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    專訪戴德梁行華北區(qū)董事總經(jīng)理何衍鈞。

　　記者：從全國來看，住宅市場在2012年走出一波逐漸回暖的走勢，相對來說寫字樓市場的表現(xiàn)怎樣，租金和銷售方面是怎樣的走勢？

　　何衍鈞：在房地產(chǎn)行業(yè)，寫字樓和住宅是兩個(gè)完全不同的板塊，住宅主要受政策調(diào)控的影響比較大，寫字樓則是一個(gè)相對市場化的板塊，一直以來受政策影響較小，同時(shí)寫字樓市場受整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響比較大，因此寫字樓市場是一個(gè)比較能夠真實(shí)反映整體經(jīng)濟(jì)的房地產(chǎn)板塊，寫字樓市場的供需關(guān)系也基本上可以在寫字樓租金的走勢上得到反映。以北京為例，北京的寫字樓租金從2010年開始暴漲，原因主要還是供需關(guān)系不平衡，當(dāng)需求猛增而供應(yīng)不足的情況出現(xiàn)，市場做出的反應(yīng)就是提高租金價(jià)格。而上海的寫字樓市場則又與北京不同，上海寫字樓市場一直都在比較平穩(wěn)地發(fā)展，租金在穩(wěn)步地增長，沒有出現(xiàn)北京這種暴漲的現(xiàn)象，其原因主要是需求和供給都相對平穩(wěn)，上海未來寫字樓供應(yīng)量比較大。

　　目前中國二線市場的寫字樓品質(zhì)較差，這依然要?dú)w結(jié)于市場需求的疲軟。二線城市第三產(chǎn)業(yè)占國民生產(chǎn)總值比重較低，因此在寫字樓需求方面難以同一線城市相比，而目前二線城市寫字樓供應(yīng)較大，在沒有足夠需求的情況下，開發(fā)商為了快速回款大多會選擇將項(xiàng)目散賣，而散賣之后寫字樓的整體品質(zhì)就難以保障。

　　記者：您所負(fù)責(zé)的華北區(qū)域在寫字樓領(lǐng)域，與華東和華南區(qū)域相比又有著怎樣的不同特點(diǎn)？

　　何衍鈞：寫字樓市場主要是由整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場供需關(guān)系來決定的，當(dāng)然不同區(qū)域由于經(jīng)濟(jì)側(cè)重點(diǎn)不同、行業(yè)分布不同，寫字樓需求也有所不同，比如沿海城市由于物流、航運(yùn)以及對外貿(mào)易這些行業(yè)的公司較多，因此一旦國際經(jīng)濟(jì)發(fā)生一些變化，那么這些行業(yè)的發(fā)展肯定會有所波動(dòng)，對寫字樓的需求也會產(chǎn)生變化，而內(nèi)地城市的寫字樓需求則可能受國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的影響更多一些。

　　就全國的寫字樓情況來看，我們很難按照區(qū)域給寫字樓歸類，更為合理的還是按照一二線城市把寫字樓市場來進(jìn)行分類。一線城市的寫字樓市場同二線城市的寫字樓市場的差距還是非常大的，北上廣深這幾個(gè)城市的寫字樓雖然同國際大都市還是有很大差距，但是不管是寫字樓的建設(shè)還是運(yùn)營方面都是在逐步接軌了，而二線城市的寫字樓還處于一個(gè)比較初級的階段，還是需要一個(gè)比較長的培育時(shí)間的。

　　記者：對寫字樓來說，影響租金和銷售的主要因素包含哪些？對開發(fā)企業(yè)來說，應(yīng)從哪些方面做，才能使項(xiàng)目最終成功？

　　何衍鈞：寫字樓是一個(gè)相對市場化的板塊，它的走勢主要還是由整個(gè)市場的供需關(guān)系來決定的。寫字樓品質(zhì)的決定因素有很多，一些開發(fā)企業(yè)在做寫字樓的時(shí)候還是會有誤區(qū)，認(rèn)為一個(gè)寫字樓只要硬件過硬就可以說自己的項(xiàng)目是一個(gè)甲級寫字樓，但是實(shí)際上影響一個(gè)寫字樓品質(zhì)的因素有很多，硬件只是其中的一小部分，而諸如地理位置、物業(yè)管理、客戶組成等等都是決定一個(gè)寫字樓品質(zhì)的重要因素。從開發(fā)企業(yè)角度來講，硬件其實(shí)相對比較好解決，只要有比較好的設(shè)計(jì)，做成一個(gè)硬件品質(zhì)較好的寫字樓不是什么難事，在硬件之外，寫字樓的地理位置是所有因素中的重中之重，因?yàn)橹挥杏辛俗銐虻纳虅?wù)氛圍才可能找到有足夠分量的客戶，只有有了足夠分量的客戶群才可以提升寫字樓的整體品質(zhì)。此外，出色的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)也是一個(gè)寫字樓能否成功的關(guān)鍵因素，一個(gè)有國際化水平的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)不但可以為租戶提供人性化的服務(wù)，滿足客戶對于寫字樓的要求，同時(shí)還要輔助、優(yōu)化和延伸寫字樓的商業(yè)運(yùn)行環(huán)境和高品質(zhì)的物業(yè)價(jià)值，將服務(wù)與客戶的商業(yè)利益緊密結(jié)合起來，實(shí)現(xiàn)企業(yè)與客戶利益雙贏。

　　記者：您如何看待2013年的寫字樓市場走勢？將由哪些因素決定？

　　何衍鈞：寫字樓市場走勢主要還是由經(jīng)濟(jì)走勢和供需關(guān)系來決定的，如果明年經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)好，那么我們預(yù)計(jì)寫字樓市場的需求就將有所上升，反之則會保持低迷狀態(tài)。2012年國際經(jīng)濟(jì)形勢惡化，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)走勢也不明朗，這些都直接導(dǎo)致下半年寫字樓市場低迷，一線城市寫字樓市場對于整個(gè)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境好壞的反應(yīng)較二線城市更敏感些。除了經(jīng)濟(jì)走勢之外，市場的供需關(guān)系也是決定整個(gè)寫字樓走勢的重要因素。

　　記者：分城市來看，華北區(qū)比較重要的城市中，北京的寫字樓市場是一種怎樣的狀態(tài)，除市區(qū)核心區(qū)顯得供不應(yīng)求外，周邊區(qū)域如何才能成熟起來？而天津又該如何解決外界質(zhì)疑的供應(yīng)過剩問題？您如何看待兩個(gè)城市寫字樓市場未來的前景？

　　何衍鈞：北京寫字樓從2010年開始需求集中釋放，在過去三年時(shí)間里原來的大面積供應(yīng)基本被消化掉，并且由于供應(yīng)稀少而需求一直保持一個(gè)比較旺盛的狀態(tài)，因此整個(gè)市場從原來的買方市場轉(zhuǎn)變成了一個(gè)業(yè)主市場，也就是說業(yè)主在整個(gè)市場的話語權(quán)越來越大，這也就直接導(dǎo)致了北京寫字樓租金的飛漲。由于近一兩年有超過43萬平方米的新增供應(yīng)，這在一定程度上可以緩和一下市場的供應(yīng)緊張狀況，所以預(yù)計(jì)今年的市場流動(dòng)性應(yīng)該比去年要有所好轉(zhuǎn)。

　　至于一個(gè)區(qū)域如何能成熟起來，我覺得這都是各種因素綜合作用相輔相成的結(jié)果，比如說一個(gè)比較有影響力的企業(yè)進(jìn)駐到一個(gè)原本不被看好的區(qū)域或是商務(wù)氛圍不那么濃厚的區(qū)域，但是由于這個(gè)企業(yè)影響力比較大，那么其他相關(guān)的企業(yè)就有可能跟著過來，公司多了，人員密集了，必定會催生商業(yè)的發(fā)展，帶動(dòng)零售餐飲等相關(guān)板塊的發(fā)展，同時(shí)企業(yè)的員工為了出行的方便也會選擇在公司附近尋找住房，這些都可以有效地提升一個(gè)區(qū)域的活力，至于說是先要有商務(wù)氛圍還是先要有有影響力的公司進(jìn)入，這就是雞生蛋蛋生雞的問題了。

　　天津?qū)懽謽鞘袌鰪倪^去的數(shù)據(jù)來看一直都表現(xiàn)比較平穩(wěn)，天津的經(jīng)濟(jì)在二線城市中的表現(xiàn)是非常搶眼的，但是其第三產(chǎn)業(yè)在整個(gè)城市國民經(jīng)濟(jì)總量中的比重仍然偏低，這就直接影響了它的寫字樓需求。從目前的數(shù)據(jù)來看，未來天津?qū)懽謽枪��?yīng)確實(shí)比較大，要全部消化掉需要時(shí)間。但是天津也一直在不遺余力地發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)，同時(shí)積極吸引一些金融企業(yè)的后臺業(yè)務(wù)，一些高科技企業(yè)、制造企業(yè)以及文化傳媒行業(yè)進(jìn)駐，從天津到北京的交通由于高鐵的開通已經(jīng)變得非常便利，基本上可以實(shí)現(xiàn)同城化，而天津?qū)懽謽堑淖饨鹋c北京比低廉很多，因此對于企業(yè)還是比較有吸引力的。所以總體來說天津?qū)懽謽堑南�化確實(shí)有挑戰(zhàn)，但是我們對整個(gè)市場還是持樂觀態(tài)度。