14％，辦公樓施工面積同比增加31.39％；商業(yè)營業(yè)用房投資額同比增加31.64％，辦公樓投資額同比增加40.79％。

　　在此背景下，地產(chǎn)商也在不斷提速商業(yè)布局。龍湖就表示除目前已經(jīng)經(jīng)營的9個項目之外，未來3年每年都有至少1個區(qū)域型購物中心開業(yè)，預計用15年左右的時間將商業(yè)利潤占比從不到5％提升到30％。華潤置地也計劃在五六年時間內(nèi)將商業(yè)地產(chǎn)比例增加至整體業(yè)務的四成左右。作為國內(nèi)最為知名的地產(chǎn)基金，星浩資本也加快全國布局，今年，其在上海真如項目已經(jīng)動工，接下來還將在上海、江蘇等地投入新項目。

　　此外，據(jù)戴德梁行近期統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，萬科計劃未來持有型物業(yè)將占其20%的開發(fā)比例；保利計劃到2012年在商業(yè)地產(chǎn)方面的投資將占到其總投資額的30%；綠地商業(yè)地產(chǎn)比例也從去年占比35%提升至今年的40%-50%。在此背景下，商業(yè)地產(chǎn)由此步入黃金發(fā)展期。

　　對于目前上海商業(yè)地產(chǎn)形勢，德佑地產(chǎn)研究部主任陸騎麟認為，今年外環(huán)外商業(yè)地產(chǎn)供應量占到了總量的2/3，隨著市區(qū)開發(fā)空間的縮小，這種情況未來可能會愈演愈烈。因此，明年商業(yè)地產(chǎn)市場的熱度將與外圍區(qū)域的人口和產(chǎn)業(yè)導入情況息息相關(guān)。如果明年住宅市場持續(xù)回暖，將有利于外圍區(qū)域的人口導入，客觀上有助于商業(yè)地產(chǎn)市場的成交。

　　即便開發(fā)商目前一直看好商業(yè)，外圍區(qū)域也實現(xiàn)了突破，但市場也不乏“過剩”的擔憂。數(shù)據(jù)顯示，今年滬上商業(yè)地產(chǎn)的新增供應面積為342.1萬平方米，批售比為1.14：1，相比去年1.25：1的局面有了一定的改觀。但是，商業(yè)地產(chǎn)市場依然面臨著不小的庫存壓力，據(jù)統(tǒng)計，目前全市商業(yè)地產(chǎn)存量高達1202萬平方米，明顯高于住宅1017萬平方米的存量水平，業(yè)內(nèi)人士預計，“如果按照今年的成交速度，需要將近4年的時間才能去化完畢。而隨著商業(yè)地產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展，日后的運營管理才將是其價值核心。”