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　　住宅“限購令”在一定程度上促使商業(yè)地產(chǎn)“翻盤”，尤其是一直處于“非主流”位置的寫字樓物業(yè)迎來了新的發(fā)展機(jī)遇，隨之而來的就是扎堆入市。然而，這并不意味著商務(wù)市場(chǎng)的飽和，因?yàn)椋?ldquo;定位準(zhǔn)確、規(guī)劃合理、管理科學(xué)、配套智能化”的價(jià)值樓宇還實(shí)在稱不上多。

　　布局
　　扎堆入市 且區(qū)域分布嚴(yán)重不均

　　近年來，在限購和限貸“雙限令”影響下，越來越多的房企和投資者將目光投向了素有“風(fēng)險(xiǎn)避風(fēng)港，資金蓄水池”之稱的商務(wù)地產(chǎn)。一時(shí)間，鄭州商務(wù)地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)生水起、火爆異常。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，隨著鄭州高鐵片區(qū)的集中發(fā)力，預(yù)計(jì)2013年鄭州寫字樓存量將達(dá)約400萬平方米，按目前鄭州80萬~100萬平方米的年去化速度計(jì)算，消化存量就得四至五年光景。

　　據(jù)深圳泰辰提供的數(shù)據(jù)顯示，鄭東新區(qū)現(xiàn)在售寫字樓28個(gè)，2013年將入市項(xiàng)目13個(gè)，體量約191萬平方米，區(qū)域內(nèi)潛在項(xiàng)目至少15個(gè)，多集中在高鐵片區(qū)及龍湖副CBD、龍子湖大學(xué)城區(qū)域，且多為商務(wù)金融用地，總體量約270.89萬平方米。

　　上周末，記者走訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，圍繞鄭州客運(yùn)東站2公里的范圍內(nèi)，隨處可見熱火朝天的施工場(chǎng)面，一棟棟在建項(xiàng)目大都是寫字樓產(chǎn)品。但銷售中心內(nèi)大多是氣氛沉悶，咨詢者寥寥。

　　除了鄭東新區(qū)外，還主要分布在金水區(qū)，如經(jīng)三路、紫荊山路、農(nóng)業(yè)路等傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)，但與東區(qū)相比，可謂不成規(guī)模。

　　而區(qū)域環(huán)境較為成熟的北區(qū)、南區(qū)和西區(qū)則相對(duì)缺乏，不少企業(yè)不得已選擇住宅和一些商住樓進(jìn)行辦公，商務(wù)配套、形象和效率更無從談起。

　　如此分布造成的結(jié)果是，鄭東新區(qū)已步入“價(jià)格戰(zhàn)”。據(jù)統(tǒng)計(jì)的5月份辦公市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示，同樣位于鄭東新區(qū)，有項(xiàng)目成交金額為每平方米18737元，距其不遠(yuǎn)的另一項(xiàng)目則為每平方米10383元。

　　對(duì)此，有房企負(fù)責(zé)人認(rèn)為這與盲目跟從市場(chǎng)熱點(diǎn)不無關(guān)系，區(qū)域庫存高企，勢(shì)必造成競(jìng)爭(zhēng)加劇。

　　問題
　　結(jié)構(gòu)失衡 差異化將成生存關(guān)鍵

　　在住宅受抑后，住宅房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)寫字樓市場(chǎng)的現(xiàn)象風(fēng)靡全國，此舉使得原本就同質(zhì)化嚴(yán)重的商務(wù)市場(chǎng)問題愈加突出。

　　從整體看來，鄭州商務(wù)地產(chǎn)市場(chǎng)沙石共存，一大批開發(fā)商在規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)和利益驅(qū)使下，依然以運(yùn)營住宅的習(xí)慣開發(fā)“假”級(jí)寫字樓。注意力主要集中在層高、空調(diào)等上面，卻忽略了自身獨(dú)特的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)的打造，總是給人一種鋼筋混凝土的冷時(shí)代。

　　由于缺乏理性的規(guī)劃和對(duì)市場(chǎng)的盲目樂觀，許多地產(chǎn)商依據(jù)經(jīng)驗(yàn)開發(fā)，形成整體檔次和標(biāo)準(zhǔn)無法與國際商務(wù)形象接軌。走訪市場(chǎng)，“5A、超5A、甲級(jí)”等名號(hào)的寫字樓隨處可見，但在具體呈現(xiàn)方面，則又是另外一番光景。

　　“企業(yè)初創(chuàng)期辦公場(chǎng)所還能將就，隨著企業(yè)的發(fā)展，我們?cè)桨l(fā)感覺到企業(yè)形象和商務(wù)效率的重要性，但卻發(fā)現(xiàn)可供選擇的地標(biāo)性樓宇非常少，沒有人愿意投巨資于一個(gè)價(jià)值平平的產(chǎn)品。”一私企負(fù)責(zé)人這樣表示。

　　頗為明顯的是，隨著中原經(jīng)濟(jì)區(qū)的快速建設(shè)，國際國內(nèi)大型企業(yè)的辦公需求日益提高，而鄭州商務(wù)市場(chǎng)則存在種類不夠豐富，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)失衡，缺少有個(gè)性、針對(duì)高端企業(yè)客戶群量身定做的項(xiàng)目。換句話說，盡管從辦公存量上來說，處于一個(gè)高飽和狀態(tài)，但“定位準(zhǔn)確、規(guī)劃合理、招商得力、管理先進(jìn)”的寫字樓還嚴(yán)重不足。

　　因此，克爾瑞在對(duì)辦公市場(chǎng)的量?jī)r(jià)情況統(tǒng)計(jì)時(shí)認(rèn)為，2013年以來隨著辦公物業(yè)去化壓力的增大，以價(jià)換量項(xiàng)目增多，價(jià)格下滑，成交量小幅回升，但依然處于低位。

　　在河南楷林置業(yè)有限公司董事長鄭新橋看來，城市發(fā)展和限購政策的執(zhí)行使得越來越多的開發(fā)商將運(yùn)營轉(zhuǎn)向了商業(yè)地產(chǎn)方向，尤其是高鐵區(qū)域，成為眾多開發(fā)商的必爭(zhēng)之地，未來三年鄭州東區(qū)的寫字樓投放量還將大幅增加，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇，形勢(shì)不容樂觀，正確的戰(zhàn)略至關(guān)重要。

　　他認(rèn)為，中國房地產(chǎn)行業(yè)的黃金十年已經(jīng)過去，未來能生存的房企除了已經(jīng)遙遙領(lǐng)先的實(shí)力房企，就是在某一細(xì)分市場(chǎng)具有競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)。也基于此，多年來，楷林專注于寫字樓的投資和開發(fā)，做高端商務(wù)空間的領(lǐng)袖品牌。

　　未來
　　亟需升級(jí) 高品質(zhì)成就企業(yè)增值

　　隨著中原經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)的穩(wěn)步推進(jìn)，區(qū)域經(jīng)濟(jì)迎來大發(fā)展，推動(dòng)了鄭州寫字樓市場(chǎng)繁榮，世界500強(qiáng)、全國領(lǐng)袖型商企以前所未有的默契，集體將目光投向這片熱土，他們的進(jìn)駐對(duì)鄭州高檔寫字樓的需求與日俱增，這將直接促使寫字樓產(chǎn)品的品質(zhì)升級(jí)。

　　在商務(wù)國際化的作用下，企業(yè)對(duì)多功效性辦公場(chǎng)所的需求也日趨迫切，如高速電梯、3.8米以上的層高、挑高大堂等，這些前些年寫字樓的豪華配置，當(dāng)下只能算是標(biāo)準(zhǔn)配置，而且也已經(jīng)成為大多數(shù)寫字樓必須達(dá)到的普通標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)在的寫字樓必須集高品質(zhì)、時(shí)尚元素、高智能化、多功能配套于一體，才能贏得企業(yè)主的青睞。

　　以近期頗為熱銷的產(chǎn)品為例，綠地中央廣場(chǎng)這一超高層建筑有著綠地集團(tuán)強(qiáng)大的品牌影響力，作為鄭州交通樞紐中心的重要組成部分，又將與鄭州地鐵、新客站前中心地下廣場(chǎng)相連。在產(chǎn)品規(guī)劃上又集寫字樓、四星級(jí)酒店、餐飲、娛樂、購物中心為一體。

　　位于北區(qū)的瀚海北金130米高雙子塔寫字樓更是填補(bǔ)了北區(qū)高端寫字樓的空白，在外部形象上，則以穩(wěn)重的黑色輔以跳躍的白色給人以極強(qiáng)的視覺沖擊，極具藝術(shù)感的同時(shí)充分展現(xiàn)了樓宇的高品質(zhì)和時(shí)尚感。

　　而楷林IFC作為中原首席LEED綠色建筑群，配置1910個(gè)車位、45部高速電梯，最長侯梯時(shí)間為32秒，最重要的是它還擁有一支專注高端寫字樓物管十多年的專業(yè)團(tuán)隊(duì)。

　　可以預(yù)測(cè)，未來鄭州寫字樓市場(chǎng)會(huì)進(jìn)入一個(gè)新的跨越式階段，如何從強(qiáng)敵環(huán)繞中突圍成功，記者走訪了多家寫字樓營銷中心，并采訪了準(zhǔn)投資客戶和專家。

　　他們認(rèn)為，寫字樓硬件配套是首要，主要包括綜合布線系統(tǒng)、電梯品牌數(shù)量、停車位數(shù)量等，這些都是客戶對(duì)寫字樓的基本要求，雖然是辦公，很多人還是很在意朝向、層高、公攤、承重等問題，所以要盡可能地人性化、實(shí)用，打造人性化低碳節(jié)能商務(wù)空間。

　　其次是物業(yè)管理。一個(gè)好的寫字樓必然有一個(gè)優(yōu)質(zhì)的物管公司，經(jīng)驗(yàn)豐富且一流的知名品牌公司管理，配備實(shí)用的計(jì)算機(jī)物業(yè)管理軟件，實(shí)現(xiàn)辦公物業(yè)管理計(jì)算機(jī)化，建立辦公管理信息系統(tǒng)，并辦公物業(yè)各系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)連通和統(tǒng)一的管理，24小時(shí)的維護(hù)維修及保安服務(wù)。

　　對(duì)于實(shí)力雄厚的寫字樓項(xiàng)目，在業(yè)態(tài)規(guī)劃上可以采取全方位、整體式設(shè)計(jì)，將大體量的寫字樓、公寓、商業(yè)，以及相關(guān)配套設(shè)施如飯店、會(huì)議、娛樂、健身場(chǎng)所集合在同一區(qū)域內(nèi)，將其打造成為一個(gè)城市綜合體，讓客戶隨時(shí)可以享受到商務(wù)活動(dòng)的便捷性和舒適性。