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    我們?cè)谫?gòu)買寫字樓與酒店式公寓時(shí)，要注意以下幾方面：

　　一、大堂

　　關(guān)鍵詞：氣派明亮

　　大堂是寫字樓的交通樞紐中心，是人們進(jìn)入辦公區(qū)的必經(jīng)之地，也是寫字樓或者精裝修公寓使用率最高的地方。大堂是展示樓盤硬件裝修和軟件服務(wù)的一個(gè)縮影，可以說是臉面。

　　現(xiàn)狀：南京市大多寫字樓大堂裝修都還算可以，精裝修公寓由于目前交付的項(xiàng)目不多，情況也不盡相同。

　　二、電梯

　　關(guān)鍵詞：快捷高速

　　電梯的多少和爬升速度也直接影響到寫字樓或精裝修公寓的運(yùn)營(yíng)。電梯的多寡一直市衡量寫字樓檔次的最直觀標(biāo)準(zhǔn)。目前新興的高層項(xiàng)目除了對(duì)電梯數(shù)量的要求以外，還要求速度更快，有的項(xiàng)目采用自動(dòng)樓梯等候系統(tǒng)，等候時(shí)間不會(huì)超過16秒。

　　現(xiàn)狀：目前南京很多寫字樓的入住率下降和電梯太少等候時(shí)間太長(zhǎng)不無關(guān)系，例如南京珠江路的新世界中心，要想下樓必須先跟著上樓再下樓，使得該樓的入住率一直不是很理想，還有下降趨勢(shì)。但是很多高端公寓也同樣面臨這個(gè)問題，是要電梯多還是得房率高，這個(gè)一直是“魚和熊掌”的問題。

　　所以對(duì)于一味宣傳自己得房率的精裝修小戶型項(xiàng)目，這些開發(fā)商所宣傳的項(xiàng)目得房率是否真得能作到？正如某些開發(fā)商所說甚至82%之上就要打個(gè)問號(hào)，要自已加以分析了。有的開發(fā)商為了提高單價(jià)，將每戶面積做小，無形中也是降低了得房率和舒適度。由于不象寫字樓項(xiàng)目有集中的上下班時(shí)間，南京的目前交付的精裝修公寓，例如廣州路君臨國(guó)際項(xiàng)目的電梯情況基本能滿足需要，等候時(shí)間也在可接受范圍內(nèi)。但是如果一個(gè)項(xiàng)目同時(shí)存在有精裝修酒店公寓和寫字樓，例如山西路軍人俱樂部?jī)?nèi)的中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)，該項(xiàng)目9-22層為純粹MOHO式寫字樓和23-50層為豪華酒店式公寓，對(duì)于電梯的需求就要大大增加，該項(xiàng)目目前采取了寫字樓和公寓各獨(dú)立使用6部電梯，將人群分流互不干擾。

　　三、空氣質(zhì)量

　　關(guān)鍵詞：清新健康

　　SARS、軍團(tuán)菌、“病態(tài)樓宇綜合癥”之后，寫字樓和高端公寓類項(xiàng)目開始重視空氣質(zhì)量，良好的送風(fēng)系統(tǒng)開始成為不少企業(yè)得選擇寫字樓和精裝修公寓的硬指標(biāo)。目前，國(guó)內(nèi)甲級(jí)寫字樓的送風(fēng)標(biāo)準(zhǔn)潔凈30立方米/分鐘，而國(guó)外高檔寫字樓的送風(fēng)量更達(dá)到50立方米/分鐘。當(dāng)前新的寫字樓，采取了一些新的做法例如密集的新風(fēng)取風(fēng)口與排水系統(tǒng)，例如北京華貿(mào)；呼吸式雙層玻璃幕墻、組合殺菌、溫濕分控等。

　　現(xiàn)狀：南京目前一些老寫字樓項(xiàng)目通風(fēng)條件均不太理想，而新交付的例如置地廣場(chǎng)和在建中的鼓樓綠地廣場(chǎng)都將其新風(fēng)系統(tǒng)作為其主要宣傳賣點(diǎn)之一。綠地廣場(chǎng)采用VAV變風(fēng)量全空氣空調(diào)系統(tǒng)保持室內(nèi)恒溫恒濕，根據(jù)空調(diào)房間內(nèi)實(shí)際的負(fù)荷變化來調(diào)節(jié)送風(fēng)量。

　　四、采光與凈層高

　　關(guān)鍵詞：開闊充足

　　采光、凈層高，空氣質(zhì)量是室內(nèi)舒適度的重要指標(biāo)。幾乎所有的新項(xiàng)目的凈層高都能在2.7米以上，有項(xiàng)目甚至宣傳5.6米挑高。目前來看由于高層建筑遮擋情況較少，采光與凈層高比較理想。但是對(duì)于挑高項(xiàng)目，有的項(xiàng)目挑高高度實(shí)際含樓板厚度，交付以后隔開發(fā)現(xiàn)空間上比較壓抑，另外挑高項(xiàng)目上層沒有窗戶，依賴下層的通風(fēng)，通風(fēng)和采光效果并不理想。

　　五、停車位

　　關(guān)鍵詞：充足

　　據(jù)了解，一般置業(yè)者在詢問項(xiàng)目時(shí)，如果能有車位的獲贈(zèng)，對(duì)于購(gòu)買該樓的可能性會(huì)大大加大。而且車位現(xiàn)在已經(jīng)成為南京寫字樓和精裝修公寓升值的關(guān)鍵。由于新街口如金鷹等老寫字樓的周邊車位短缺，已經(jīng)出現(xiàn)排隊(duì)等著租車位的情況。對(duì)于日益龐大的私家車族來說，車位更是他們買樓的一個(gè)重要方面。

　　六、生態(tài)環(huán)境

　　關(guān)鍵詞：綠色環(huán)保

　　一方面，開發(fā)商只有少數(shù)項(xiàng)目愿意犧牲樓層來?yè)Q取較抵的容積率。另一方面，重豪華奢侈，輕實(shí)用環(huán)保的思想作風(fēng)還是較多留存于市場(chǎng)中。對(duì)于節(jié)能環(huán)保，南京的鋒尚國(guó)際早在02年做北京鋒尚項(xiàng)目就已經(jīng)提出這個(gè)口號(hào)，在06年在南京鋒尚項(xiàng)目上更是提出“零能耗”“人性化住宅”的思想，即在實(shí)現(xiàn)“低能耗”的基礎(chǔ)上，補(bǔ)充太陽(yáng)能、風(fēng)能和淺層地能等可再生能源，達(dá)到節(jié)約或者不用傳統(tǒng)能源的目的。

　　現(xiàn)狀：綠色生態(tài)環(huán)境方面，南京綠地廣場(chǎng)由于占據(jù)了鼓樓公園生態(tài)資源，在南京寫字樓項(xiàng)目中成為不可多得的綠色生態(tài)寫字樓項(xiàng)目。

　　七、物業(yè)服務(wù)

　　關(guān)鍵詞：細(xì)致入微

　　物業(yè)服務(wù)能不能達(dá)到國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，是部分人選址甲級(jí)寫字樓的主要原因之一。也是中國(guó)頂級(jí)寫字樓與國(guó)際頂級(jí)寫字樓的差距所在，為訪客提供糕點(diǎn)茶水、服務(wù)人員全程英語(yǔ)引導(dǎo)解說等人性化服務(wù)還很少見。

　　現(xiàn)狀：盡管南京目前大部分寫字樓和精裝修公寓的物業(yè)服務(wù)還處于基礎(chǔ)階段，但是可以看到很多在售項(xiàng)目已經(jīng)意識(shí)到現(xiàn)在物業(yè)管理的差距問題，并且在不斷改進(jìn)，有的直接引進(jìn)酒店式管理模式，而非采用傳統(tǒng)的物業(yè)管理�？梢哉f，物業(yè)管理的水平好壞也是直接影響項(xiàng)目升值的重要因素之一。

　　八、綜合配套

　　關(guān)鍵詞：健全

　　兩大需求：生活需求以及辦公需求，方便會(huì)客和業(yè)務(wù)往來，方便員工工作日期間的生活。寫字樓在前期選址時(shí)候，一般都回選定城市的中心商務(wù)區(qū)，而精裝修小戶型公寓也多半在商業(yè)繁華地帶開花。

　　現(xiàn)狀：例如山西路的中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)，丹鳳街的木馬公寓，新街口的城開國(guó)際等。而地處仙林地區(qū)和河西地區(qū)的小戶型相對(duì)配套不如城中的齊全，但是售價(jià)也要低很多，甚至在江北萬江共和新城也打出了“內(nèi)閣11.5萬起”的口號(hào)。