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　　2月20日，房地產(chǎn)調(diào)控“新國(guó)五條”應(yīng)聲落地，給微微呈現(xiàn)暖春跡象的住宅市場(chǎng)來(lái)了個(gè)“急剎車(chē)”；隨后，2月25日“突襲”出臺(tái)的新國(guó)五條細(xì)則，直接打破了此前“買(mǎi)住宅投資”的幻想。

　　值得關(guān)注的是，自2年前樓市限購(gòu)至今，樓市的置業(yè)風(fēng)向一路發(fā)生著變化，從住宅降溫，到商鋪熱銷(xiāo)，再到“新國(guó)五條”出臺(tái)，新的投資方向—寫(xiě)字樓，因?yàn)槭找娣�(wěn)定和高成長(zhǎng)性而開(kāi)始進(jìn)入敏銳投資者的視野。

　　在“新國(guó)五條”出臺(tái)的背景下，投資者該如何判斷房地產(chǎn)投資市場(chǎng)？寫(xiě)字樓是否能成為下一個(gè)投資熱點(diǎn)？ 3月，《黃金樓市》將為您深度報(bào)道全國(guó)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的行情與南寧寫(xiě)字樓市場(chǎng)趨勢(shì)，呈現(xiàn)寫(xiě)字樓這一新熱點(diǎn)的真正市場(chǎng)溫度。

　　自2009年12月份以來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控政策先后四次升級(jí)，僅2010年，就分別出臺(tái)了“國(guó)十一條”“國(guó)十條”“9·29新政”，2011年1月則出臺(tái)“新國(guó)八條”。調(diào)控政策的不斷加碼，導(dǎo)致住宅總體市場(chǎng)黃金十年的斷送，商業(yè)地產(chǎn)卻在政府引導(dǎo)和資本逐利驅(qū)使下成功“逆襲”。

　　2月25日，被稱為史上最嚴(yán)的“新國(guó)五條”細(xì)則出臺(tái)，使住宅限購(gòu)、限貸等調(diào)控持續(xù)從緊，同時(shí)也進(jìn)一步刺激了商業(yè)地產(chǎn)投資需求。有專家指出，新一輪的地產(chǎn)調(diào)控，將進(jìn)一步打消投資客持續(xù)觀望的心理，推動(dòng)更多投資客轉(zhuǎn)向商用物業(yè)市場(chǎng)。

　　眼下，投資什么類(lèi)型的商用物業(yè)最被看好？據(jù)美國(guó)領(lǐng)盛投資管理在今年2月26日發(fā)布的《投資策略年度報(bào)告》指出，外資對(duì)于中國(guó)地產(chǎn)，特別是商業(yè)地產(chǎn)的投資越來(lái)越火熱，在投資方向上，更傾向于包括寫(xiě)字樓、物流倉(cāng)庫(kù)、酒店等在內(nèi)的一系列商業(yè)地產(chǎn)的投資。不少業(yè)內(nèi)人士也表示，寫(xiě)字樓正成為繼商鋪之后，商業(yè)投資的下一個(gè)熱點(diǎn)。

　　“新國(guó)五條”出臺(tái) 房地產(chǎn)投資方向開(kāi)始變化

　　“新國(guó)五條”雖然表明調(diào)控不會(huì)放松，但也直接說(shuō)明了在目前通脹壓力日益增加的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值不斷提升，是各方面資金的首選。

　　國(guó)家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院副院長(zhǎng)陳東琪表示，2013年經(jīng)濟(jì)向上轉(zhuǎn)好是周期性的，政策一旦走穩(wěn)，結(jié)構(gòu)性消費(fèi)需求，不動(dòng)產(chǎn)投資將有機(jī)會(huì)。

　　事實(shí)上，從2011年起，投資者從住宅市場(chǎng)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)的趨勢(shì)已經(jīng)出現(xiàn)，住宅市場(chǎng)的投資阻塞將合理疏導(dǎo)一些投資資金流向?qū)懽謽�、商用公寓、商鋪這類(lèi)經(jīng)營(yíng)性的商用物業(yè)，促進(jìn)商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展。

　　相比公寓和商鋪，近幾年，由于城市核心地段沒(méi)有土地供應(yīng)，寫(xiě)字樓市場(chǎng)呈現(xiàn)出供應(yīng)量少，但價(jià)格卻高速上漲的情況，寫(xiě)字樓擴(kuò)散的趨勢(shì)開(kāi)始增大。例如北京，從2009年開(kāi)始，寫(xiě)字樓的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和開(kāi)發(fā)已經(jīng)進(jìn)入到四環(huán)以外；上海，在2011年春節(jié)后的成交套數(shù)比2010年同期漲了70%；廣州，在此輪調(diào)控出臺(tái)后，有專家預(yù)言2013年商用物業(yè)價(jià)格漲幅將超10%，其中寫(xiě)字樓沖高的勢(shì)頭最明顯�？梢哉f(shuō)，寫(xiě)字樓正成為一線城市市場(chǎng)上最活躍的地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)品。

　　寫(xiě)字樓將成為房地產(chǎn)投資熱門(mén)選擇

　　目前在南寧，寫(xiě)字樓市場(chǎng)正從“求關(guān)注”轉(zhuǎn)為“被關(guān)注”階段，其潛在價(jià)值開(kāi)始顯現(xiàn)。據(jù)南寧市住房保障和房產(chǎn)管理局網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，去年，全市（含六縣）商業(yè)營(yíng)業(yè)用房批準(zhǔn)預(yù)售面積共計(jì)31.11萬(wàn)平方米，其中辦公樓5.71萬(wàn)平方米，同比下降49.6%，辦公樓2012年12月無(wú)預(yù)售量。

　　辦公樓預(yù)售面積嚴(yán)重“縮水”。業(yè)內(nèi)人士表示，一方面說(shuō)明2012年幾乎沒(méi)什么新品推出，另一方面也說(shuō)明南寧寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)量的不足。然而，市場(chǎng)對(duì)寫(xiě)字樓的需求卻沒(méi)有斷過(guò)。據(jù)克爾瑞廣西片區(qū)數(shù)據(jù)顯示，去年南寧市寫(xiě)字樓供應(yīng)總面積近6.2萬(wàn)平方米，實(shí)際成交了7.2萬(wàn)平方米，市場(chǎng)需求大大超出供應(yīng)量。

　　記者采訪中獲悉，現(xiàn)在投資寫(xiě)字樓的多為區(qū)外投資客，區(qū)內(nèi)市內(nèi)以自用居多，本地客投資商鋪的熱情較高。有房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)做過(guò)調(diào)查，目前南寧90%的寫(xiě)字樓已經(jīng)租出去了，而商鋪的出租率不到50%。通常商鋪投資者需要通過(guò)長(zhǎng)期持有來(lái)獲利，商鋪一旦選錯(cuò)了位置，很有可能陷入空置或虧損，而不少現(xiàn)有的商鋪價(jià)格已經(jīng)偏離了其價(jià)值。相反，寫(xiě)字樓在南寧尚處于發(fā)展的上升階段，隨著南寧新一批寫(xiě)字樓，特別是高品質(zhì)5A甲級(jí)寫(xiě)字樓的上市，已經(jīng)有不少投資客開(kāi)始把目光從商鋪轉(zhuǎn)向了寫(xiě)字樓。據(jù)克爾瑞廣西片區(qū)總經(jīng)理吳寧分析：目前南寧辦公樓的市場(chǎng)去化得不錯(cuò)，2—3年后供應(yīng)應(yīng)該會(huì)有一個(gè)“井噴期”。