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    此次”新國(guó)五條”政策的出臺(tái)，雖然商業(yè)地產(chǎn)不在調(diào)控范圍以?xún)?nèi)，但”新國(guó)五條”還是對(duì)其間接產(chǎn)生了一定的影響。

    利好

    根據(jù)以往的形式來(lái)看，當(dāng)住宅市場(chǎng)受到抑制的時(shí)候，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展便會(huì)迎來(lái)機(jī)遇，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商會(huì)加重商業(yè)項(xiàng)目在其開(kāi)發(fā)中的比例，更有甚者直接從住宅開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)變?yōu)樯虡I(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

    而”新國(guó)五條”政策也像為商業(yè)地產(chǎn)打了一針強(qiáng)心劑一般，伴隨政策出臺(tái)住宅市場(chǎng)的限購(gòu)、限貸等調(diào)控持續(xù)縮緊，近一步刺激了商業(yè)地產(chǎn)的投資需求，有望拉動(dòng)寫(xiě)字樓、商鋪和酒店公寓的物業(yè)價(jià)值。在目前通貨膨脹的壓力下，市場(chǎng)上尋求保值增值的投資資金將從住宅市場(chǎng)流入商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)，這對(duì)商業(yè)地產(chǎn)而言，絕對(duì)是利好的一面。

    不利

    自近幾年政策調(diào)控以來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)因其可規(guī)避限購(gòu)、限貸等政策，可謂是逆勢(shì)生長(zhǎng)迅猛，但”新國(guó)五條”政策通過(guò)直接打壓住宅市場(chǎng)，也間接抑制了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

    目前絕大多數(shù)轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商大多采用一種”以住養(yǎng)商”的模式，這種模式本身就暗藏風(fēng)險(xiǎn)。

    第一、”以住養(yǎng)商”模式生不逢時(shí)，企業(yè)轉(zhuǎn)型容易擱淺，一般開(kāi)發(fā)企業(yè)的轉(zhuǎn)型思路，利用住宅銷(xiāo)售帶來(lái)的現(xiàn)金流，來(lái)實(shí)現(xiàn)商業(yè)滾動(dòng)的開(kāi)發(fā)模式，幫助商業(yè)項(xiàng)目渡過(guò)養(yǎng)商階段，但這種模式適合在房地產(chǎn)行業(yè)的上升期間。在當(dāng)下住宅市場(chǎng)并不明朗的情況下，企業(yè)對(duì)于政策的抵御能力較弱，再遇調(diào)控，無(wú)疑雪上加霜，貿(mào)然的”以住養(yǎng)商”模式，以住宅反哺商業(yè)的方式，無(wú)疑把住宅和商業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)捆綁在了一起，勢(shì)必會(huì)給企業(yè)造成更大的資金運(yùn)作壓力，往往轉(zhuǎn)型企業(yè)容易死在轉(zhuǎn)型期間。

    第二、用開(kāi)發(fā)住宅的理念和運(yùn)作團(tuán)隊(duì)開(kāi)發(fā)商業(yè)項(xiàng)目，往往容易發(fā)生商業(yè)物業(yè)選址失誤等問(wèn)題。比如選址新城區(qū)項(xiàng)目，或者區(qū)域新商圈項(xiàng)目，目前部分項(xiàng)目估計(jì)過(guò)于樂(lè)觀(guān)，忽略了基本的商業(yè)培育周期，對(duì)區(qū)域內(nèi)大體量的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)者視而不見(jiàn)，此外部分商業(yè)物業(yè)難以分割到戶(hù)辦理產(chǎn)權(quán)等問(wèn)題。其次過(guò)去的住宅運(yùn)作團(tuán)隊(duì)缺少商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方面的經(jīng)驗(yàn)，沒(méi)有低成本的融資渠道，沒(méi)有現(xiàn)代化的商業(yè)運(yùn)營(yíng)理念，沒(méi)有商家資源，招商困難等問(wèn)題，都讓轉(zhuǎn)型企業(yè)增加了開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。

    總體來(lái)講，”新國(guó)五條”政策的出臺(tái)，對(duì)地產(chǎn)行業(yè)影響深遠(yuǎn)，在利空消息疊加下的住宅市場(chǎng)，和間接受影響的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，不是簡(jiǎn)單的住宅受限，商業(yè)地產(chǎn)就能火爆來(lái)武斷下結(jié)論的。