色国语普通话对白视频­_国产偷∨国产偷∨精品视频­_无码中文367中文无码­_最新在线国产网站青涩­_尤物视频在线观看网站

    寫字樓與養(yǎng)老地產(chǎn)受寵近年來(lái)，保險(xiǎn)行業(yè)在地產(chǎn)投資方面的動(dòng)作頻頻，除商業(yè)寫字樓外，養(yǎng)老地產(chǎn)的投資也是保險(xiǎn)企業(yè)高調(diào)宣布加速布局的。

    一項(xiàng)數(shù)據(jù)顯示，根據(jù)國(guó)際慣例，保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)的資金成本在2%左右，因此保險(xiǎn)資金相對(duì)其他資金對(duì)樓市的回報(bào)率要求不高，但穩(wěn)定性則要求較高。寫字樓市場(chǎng)7%~8%的收益率對(duì)于它們來(lái)說(shuō)，是非常誘人的。

    “從全球來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)最大的業(yè)主基本都是保險(xiǎn)公司。”許良飛說(shuō)。

    作為原萬(wàn)通地產(chǎn)商用物業(yè)事業(yè)部總經(jīng)理，許良飛目前的新身份是平安不動(dòng)產(chǎn)北京城市公司總經(jīng)理，負(fù)責(zé)平安保險(xiǎn)在北京區(qū)域的地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)。

    此前，平安保險(xiǎn)的北京地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)一直由平安信托完成。此次平安保險(xiǎn)在北京設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)投資分公司，其加速地產(chǎn)布局與建立專業(yè)團(tuán)隊(duì)的擴(kuò)張意圖明顯。

    而平安保險(xiǎn)并非個(gè)案，在國(guó)內(nèi)險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)閘門開(kāi)啟后，保險(xiǎn)資金流入商業(yè)地產(chǎn)的速度正在加快。

    2012年9月份，中國(guó)平安宣布將在浙江桐鄉(xiāng)開(kāi)建養(yǎng)生綜合養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)。據(jù)了解，目前該項(xiàng)目正在穩(wěn)步推進(jìn)。12月19日，新華保險(xiǎn)與廣州市政府已簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議。根據(jù)協(xié)議，雙方將在養(yǎng)老、健康產(chǎn)業(yè)以及醫(yī)療衛(wèi)生等領(lǐng)域合作。

    此前，泰康人壽也曾公開(kāi)透露，已就廣州生物島的一塊地展開(kāi)積極洽談，目的也在于開(kāi)發(fā)養(yǎng)老產(chǎn)品。中國(guó)人壽、合眾人壽以及中國(guó)平安在內(nèi)的多家險(xiǎn)企紛紛涉足養(yǎng)老地產(chǎn)。

    “我們投資主要有兩個(gè)方向，一個(gè)是商業(yè)地產(chǎn)，一個(gè)是養(yǎng)老地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)主要以寫字樓為主，養(yǎng)老地產(chǎn)目前正在運(yùn)作，是我們自己拿地自己開(kāi)發(fā)的。我們自己持有運(yùn)營(yíng)，有自己的運(yùn)營(yíng)隊(duì)伍。”國(guó)內(nèi)某保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)地產(chǎn)投資負(fù)責(zé)人告訴記者。

    許良飛認(rèn)為，保險(xiǎn)公司持有商業(yè)物業(yè)最看重的就穩(wěn)定的現(xiàn)金流，保險(xiǎn)資金的成本在中國(guó)大概為5%~6%，這是根據(jù)目前的保險(xiǎn)產(chǎn)品測(cè)算的，對(duì)于外部投資，只要能夠略高于這個(gè)回報(bào)率，都是可以接受的。

    在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，房地產(chǎn)投資渠道方面，由于保險(xiǎn)資金更看重投資安全性以及長(zhǎng)期回報(bào)的匹配，鑒于商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的復(fù)雜性，保險(xiǎn)資金將更加傾向選擇高檔寫字樓市場(chǎng)作為投資對(duì)象。

    除此之外，我國(guó)正在成為全世界人口老齡化速度最快的國(guó)家之一，各大保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)也看到了未來(lái)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)，加速養(yǎng)老地產(chǎn)投資布局。

    不動(dòng)產(chǎn)投資蓄勢(shì)待發(fā)盡管保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資地產(chǎn)動(dòng)作頻頻，但真正動(dòng)用保險(xiǎn)資金，并規(guī)模性地?cái)U(kuò)大投資范圍的情況還不多見(jiàn)，更多的是在醞釀、準(zhǔn)備和嘗試的階段。

    “目前公司在一二三線城市已經(jīng)有很多地產(chǎn)投資項(xiàng)目，但我們用的不完全是保險(xiǎn)資金，可能用的還是集團(tuán)自有資金，同時(shí)發(fā)一些基金來(lái)投資一些項(xiàng)目。”上述保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資負(fù)責(zé)人表示，目前該公司已投資的項(xiàng)目也有部分開(kāi)始產(chǎn)生收益，比如合肥、武漢的項(xiàng)目目前都開(kāi)始收租金了。

    “目前北京已有幾個(gè)項(xiàng)目在談，主要是寫字樓項(xiàng)目，因?yàn)榧瓤梢詽M足集團(tuán)下屬的一些企業(yè)的使用，其余部分又可實(shí)現(xiàn)收益。之所以更多地投資寫字樓項(xiàng)目，也有滿足集團(tuán)在城市擴(kuò)張中的自用意圖。”該負(fù)責(zé)人說(shuō)。

    仲量聯(lián)行研究人士表示，商業(yè)地產(chǎn)以及房地產(chǎn)投資市場(chǎng)在中國(guó)是一個(gè)相對(duì)新興的領(lǐng)域，無(wú)論是在引進(jìn)人才組建房地產(chǎn)投資管理團(tuán)隊(duì)，還是投資機(jī)會(huì)的甄選，保險(xiǎn)公司都面臨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。平安保險(xiǎn)、中國(guó)人壽、泰康人壽和中國(guó)人保等幾大保險(xiǎn)集團(tuán)都在構(gòu)建各自的房地產(chǎn)投資管理平臺(tái)方面取得很大進(jìn)展。

    但是，在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，全面啟動(dòng)保險(xiǎn)公司的房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)所需要的不僅僅是投資團(tuán)隊(duì)的建立，還要充分滿足各項(xiàng)合規(guī)的要求，完善建立內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，具備投資組合管理和資產(chǎn)負(fù)債管理的能力等；此外，還需要完善對(duì)于投資產(chǎn)品的資產(chǎn)管理和物業(yè)管理的能力。

    對(duì)此，許良飛認(rèn)為，保險(xiǎn)公司最看重的是穩(wěn)定的現(xiàn)金流，那就要看很多方面的因素。第一肯定是物業(yè)本身，物業(yè)本身的品質(zhì)、地段、硬件和信息標(biāo)準(zhǔn)；第二個(gè)是客戶品質(zhì)，怎樣調(diào)整租戶結(jié)構(gòu)，使之達(dá)到最優(yōu)的狀態(tài)；第三就是運(yùn)營(yíng)的團(tuán)隊(duì)，商業(yè)物業(yè)是要靠運(yùn)營(yíng)的，如果運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)比較弱的話，即使一個(gè)很好的項(xiàng)目，也可能不會(huì)產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流。