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    宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)不景氣，使得全國寫字樓市場(chǎng)需求整體疲軟。之前，世邦魏理仕發(fā)布的《2013年第一季度中國房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望》指出，今年第一季度全國優(yōu)質(zhì)寫字樓吸納量同比降37.8%，創(chuàng)下2009年第一季度以來新低，租金則基本持平，行情堪稱寡淡。

    反觀杭州情況要略好一些，日前戴德梁行發(fā)布的《杭州2013年第一季度房地產(chǎn)報(bào)告》顯示，今年一季度，杭州甲級(jí)寫字樓的凈吸納量為7600平方米，同比去年同期的負(fù)5300平方米已是有所改善。高力國際最新發(fā)布的《2013年第一季度杭州物業(yè)市場(chǎng)回顧》也指出，一季度杭州優(yōu)質(zhì)寫字樓平均租金微降0.1%，至4.7元/平方米/天。同時(shí)，兩家知名機(jī)構(gòu)均預(yù)判稱，接下去杭州甲級(jí)寫字樓空置率或?qū)⑸仙�，租金則有可能會(huì)出現(xiàn)盤整。

    下一個(gè)供應(yīng)高峰預(yù)計(jì)明后年出現(xiàn)

    戴德梁行該份報(bào)告顯示，今年一季度，杭州甲級(jí)寫字樓維持之前的狀況，并無新增供應(yīng)進(jìn)入市場(chǎng)，整體甲級(jí)寫字樓存量為166.4萬平方米，主要分為黃龍、武林、慶春、錢江新城四個(gè)區(qū)域：其中錢江新城占比近半，為80.2萬方；黃龍次之，為45萬方；武林再次之，為24.6萬方；慶春存量最少，為16.5萬方。

    一季度，杭州的寫字樓凈吸納量約為7600平方米，較之于去年第四季度的26000平方米有所下滑，但同比已有所改善�？傮w來看，甲級(jí)寫字樓租賃活動(dòng)放緩，企業(yè)擱置或者推遲擴(kuò)張計(jì)劃，對(duì)寫字樓物業(yè)的租賃需求產(chǎn)生了連帶影響。

    高力國際報(bào)告則顯示，一季度杭州高端寫字樓租賃市場(chǎng)在核心區(qū)域仍然表現(xiàn)活躍，代表性租賃案例包括：一金融公司和一房地產(chǎn)開發(fā)公司在武林地區(qū)的坤和中心分別承租810平方米和780平方米。

    租金方面出現(xiàn)微降，杭州甲級(jí)寫字樓平均租金下降0.1%至4.7元/平方米/天，而黃龍地區(qū)寫字樓租金仍為全市最高，平均為5.7元/平方米/天，環(huán)比上漲1.2%。

    戴德梁行報(bào)告分析認(rèn)為，這表明整體市場(chǎng)信心仍然不足，企業(yè)吃緊的財(cái)務(wù)預(yù)算和盈利能力沒有得到明顯改善，加之出于節(jié)約成本的考慮抑制了租賃需求；此外，基于2013年寫字樓供應(yīng)量相對(duì)適中的考量，預(yù)計(jì)短期內(nèi)寫字樓租金會(huì)保持平穩(wěn)，租金增長估計(jì)在0-3%；但由于杭州寫字樓未來供應(yīng)高峰估計(jì)會(huì)在2014-2015年出現(xiàn)，屆時(shí)對(duì)租金增長的預(yù)期會(huì)起到限制作用，所以中長期來看租金價(jià)格出現(xiàn)盤整的可能性較大。

    值得一提的是，一季度杭州甲級(jí)寫字樓平均回報(bào)率達(dá)到了5.46%，盡管環(huán)比下調(diào)了20個(gè)基準(zhǔn)點(diǎn)，同比也在持續(xù)走低，銷售價(jià)格則在持續(xù)走高，但仍然維持在了一個(gè)不錯(cuò)的水平上，比起這幾年來杭州商鋪很多投資回報(bào)率連3%都不到的情形來已經(jīng)穩(wěn)健了很多。

    大體量供應(yīng)錢江新城一直拖后腿

    作為杭州甲級(jí)寫字樓供應(yīng)重鎮(zhèn)的錢江新城，光目前存量就已占到整體存量的將近一半，為80.2萬方，未來還將有大體量供應(yīng)面市。然而從2011年左右進(jìn)入培育期的錢江新城這兩年來市場(chǎng)發(fā)展緩慢，租金水平幾乎沒什么實(shí)質(zhì)性的增長，可以說，在市民中心全面啟用、地鐵2號(hào)線和4號(hào)線錢江新城站開通前，錢江新城寫字樓需求仍然表現(xiàn)欠佳。

    戴德梁行報(bào)告顯示，一季度杭州甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)總體空置率基本維持不變，小幅下調(diào)0.46%至18.50%，當(dāng)中，錢江新城和慶春區(qū)域的可租賃面積較多，空置率分別為32.32%和18.88%，毫無疑問錢江新城給整體空置率拖了不小的后腿。高力國際報(bào)告指出，2013年杭州甲級(jí)寫字樓的新增供應(yīng)仍然主要集中在錢江新城，榮安大廈和錢塘航空大廈都會(huì)在二季度落成，顯然會(huì)進(jìn)一步推高空置率。

    而租金方面，錢江新城甲級(jí)寫字樓的平均租金也僅為4.02元/平方米/天，環(huán)比有0.10%的跌幅，并且位列四大區(qū)域租金之末，連慶春區(qū)域都比它高，為4.24元/平方米/天。

    好在錢江新城近期算是有一個(gè)大利好消息，連通錢江新城和市中心的地鐵二號(hào)線東南段聲稱要在今年年內(nèi)運(yùn)營，5月初時(shí)該段工程已完成全部13座車站的主體結(jié)構(gòu)，而市政府整體搬入市民中心也已提上議事日程。屆時(shí)便捷的軌道交通將給錢江新城寫字樓租賃市場(chǎng)帶來多大的起色，我們拭目以待。