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    寫字樓市場迎來放量，“大浪淘沙”，在市場的競爭機制下，不符合市場需求的寫字樓將日漸式微，而優(yōu)秀的寫字樓將贏得市場。

　　無論是從投資的角度還是實用的角度，一個優(yōu)秀的寫字樓價值當然越高，也就越能經(jīng)受住市場的考驗。那么，什么樣的寫字樓才是優(yōu)秀的呢？作為辦公場所，評判一個寫字樓的優(yōu)劣，必須綜合各方面因素，如地段、景觀、配套等外部因素，以及自身硬件、軟件實力等。事實上，縱觀廈門寫字樓的發(fā)展，歷經(jīng)十余年的更迭，其形態(tài)不斷地發(fā)生著變化，一些寫字樓在硬件配置、智能化、立面形象、物業(yè)服務等的追求上越來越高，使得市場涌現(xiàn)出了不少5A、5A甲級等高檔寫字樓。

    從單體到綜合體 辦公跟著商圈走

　　最近才搬進觀音山總部區(qū)辦公的張先生是一家企業(yè)的部門經(jīng)理，優(yōu)越的辦公體驗讓張先生倍感舒適。他告訴導報記者，今年公司步入擴張發(fā)展期，原先的辦公條件已經(jīng)無法滿足公司的發(fā)展要求，在整體考察之后，公司將辦公地點選擇在了觀音山。

　　“早期的寫字樓形態(tài)比較簡單，僅能初步滿足企業(yè)的辦公需求。”中原地產(chǎn)營銷總監(jiān)蔡建山說。但隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展，企業(yè)對寫字樓的要求提升，加上持有型寫字樓的增多，業(yè)主對自有物業(yè)的期望值增加，使得寫字樓的品質(zhì)越來越高。

　　如果梳理一下廈門寫字樓的發(fā)展不難發(fā)現(xiàn)，第一代的寫字樓出現(xiàn)在火車站-蓮坂商圈和鷺江道等西南部城區(qū)，如國貿(mào)大廈、海光大廈等；第二代寫字樓像濱北商圈的中閩大廈、鷺江道的建行大廈等。第二代寫字樓在形態(tài)上已經(jīng)發(fā)生了較大的變化，在外部景觀、智能化和內(nèi)部配置上也比第一代改觀不少，但不管是第一代還是第二代，其在智能化水準、新風系統(tǒng)、內(nèi)部配套上都略顯不足甚至是缺失的。而隨著銀行中心、財富中心等第三代寫字樓的出現(xiàn)，廈門寫字樓的發(fā)展真正步入高檔次化。

　　“不同的經(jīng)濟發(fā)展階段有不同的寫字樓出現(xiàn)，不同發(fā)展階段的企業(yè)，對寫字樓的需求也不一樣。”福隆集團執(zhí)行董事黃華鈞說。但顯然，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，企業(yè)對高檔寫字樓的需求越來越大。這類寫字樓在施工設計標準上整體高于早期，在立面設計、景觀設計的工藝上，以及內(nèi)部設備的選材上都有著特殊的講究。例如，位于鷺江道的福隆世紀中心，其整體外觀偏現(xiàn)代化，時代特征明顯，外立面采用菱形玻璃幕墻，設計有十幾米的水幕景觀，電梯有6部原裝三菱電梯，水設備為美國前三的品牌等。而位于觀音山的康利金融大廈，石材的運用隨處可見。立面為珍稀石材外墻干掛，大堂為10米挑高翡翠裝修，并有卡片識別門禁系統(tǒng)和高品質(zhì)專屬電梯、超六星級頂級會所等。

　　值得注意的是，寫字樓在完成對自身條件的升級后，卻仍然無法擺脫對外部配套的依賴，即依托外部商圈的交通、酒店、商業(yè)、餐飲等配套，如鷺江道商圈。但顯然，在寫字樓的發(fā)展上，還有另一種模式。

　　“寫字樓單一的物業(yè)很難形成經(jīng)濟效益，必須和其他物業(yè)交會才能形成規(guī)模。”蔡建山認為，寫字樓里最重要的是人，只有滿足這些高端人群的各類需求，寫字樓才是合格的寫字樓。依托外部成熟商圈的成熟配套，一些寫字樓足以傲立市場。但一個能夠自身擁有商務、商業(yè)、餐飲休閑等配套的寫字樓顯然更具競爭力和投資價值，這就是商務綜合體。“這樣的寫字樓自生力較強，內(nèi)部業(yè)態(tài)能夠形成互動，甚至還能輻射周邊，達到制造商圈的經(jīng)濟效益。”蔡建山說。目前，這樣的寫字樓也已經(jīng)在廈門出現(xiàn)，如世茂海峽大廈和中航紫金廣場。兩者都包含了星級酒店、百貨商場等配套，后者還有商業(yè)步行街等休閑區(qū)。

    寫字樓投資 也逃脫不了地段論

　　在企業(yè)客戶看來，無論是單體還是綜合體，其價值都離不開寫字樓所處的區(qū)域，區(qū)域發(fā)展前景將直接影響寫字樓的投資和使用價值。

　　5月初，廈門世僑中心開盤，這一鷺江道唯一在售的5A甲級寫字樓獲得了市場的認可，當天銷售達八成，一些客戶對項目的發(fā)展前景十分看好。作為5A甲級寫字樓，世僑中心以12米豪華氣派的大堂、4.1米層高的無柱辦公空間、9米層高的多功能會議中心，以及8部通力垂直高速電梯和廈門首創(chuàng)的“全自動智能泊車系統(tǒng)”征服客戶，但顯然，鷺江道商圈的價值是客戶認可的關鍵前提之一。

　　“對于客戶來說，寫字樓的投資看重的是區(qū)域的升值能力，這將影響到寫字樓的未來租金上漲空間。”蔡建山指出，地段區(qū)域?qū)τ趯懽謽堑挠绊戯@而易見。事實上，一些企業(yè)仍然會以地段作為評判寫字樓檔次的最后條件。鷺江道作為傳統(tǒng)城市區(qū)域中心，其在公共交通、商圈的發(fā)展上更具有領導意義，也更容易被客戶接受。加上其在歷史感、人文氣質(zhì)和景觀上的特殊條件，也奠定了該區(qū)域的寫字樓在市場的主導地位。不過，在業(yè)內(nèi)人士看來，有著會展經(jīng)濟作基礎的東部，其在寫字樓的發(fā)展上優(yōu)勢明顯，投資價值不俗。

　　“廈門還沒有一個真正意義上發(fā)展很好的成片寫字樓區(qū)，東部會展一帶將有望成為這樣的片區(qū)。”蔡建山表示，會展一帶已經(jīng)形成了觀音山商務區(qū)、兩岸金融中心等成片高端辦公區(qū)，這將有利于推動區(qū)域?qū)懽謽堑恼�體發(fā)展，“寫字樓要有集群效應才能良好發(fā)展”。

　　鷺江道在現(xiàn)有環(huán)境下，寫字樓的前景被普遍看好，入駐率也將維持在較高的水平。而隨著城市的發(fā)展，會展一帶的東部也將崛起。事實上，金融監(jiān)管部門即將于近期搬遷兩岸金融中心，將對其辦公氛圍的快速成熟起到積極推動作用。

    高端物管入場 物業(yè)影響寫字樓品質(zhì)

　　硬件條件固然重要，但以物業(yè)管理為實質(zhì)的軟件實力對于寫字樓的運轉(zhuǎn)同樣重要。事實上，商用物業(yè)的成功很大程度上就取決于后期的管理水平。

　　“專業(yè)的物管公司，能夠給寫字樓營造出一個良好的內(nèi)部辦公環(huán)境，并對大廈的設備設施提供優(yōu)質(zhì)的維護，保證長期使用，對保證物業(yè)口碑、提高出租率、保持租金水平非常有效。”戴德梁行廈門公司總經(jīng)理潘育敏說，現(xiàn)在很多寫字樓在硬件上狠下工夫，卻忽視了軟件實力的打造，但事實上寫字樓更重要的還在于軟件實力，來自物業(yè)管理和服務的品質(zhì)好壞對保證出租率和租金水平的作用顯而易見。

　　以廈禾路一棟樓齡將近十五年的知名甲級寫字樓為例，戴德梁行在該樓最初運行的幾年里對該寫字樓提供物業(yè)管理服務，其優(yōu)質(zhì)高效的物業(yè)管理服務品質(zhì)一直延續(xù)到今天。事實證明，在優(yōu)質(zhì)的管理服務下，該寫字樓的出租率始終維持在95%以上，租金水平保持在廈門前三的水準。

　　“物業(yè)服務將直接影響寫字樓的品質(zhì)。”蔡建山同樣認為，物業(yè)對于寫字樓至關重要。一些寫字樓之所以能保證十幾年的高出租率，在于其服務的細節(jié)。比如，節(jié)假日給入駐企業(yè)派送節(jié)日賀卡和禮物等。“來自物業(yè)公司的精神、管理理念和人文關懷，將直接影響寫字樓的品質(zhì)。”蔡建山說。

　　另外，針對客戶按需服務也是一些寫字樓的優(yōu)秀做法。“比如為大企業(yè)客戶預留相應辦公區(qū)間，幫重要客戶選擇鄰居等。”潘育敏介紹。事實上，好的服務不僅能保證出租率和租金水平，專業(yè)的物業(yè)管理公司還能在招租上給寫字樓提供專業(yè)的招商能力和優(yōu)質(zhì)的客戶資源，特別是在供過于求這種市場環(huán)境中。

　　因此，選擇有著好物業(yè)服務的寫字樓也很關鍵。目前，廈門一些寫字樓的物業(yè)管理公司在全國也屬前茅。如福隆世紀中心和世僑中心的物業(yè)服務均由世邦魏理仕提供，康利金融大廈物業(yè)為深圳中海物業(yè)，中航紫金廣場物業(yè)為中航物業(yè)。