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    近兩年來，商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)此消彼長(zhǎng)現(xiàn)象明顯，隨著前者再度得到關(guān)注，“投資客退市”的猜測(cè)不攻自破，而商業(yè)地產(chǎn)，尤其是寫字樓物業(yè)，成為了樓市投資中最安穩(wěn)的綠洲。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，地產(chǎn)市場(chǎng)住宅投資門檻必將進(jìn)一步升高，不少投資客正拋售住宅轉(zhuǎn)戰(zhàn)寫字樓。

    據(jù)了解，自從新政出臺(tái)后，南昌樓市呈現(xiàn)二手房住宅和非住宅交易明顯活躍、新建商品住宅持續(xù)熱銷的局面。一方面剛性需求和改善性需求強(qiáng)烈，另一方面開發(fā)商配合，順應(yīng)政策和市場(chǎng)需求主推剛需產(chǎn)品，同時(shí)保持理性價(jià)格，“以價(jià)換量”，使得南昌樓市的購(gòu)買力得以釋放，銷量同比上升。另外，三月份南昌寫字樓市場(chǎng)也量?jī)r(jià)齊升，作為南昌目前最高端商務(wù)樓群，恒茂夢(mèng)時(shí)代廣場(chǎng)國(guó)際寫字樓的優(yōu)勢(shì)將更加明顯。二、三月為傳統(tǒng)成交淡季，但是三月份，南昌的寫字樓市場(chǎng)出現(xiàn)熱點(diǎn)。夢(mèng)時(shí)代廣場(chǎng)寫字樓三月加推兩層，一個(gè)月時(shí)間熱銷近5000平方米，房源基本售罄。那么，未來一段時(shí)間，南昌寫字樓的潛在需求還有多大？其下一站的發(fā)展方向會(huì)在哪里？寫字樓究竟具有怎樣的市場(chǎng)前景？這引發(fā)了市場(chǎng)對(duì)新政策刺激商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的思考。

    調(diào)控或?qū)�寫字樓是契機(jī)

    政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的目標(biāo)是以穩(wěn)定房?jī)r(jià)為重點(diǎn)，抑制投機(jī)性炒房，控制投資性購(gòu)房，合理引導(dǎo)購(gòu)房消費(fèi)，防止房?jī)r(jià)大起大落為核心。而對(duì)于寫字樓這樣的商業(yè)地產(chǎn)，由于其本身就有濃重的商務(wù)屬性，政府不可能出臺(tái)政策調(diào)控對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的投資行為，只會(huì)發(fā)布指導(dǎo)意見，寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)反而可能會(huì)出現(xiàn)一輪新的投資小高潮。

    隨著開辦公司門檻的降低以及投資住宅的成本加高，加之民間資本投資渠道少、風(fēng)險(xiǎn)大等諸多因素，人們對(duì)寫字樓的不同需求必將形成龐大的市場(chǎng)份額。而南昌所處的優(yōu)越區(qū)域優(yōu)勢(shì)，中部崛起的戰(zhàn)略所帶來的無限發(fā)展機(jī)遇，更會(huì)吸引各地甚至各國(guó)的各類投資客擁向南昌。

    所以，有業(yè)內(nèi)人士分析，此次國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控對(duì)于寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)來說更應(yīng)該是一個(gè)良好的發(fā)展契機(jī)。

    數(shù)據(jù)是最擲地有聲的證言。限購(gòu)以后，大大小小的資金都在尋找投資契機(jī)。3月1日，新政出臺(tái)后，南昌樓市二手房交易量明顯增加，南昌某房產(chǎn)中介公司經(jīng)理說，這些業(yè)主對(duì)于住宅地產(chǎn)的投資態(tài)度已日趨謹(jǐn)慎，并開始拋售住宅轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)。商鋪曾風(fēng)靡一時(shí)，而伴隨著政策和市場(chǎng)的變化，現(xiàn)在大量的資金又跑向了寫字樓。

    對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)，經(jīng)濟(jì)學(xué)家陳淮曾毫不吝“言”指出，近10年來國(guó)家對(duì)住宅地產(chǎn)的調(diào)控一波接一波，但商業(yè)地產(chǎn)是個(gè)例外。國(guó)家對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的政策是最為穩(wěn)定的，不限首付，不限購(gòu)，尤其是寫字樓，其發(fā)展正處于上升通道當(dāng)中。“以一線城市上海為例，雖然黃浦江畔的高端寫字樓櫛次鱗比，但仍然供不應(yīng)求。這意味著，像南昌這樣的二、三線城市，其高端寫字樓市場(chǎng)空間非常大。”他也特別提醒，商業(yè)地產(chǎn)有機(jī)會(huì)，但也有風(fēng)險(xiǎn)，入市需謹(jǐn)慎，因此選對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)商很重要。

    南昌寫字樓市場(chǎng)將快速啟動(dòng)

    國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)健的快速發(fā)展，讓中國(guó)企業(yè)迎來新的創(chuàng)富時(shí)代，此種背景下，大量中、小型企業(yè)的創(chuàng)業(yè)運(yùn)動(dòng)開展得如火如荼，它們的成長(zhǎng)需要有良好的發(fā)展平臺(tái)與事業(yè)空間，近兩年來，南昌寫字樓市場(chǎng)的快速啟動(dòng)無疑也在說明這樣的事實(shí)。

    就區(qū)域發(fā)展來說，南昌今后寫字樓市場(chǎng)最值得關(guān)注的區(qū)域，不僅有配套資源、人才資源、企業(yè)資源成熟的老城區(qū)，同時(shí)還有南昌的紅谷灘CBD中心區(qū)，南昌各大區(qū)域的寫字樓項(xiàng)目已經(jīng)取得不俗業(yè)績(jī)，也形成了相對(duì)完善的集中商務(wù)辦公板塊�？傊�，寫字樓市場(chǎng)的總體發(fā)展趨勢(shì)是好的，當(dāng)然，項(xiàng)目品質(zhì)和區(qū)域發(fā)展的不均衡性將考驗(yàn)每個(gè)消費(fèi)者的眼光。

    縱觀國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)大潮中發(fā)展起來的企業(yè)大多尚處于成長(zhǎng)階段，雖然如何降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本是他們較為關(guān)注的層面，但是同等的，優(yōu)越地段、便利交通、高配套、大品牌等方面的因素也是這些企業(yè)選擇寫字樓的要素，因此，處于城市新中心、價(jià)值前景看漲、交通便利、品牌地產(chǎn)商開發(fā)的投資型寫字樓物業(yè)，必將成為“炙手可熱”的搶購(gòu)品。

    撇開政策，投資客其次要考量的就是風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。盡管房地產(chǎn)調(diào)控政策越發(fā)嚴(yán)厲，但是房地產(chǎn)投資依然是對(duì)抗通貨膨脹的最佳武器。只是與兩年前不同，目前許多投資客紛紛將目標(biāo)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，轉(zhuǎn)向?qū)懽謽鞘袌?chǎng)。因?yàn)�，相比住宅而言，商業(yè)地產(chǎn)收益更大。而相比商鋪產(chǎn)品，寫字樓又具備總價(jià)低、投資回報(bào)穩(wěn)定等優(yōu)勢(shì)，因此頗受投資客追捧。

    恒茂地產(chǎn)營(yíng)銷總監(jiān)黃熹認(rèn)為，目前商業(yè)地產(chǎn)的走紅，并非開發(fā)商出于新政的壓力，而是在前幾年就紛紛提出加碼商業(yè)地產(chǎn)。開發(fā)商涉足商業(yè)項(xiàng)目，一方面開發(fā)企業(yè)為發(fā)展需要尋找其他突破口，住宅市場(chǎng)已非“只要能造出來就不怕賣不出去”的時(shí)代。其次，二、三線城市地方政府在城鎮(zhèn)化概念下，樂于推動(dòng)具有城市標(biāo)志性建筑的商業(yè)地產(chǎn)。

    區(qū)域價(jià)值決定了寫字樓的含金量

    寫字樓市場(chǎng)是一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)活躍程度的晴雨表，能清晰地表達(dá)出一個(gè)城市或城區(qū)的經(jīng)濟(jì)活躍程度，總體來看，南昌寫字樓市場(chǎng)有兩個(gè)突出特征：高檔寫字樓在整個(gè)寫字樓市場(chǎng)所占份額較小，商住樓目前還是市場(chǎng)的主體；區(qū)域性分布明顯，寫字樓除注重地段外，越來越注重自身的品質(zhì)和純粹性。

    應(yīng)該說，區(qū)域價(jià)值決定了寫字樓的含金量，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，促使各類企業(yè)蓬勃發(fā)展，如雨后春筍般遍布中國(guó)大地，隨之誕生了形形色色辦公寫字樓、企業(yè)總部基地、創(chuàng)意園孵化器等商務(wù)地產(chǎn)。據(jù)專業(yè)人士分析，企業(yè)的行業(yè)性質(zhì)與規(guī)模不同導(dǎo)致他們對(duì)辦公環(huán)境的考慮也各有千秋。比如，注重于對(duì)外貿(mào)易業(yè)務(wù)的企業(yè)，大多對(duì)商務(wù)會(huì)晤條件較為關(guān)注，辦公環(huán)境對(duì)于他們而言一定要在繁華地帶，交通暢達(dá)與具有標(biāo)示性的地段二者缺一不可；而現(xiàn)代興起的第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)性行業(yè)，如廣告、媒體等方面的企業(yè)，一般對(duì)辦公面積大小需求不大，但是由于其行業(yè)特性辦公選址對(duì)周邊配套是否齊全相當(dāng)關(guān)注，另外是否和寫字樓本身具有一定的品牌效應(yīng)有所關(guān)注；還有的企業(yè)，他們較為看中的則是寫字樓物業(yè)的升值潛力和一站式商務(wù)全能配套。

    寫字樓未來前景看好的原因

    對(duì)于寫字樓未來前景看好的原因主要基于以下幾點(diǎn)：第一，由于目前對(duì)商品住宅市場(chǎng)的調(diào)控力度增強(qiáng)，加上貨幣緊縮政策、銀行借款收緊；宏觀調(diào)控政策緊縮，但國(guó)內(nèi)GDP增長(zhǎng)良好；第二，由于限購(gòu)和限貸的原因加上防地價(jià)、控地王和問責(zé)制的政策出臺(tái)，并且受供應(yīng)、價(jià)格的因素影響，商品住宅市場(chǎng)銷售嚴(yán)重下滑；第三，房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的影響并沒有體現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)并沒有受到政策的限制，政府部門認(rèn)識(shí)和重視發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的重要性；第四，市場(chǎng)拉動(dòng)投資的反彈較大，農(nóng)村城鎮(zhèn)化的發(fā)展，休閑經(jīng)濟(jì)促進(jìn)了商業(yè)地產(chǎn)繁榮，商業(yè)地產(chǎn)的需求明顯增加。

    事實(shí)上，不少投資商的投資已轉(zhuǎn)移到商業(yè)地產(chǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2006年至2010年五年內(nèi)，服務(wù)式公寓和住宅的成交比例由44%下浮到21%，而商業(yè)及綜合物業(yè)成交比例由17%急速上升至全年成交數(shù)的50%，現(xiàn)在次級(jí)商圈和邊緣商圈占居民消費(fèi)60%-70%，社會(huì)消費(fèi)品零售總額高速增長(zhǎng)，這些都大大提升零售業(yè)商業(yè)地產(chǎn)和購(gòu)物中心租金的需求。目前，中國(guó)正處于城市化水平從50%提高到70%的進(jìn)程階段，這正是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的最佳時(shí)機(jī)。

    從寫字樓市場(chǎng)角度來分析，租金預(yù)計(jì)全球主要寫字樓市場(chǎng)的租金、收益率、資本值都將增長(zhǎng)；2011年上半年，國(guó)內(nèi)外買家均有出手買入寫字樓物業(yè)。寫字樓物業(yè)占到所有交易的57%，綜合體占到24%，零售物業(yè)15%。

    品牌綜合體全面滿足企業(yè)商務(wù)需求

    隨著老城區(qū)的不斷發(fā)展，辦公人群日益壯大，讓這片黃金區(qū)域的辦公空間需求不斷增大，而“吃飯難停車難”也已經(jīng)成為多數(shù)白領(lǐng)上班時(shí)最頭疼的事。人們對(duì)辦公品質(zhì)的要求不斷提高，以及辦公面積的供不應(yīng)求，讓高端寫字樓項(xiàng)目應(yīng)運(yùn)而生。高端品質(zhì)的寫字樓，不僅僅體現(xiàn)在項(xiàng)目的高度、外立面、體量上面，更多的由辦公人群的舒適度決定。

    恒茂夢(mèng)時(shí)代廣場(chǎng)把人性化貫穿到項(xiàng)目每個(gè)細(xì)節(jié)，全新定義了商務(wù)辦公的標(biāo)準(zhǔn)。恒茂地產(chǎn)營(yíng)銷總監(jiān)黃熹表示：夢(mèng)時(shí)代廣場(chǎng)首批推出的80-1900平方米國(guó)際寫字樓一經(jīng)推出即獲得了市場(chǎng)的廣泛關(guān)注，給恒茂熱銷榮譽(yù)榜單又添一筆。市場(chǎng)反響如此強(qiáng)烈，除了依靠夢(mèng)時(shí)代廣場(chǎng)和恒茂品牌的強(qiáng)大吸引力之外，產(chǎn)品自身的超強(qiáng)優(yōu)勢(shì)自然不言而喻。近百米的國(guó)際商務(wù)中心沿上海路臨街而立，氣勢(shì)磅礴；3.6米的標(biāo)準(zhǔn)層高，全面契合國(guó)際辦公的高端形象；寫字樓則囊括百億商業(yè)配套，獨(dú)享國(guó)際高端會(huì)議中心，以國(guó)際超五星級(jí)服務(wù)為特色的辦公模式和“科技、創(chuàng)新、生態(tài)、環(huán)保”的先進(jìn)規(guī)劃理念，成功吸引眾多世界500強(qiáng)企業(yè)進(jìn)駐，成為南昌一線企業(yè)聚集的高端商務(wù)區(qū)。寫字樓產(chǎn)品對(duì)于投資客來說，“租出去”才是王道。一個(gè)舒適度高充滿人性化的寫字樓自然受到企業(yè)和辦公人群的追捧，不僅不愁租而且租金高。

    恒茂夢(mèng)時(shí)代廣場(chǎng)開創(chuàng)了南昌多項(xiàng)第一性與唯一性。包括中心唯一一座28萬平方米超大體量、國(guó)際化、一站式、全業(yè)態(tài)、全齡段的城市型綜合型購(gòu)物中心，名至實(shí)歸成為是南昌市的商業(yè)區(qū)位核心、消費(fèi)核心，商務(wù)核心，休閑娛樂核心，并以其體驗(yàn)式、互動(dòng)式、一站式的消費(fèi)模式讓南昌市民的生活充滿新意，同時(shí)匯集著國(guó)際國(guó)內(nèi)眾多品牌商家，據(jù)悉家樂福恒茂·夢(mèng)時(shí)代店將于4月28日矚目開業(yè)，而夢(mèng)時(shí)代廣場(chǎng)寫字樓及精裝SOHO也將于6月底交付，屆時(shí)夢(mèng)時(shí)代商圈將更為完整，全方位滿足了項(xiàng)目及周邊客戶的日常生活配套及休閑生活配套，人流吞吐量也將進(jìn)一步提升，也將為南昌未來財(cái)富圈的崛起打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。其資源在南昌商業(yè)物業(yè)中遙遙領(lǐng)先。恒茂夢(mèng)時(shí)代廣場(chǎng)國(guó)際寫字樓儼然成為新政頒布后南昌寫字樓置業(yè)大軍及廣大投資者的首選。