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    寫字樓是一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影像，經(jīng)濟(jì)越發(fā)展，市場(chǎng)對(duì)寫字樓的需求就越大。寫字樓越來(lái)越高，停車位總是有限，開車的上班族越來(lái)越多，在寫字樓停車已經(jīng)成了一個(gè)老大難問(wèn)題。很多業(yè)內(nèi)外人士都認(rèn)為，投資寫字樓，關(guān)鍵在于選擇物業(yè)所在的路段或區(qū)域。這一點(diǎn)并沒(méi)有錯(cuò)，不過(guò)，在這基礎(chǔ)上，寫字樓的車位配套、交通配套也不容忽視。因?yàn)�，車位不足的�?wèn)題目前已經(jīng)比較嚴(yán)峻了。鄭州去年新車上牌突破26萬(wàn)輛，機(jī)動(dòng)車數(shù)量井噴式增長(zhǎng)，鄭州11年車輛數(shù)增5倍，道路里程僅增1倍，城市熱點(diǎn)區(qū)域普遍都存在停車難問(wèn)題，呈現(xiàn)進(jìn)不去，出不來(lái)的尷尬局面。很多業(yè)內(nèi)人士對(duì)5年以后的停車問(wèn)題表示擔(dān)憂，鄭州的寫字樓已然進(jìn)入車位的競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代。

    寫字樓的停車癥結(jié)

    根據(jù)調(diào)查，目前鄭州寫字樓的車位配備情況基本是每300～400平方米配備一個(gè)停車位，有的甚至要500多平方米才配一個(gè)車位。

    國(guó)家規(guī)定停車場(chǎng)用地總面積按規(guī)劃人口的每人0.8平方米至1平方米設(shè)計(jì)。一座寫字樓每100平方米的建筑面積配備機(jī)動(dòng)車位的指標(biāo)是0.5個(gè)，娛樂(lè)性質(zhì)建筑的指標(biāo)是1.5～2個(gè)，餐飲性質(zhì)的指標(biāo)是2.5個(gè)。而依據(jù)美國(guó)公用物業(yè)停車標(biāo)準(zhǔn)作為測(cè)算基礎(chǔ)，其停車位標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范為行政辦公每100平方米3～5個(gè)、中型零售業(yè)每100平方米5個(gè)、公寓每戶1.5個(gè)。按照標(biāo)準(zhǔn)停車位每個(gè)35～50平方米(包括停車位所占面積、車庫(kù)行車道路、轉(zhuǎn)彎半徑、行車進(jìn)出引道等)計(jì)算，一棟大型高端寫字樓停車位面積將超過(guò)使用面積；即使按照歐洲的高端寫字樓停車位標(biāo)準(zhǔn)(每平方米2～3.5個(gè))計(jì)算，高端寫字樓的停車位面積也基本與使用面積持平，這在國(guó)內(nèi)幾乎是不可想象的。鄭州作為中部崛起發(fā)展最為迅速的城市，汽車月銷售5000輛左右，更多的工薪階層加入有車族。如果按此計(jì)算，停車位的空缺簡(jiǎn)直就是一個(gè)天文數(shù)字。

    車位作為物業(yè)功能配套的重要組成部分，在對(duì)一個(gè)頂級(jí)寫字樓項(xiàng)目的綜合品質(zhì)評(píng)價(jià)中，占有越來(lái)越重要的地位，目前鄭州寫字樓市場(chǎng)的停車位問(wèn)題并沒(méi)有引起廣泛重視，具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：第一，設(shè)計(jì)停車位數(shù)量不夠。第二，物業(yè)管理辦法不完善。有些大廈的物管和保安不太負(fù)責(zé)，造成車輛亂停亂放，人為地形成擁堵，車輛進(jìn)去自己找地方停放，地下停車場(chǎng)空置，沒(méi)有100%發(fā)揮作用。第三，寫字樓進(jìn)出通道不合理。有些大廈甚至只有一個(gè)通道，進(jìn)出車輛都要從這里經(jīng)過(guò)，極易釀成事故。或者進(jìn)出通道設(shè)計(jì)不合理，有些出口由于城市道路原因造成封閉，造成流通不暢。第四，新建項(xiàng)目在場(chǎng)地規(guī)劃建設(shè)時(shí)缺乏停車場(chǎng)規(guī)劃，是導(dǎo)致停車難的一個(gè)重要原因。第五，人為原因造成。因?yàn)榈叵萝囄蛔饨鹣鄬?duì)較高，很多車主不愿到地下停車場(chǎng)停車，造成地面停車擁擠不堪，地下車位空置。

    種種現(xiàn)狀都說(shuō)明停車位不足將是寫字樓發(fā)展的一大硬傷，未來(lái)商務(wù)競(jìng)爭(zhēng)將是車位的競(jìng)爭(zhēng)，沒(méi)有充足的停車位商務(wù)運(yùn)作只能捉襟見(jiàn)肘，作為城市未來(lái)發(fā)展重頭區(qū)域的高鐵商務(wù)區(qū)，車位的重要性尤為突出。

    對(duì)于置業(yè)者來(lái)說(shuō)，購(gòu)買寫字樓的思想也日漸成熟，尤其是對(duì)車位的關(guān)注，使得停車位問(wèn)題更加敏感，這幾乎成了寫字樓能否成功營(yíng)銷的關(guān)鍵所在。那么，如何從根本上解決這個(gè)問(wèn)題呢？

    建立體車庫(kù)將成潮流

    五合國(guó)際總設(shè)計(jì)師劉力博士談到寫字樓規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)曾說(shuō)，國(guó)內(nèi)尚未有開發(fā)商務(wù)型高端寫字樓的成熟標(biāo)準(zhǔn)，目前的標(biāo)準(zhǔn)基本上是屬于強(qiáng)制性的技術(shù)性規(guī)范，尚未考慮到高端寫字樓商務(wù)功能的應(yīng)用性需求。很多投資商在開發(fā)高端寫字樓項(xiàng)目時(shí)，更多的是在關(guān)注初期的投資回報(bào)，而未真正關(guān)注客戶的真實(shí)需求，所以高端寫字樓停車位配套數(shù)量過(guò)少、停車場(chǎng)設(shè)置人性化設(shè)計(jì)缺陷、駕駛者出入不夠便利、停車場(chǎng)的巡防監(jiān)視設(shè)備達(dá)不到安全防護(hù)要求等因素，均成為高端寫字樓項(xiàng)目的致命內(nèi)傷。而這一切，也正在逐漸得到驗(yàn)證。

    在日本等國(guó)土面積小、汽車數(shù)量眾多的國(guó)家，立體停車設(shè)備已經(jīng)占據(jù)了70%的市場(chǎng)份額，但在我國(guó)，目前機(jī)械式車位所占的比例僅為2%～3%。

    不過(guò)目前在鄭州，已經(jīng)有開發(fā)商在嘗試改變這種狀況。尤其是在寸土寸金的城市地帶，就像當(dāng)初從蓋多層建筑到蓋高層建筑一樣，停車場(chǎng)的建設(shè)也開始向上爭(zhēng)取空間。地下空間作為停車場(chǎng)，引進(jìn)地下智能立體車庫(kù)，成為解決寫字樓停車問(wèn)題的途徑。