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    不管是此前大熱的住宅、商鋪、商業(yè)公寓，還是現(xiàn)在越來越多的寫字樓產(chǎn)品，如果是作為投資功能，哪怕是長(zhǎng)線投資行為，都要杜絕“一時(shí)腦熱”的跟風(fēng)行為。

    尤其是寫字樓自身的功能特性和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，投資的成本、收益以及“養(yǎng)”樓成本，都與住宅和商鋪明顯不同。那么，在投資寫字樓之前，你了解其中的“著數(shù)”嗎？

    資金門檻
    有的可買一間，有的須整層買

    以智慧新城為例，近期主推500-2000平方米總部寫字樓，現(xiàn)樓發(fā)售，雖然均價(jià)約10000元/平方米，比季華路或其他區(qū)域?qū)懽謽潜阋耍�但最�?00平方米左右的間隔，意味著投資者需要準(zhǔn)備近500萬元的“預(yù)算”。

    作為佛山新城商務(wù)地標(biāo)的保利中心，其最小戶型120-270平方米。但因?yàn)殇N售極為火爆，特別是大手筆購(gòu)買整層的“豪客”及企業(yè)居多，這種拆散、面向小業(yè)主的產(chǎn)品，只占了其可售貨量的一小部分。

    而禪城綠地中心情況也是類似。其最小面積為100平方米，但因?yàn)榍捌谛羁汀㈩A(yù)訂情況十分火熱，發(fā)展商也透露，只能至少半層以上購(gòu)買，以15000-18000元/平方米均價(jià)，需要過千萬的預(yù)算才能投資，門檻頗高。

    不過，比起廣州，佛山的寫字樓門框并不算高。據(jù)滿堂紅商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)部調(diào)研，2013年第一季度珠江新城二手寫字樓平均售價(jià)29993元/平方米，價(jià)位幾乎是佛山類似區(qū)域同檔次寫字樓售價(jià)的兩倍以上。

    回報(bào)率幾何？
    普遍超6%，超過住宅和街鋪

    寫字樓投資，回報(bào)率有幾何？南都記者調(diào)查中就發(fā)現(xiàn)，隨著市區(qū)多個(gè)新落成的寫字樓交付，佛山寫字樓的租金水平也在穩(wěn)中有漲，高檔寫字樓租金可達(dá)70-80元/平方米，回報(bào)率超6%，超過住宅和多數(shù)社區(qū)街鋪。

    在滿堂紅地產(chǎn)和合富置業(yè)有不少位于禪桂中心城區(qū)的新老寫字樓放盤招租。其中位于季華五路和祖廟片區(qū)，近兩三年交付使用的新建高檔甲級(jí)寫字樓——金海廣場(chǎng)、卓遠(yuǎn)國(guó)際和環(huán)球國(guó)際中心，寫字樓租金放盤價(jià)普遍超過70元/平方米，最高可達(dá)80元/平方米。

    金海廣場(chǎng)、卓遠(yuǎn)國(guó)際寫字樓在2010年前后發(fā)售。當(dāng)時(shí)金海廣場(chǎng)寫字樓售價(jià)14000元/平方米，卓遠(yuǎn)國(guó)際價(jià)位也類似，而根據(jù)這兩座甲級(jí)寫字樓約70元/平方米的租金水平，其年回報(bào)率可達(dá)6%，已超過目前佛山主推的商業(yè)或住宅、公寓及社區(qū)商鋪。以公寓為例，過去兩年售價(jià)普遍在10000元/平方米左右，以禪桂中心城區(qū)的桂南名都為例，租金最高約45元/平方米，回報(bào)率約5.6%。對(duì)比社區(qū)商鋪，寫字樓在回報(bào)率方面的優(yōu)勢(shì)也更為明顯。去年至今推出的桂城在售樓盤，街鋪均價(jià)普遍在40000元/平方米，其最高租金水平則普遍為100多元/平方米，回報(bào)率僅為4%左右。

    記者采訪中也發(fā)現(xiàn)，新交付寫字樓的租金水平，普遍刷新同區(qū)域老牌寫字樓的租金水平。中介普遍指出，10多年前投入使用的百花廣場(chǎng)，因?yàn)槲挥诙U城市中心，寫字樓租金約50元/平方米，曾是市區(qū)寫字樓租金最高項(xiàng)目，目前新交付的禪西智慧新城寫字樓已逼近曾是佛山寫字樓“租金”標(biāo)桿的百花廣場(chǎng)。

    與此同時(shí)，寫字樓售價(jià)在佛山也顯示出比高端洋房更強(qiáng)勁的增長(zhǎng)空間。以保利中心、禪城綠地中心和華南金融中心等高檔甲級(jí)寫字樓為例，其售價(jià)已達(dá)16000-25000元/平方米，相比2010年左右的水平，年增幅近10%。

    “養(yǎng)”樓成本最怕空置，物管費(fèi)15元/平方米·月

    在物管費(fèi)方面，目前推出市場(chǎng)的這些超甲級(jí)、甲級(jí)寫字樓基本水平相當(dāng)。如保利中心物管費(fèi)為15元/平方米·月，禪城綠地中心預(yù)計(jì)也是10多元/平方米·月，禪西智慧新城2、3區(qū)寫字樓也為15元∕平方米·月，但包樓宇內(nèi)公共區(qū)域空調(diào)、公共照明等公共水電分?jǐn)偂?/p>

    記者也留意到，前兩年投用的甲級(jí)寫字樓，如金海廣場(chǎng)、卓遠(yuǎn)國(guó)際等，物管費(fèi)也普遍達(dá)10元∕平方米·月。而智慧新城相關(guān)人士為此也頗為感慨，一些企業(yè)主原來在產(chǎn)業(yè)園辦公，買寫字樓的時(shí)候，覺得物管費(fèi)“偏貴”，也是觀念尚未改變。

    投資客出手前也應(yīng)該對(duì)這一成本核算清楚。因?yàn)榧词拱凑?00平方米的寫字樓來計(jì)算，一個(gè)月的管理費(fèi)成本也至少要達(dá)到1000-1500元。

    不同于住宅可以“買來放在那里等升值”，未使用之前或者是在出租之前較長(zhǎng)的空置期，都將帶來較高的“養(yǎng)”樓成本。

    爭(zhēng)議
    寫字樓會(huì)否受商業(yè)公寓沖擊？

    在佛山，有不少使用年限40年的商業(yè)用地，被發(fā)展商用來建商業(yè)公寓，也可作寫字樓辦公。

    遍地開花的公寓是否會(huì)影響寫字樓的招商？

    保利華南實(shí)業(yè)有限公司副總經(jīng)理張亮認(rèn)為，SO H O類的商業(yè)公寓在使用功能上更偏向于住宅多一點(diǎn)，可以解決一些短期居住的需求。從商業(yè)公寓的面積段來看，主要集中在30-70平方米之間，雖然不乏有客戶一次性整層購(gòu)買，但其整體間隔與寫字樓普遍在100平方米以上甚至最大單間面積過千平方米有明顯不同。因此，雖然不乏部分投資客會(huì)轉(zhuǎn)向門檻更低的商業(yè)公寓，但在客戶群以及所面對(duì)的公司規(guī)模上，會(huì)有明顯的客戶區(qū)分。

    寫字樓標(biāo)準(zhǔn)

    根據(jù)仲量聯(lián)行的一份資料介紹，市場(chǎng)上常說的超甲級(jí)寫字樓，也就是國(guó)際級(jí)甲級(jí)寫字樓，通常都需要有5萬平方米以上的體量，整層使用面積超過200平方米，使用率超過75%，室內(nèi)凈高不低于2.8米，進(jìn)深不低于12米。同時(shí)電梯系統(tǒng)(客梯)需有分區(qū)設(shè)計(jì)，平均等候時(shí)間不超過30秒，配置比例不低于4500平方米/部等。

    甲級(jí)寫字樓體量普遍達(dá)3萬平方米以上，整層面積超過1000平方米，室內(nèi)凈高不低于2.6米，進(jìn)深也不低于8米。此外，“5A”標(biāo)準(zhǔn)是目前較流行的評(píng)定方式，“5A”針對(duì)智能化硬件方面，包括O A(辦公智能化)、BA(樓宇自動(dòng)化)、C A(通訊傳輸智能化)、FA(消防智能化)、SA(安保智能化)。

    片區(qū)選擇定位及產(chǎn)業(yè)聚集都應(yīng)考量

    “寫字樓產(chǎn)品作為商用物業(yè)，有收益必然會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)。”張亮表示，商業(yè)地產(chǎn)對(duì)路段、配套和周邊租金水平要求都很多，其租金收益因而也會(huì)出現(xiàn)差異化。

    匯誠(chéng)宏圖地產(chǎn)顧問有限公司董事長(zhǎng)劉世恩認(rèn)為，在佛山投資寫字樓主要是把握平穩(wěn)長(zhǎng)期的租金回報(bào)和博取短期內(nèi)升值兩個(gè)方向，需要綜合去考慮。目前佛山第三產(chǎn)業(yè)比例沒有增加，而近期全市寫字樓供應(yīng)量達(dá)到200多萬平方米，因此寫字樓的租賃也會(huì)很難。在劉世恩看來，在市場(chǎng)空間上，佛山新售在建寫字樓或會(huì)出現(xiàn)兩級(jí)分化。一方面是位于市場(chǎng)最高端的五A甲級(jí)寫字樓，可以壟斷最牛的買家和用家，前景會(huì)更出色。另一些位于產(chǎn)業(yè)園內(nèi)和一些沒有產(chǎn)權(quán)但形象也不錯(cuò)的寫字樓，租金水平適中，比較符合佛山市場(chǎng)現(xiàn)狀。但一些甲級(jí)形象乙級(jí)配置的項(xiàng)目，可能前景就沒那么好。此外，三山科創(chuàng)中心銷售負(fù)責(zé)人也表示，雖然佛山不少寫字樓具有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，但其實(shí)是否真的是價(jià)格“洼地”主要取決于其所在位置、定位以及產(chǎn)業(yè)的聚集效應(yīng)。不少項(xiàng)目需要看到其中長(zhǎng)期發(fā)展?jié)摿�，因此區(qū)域選擇十分重要。