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    目前杭州廠房租賃市場總體上供大于求。整個市場環(huán)境不好，很多低端的生產(chǎn)制造企業(yè)收縮產(chǎn)能；部分傳統(tǒng)的生產(chǎn)制造企業(yè)外遷至租金價格較低的杭州周邊地區(qū)；近年來隨著政府要求提高工業(yè)土地的利用率，新建項目的廠房一般都在三層以上，但是在租賃市場上三樓以上的廠房較難出租，這三點是造成空置廠房增加的主要原因。

    生意清淡 企業(yè)主轉(zhuǎn)做“二房東”

    在杭州杭海路附近，侯先生與朋友合租了1000多平方米的廠房。最近，他正打算把一半面積轉(zhuǎn)租出去。

    做了七八年二手地板生意的他，坦言生意差不多到頭了：“現(xiàn)在收舊地板的人多了，賣的人也多了，錢不好賺，利潤很薄。一平方米（地板）賺2－3元，有時1元多。生意不好，租金承擔(dān)不起，有好幾個來問（租廠房的事），但問了沒下文。”

    無獨有偶，兩年前在拱墅區(qū)莫干山路附近租了廠房，主要生產(chǎn)LED燈的王老板，也坦言今年經(jīng)濟(jì)大環(huán)境不是很理想。王老板也打算轉(zhuǎn)租其中一半的面積，約800平方米。

    熟悉濱江區(qū)廠房租賃的中介李先生說：“對濱江區(qū)的企業(yè)來說，尤其是2011年之后，更多的企業(yè)受宏觀經(jīng)濟(jì)影響，選擇縮小生產(chǎn)規(guī)模，甚至停產(chǎn)，將廠房全部用來出租。我接觸的很多制造企業(yè)都轉(zhuǎn)型做‘房東’了。”還有些企業(yè)主選擇把濱江區(qū)的廠房出租，然后再去蕭山臨浦那邊租便宜的，中間的差價也很可觀。

    “這幾年，濱江區(qū)工業(yè)廠房的總體情況是供大于求。如果是投資建廠，一般都建好就租。如果有1萬平方米，至多給自己留2000平方米。”李先生說。

    專做杭州下沙和海寧鹽倉等地廠房租售的張平，是杭州德坤房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的廠房專員，他告訴記者，以前效益比較好一點的企業(yè)，多多少少會有擴(kuò)產(chǎn)的需求，要擴(kuò)產(chǎn)就需要更大的廠房。今年一些企業(yè)效益不好就不擴(kuò)產(chǎn)了。“現(xiàn)在老板都說，‘能保保本就好了，利潤就10%左右，如果銷售不暢還會有積壓’。”

    當(dāng)然，情況也沒這么悲觀。杭州博頓投資咨詢有限公司的中介經(jīng)紀(jì)人姜日豐做了7年廠房租賃生意，他的很多企業(yè)客戶，現(xiàn)在業(yè)務(wù)仍然每年都在持續(xù)增長。有技術(shù)和自己獨特產(chǎn)品的企業(yè)，仍然還有很好的發(fā)展前景。而現(xiàn)在日子難過的企業(yè)，多是依靠勞動密集和低價格在市場競爭的企業(yè)，在大環(huán)境不是很好的情況下，可能會選擇收縮。

    降低成本 部分杭州企業(yè)選擇外遷

    生意不好，降低成本是必須的。方法不止一個。除了出租部分廠房外，一些杭州本土企業(yè)開始往鄰近的德清、海寧等地“安家”。

    杭州成順企業(yè)管理咨詢有限公司的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人陶先生介紹，由于近年來杭州主城區(qū)拆遷改造，許多以服裝和機械制造業(yè)為主的本土企業(yè)需要搬出，有的遷入了余杭區(qū)，還有很多搬遷企業(yè)為了更低的租金，干脆遷到了德清等地。“余杭和德清，兩者在地理上僅一線之隔，但德清的租金會低很多，很多杭州本地的企業(yè)都遷過去了。比如余杭這邊租金每月12元、13元/平方米，德清那邊大概就是7元左右/平方米。”

    杭州瑞肯投資咨詢有限公司佟先生也說，一些杭州的重工業(yè)企業(yè)在繞城高速以內(nèi)找不到合適的廠房，可能會到德清找。德清近幾年的廠房租金變化不大，有些甚至下降了1到2元/平方米月。據(jù)他估計，目前德清廠房的空置率有30%—40%。

    除德清外，張平介紹，緊鄰下沙的海寧鹽倉也有一些廠房空著，今年租金沒漲，甚至有所跌價：“以前那邊有很多客戶是從杭州這邊拉過去的，今年客戶少了。有的廠房甚至半個月才有客戶去看。”

    廠房供大于求的現(xiàn)象，在這兩處地方也是一樣。張平舉了個例子：以前海寧長安鎮(zhèn)的廠房大部分飽和，供需基本平衡。如今新建造好的廠房增多，且一造就是三至五層，但現(xiàn)在長安鎮(zhèn)本地的企業(yè)廠房需求的增長并沒這么快，有的房東本來是為了吸引杭州的客戶造的，但現(xiàn)在杭州的客戶也不怎么愿意過去。所以目前長安鎮(zhèn)的廠房明顯供大于求，不少廠里貼著廠房出租的宣傳條幅。據(jù)他估計，長安鎮(zhèn)大約有16萬平方米閑置廠房（不包含鹽倉開發(fā)區(qū)閑置廠房）。

    空房子那么多，租金又便宜，企業(yè)為何仍然不感興趣？一位剛來杭州登報出租廠房的鹽倉女老板道出了原委：“以前廠房很吃香，不用在廠房外貼出租信息，也會有很多人直接上門咨詢�，F(xiàn)在打了廣告，雖然來問的杭州企業(yè)很多，但一聽來這個開發(fā)區(qū)的種種門檻，如注冊資金等，就紛紛打消念頭了。”

    租金低的地方，也不是說去就能去的。

    姜日豐介紹：“效益差一點的企業(yè)，可能去德清多點，好點的企業(yè)可能去嘉興海寧等地。德清門檻較低，只要沒有污染的企業(yè)基本都可以去。嘉興海寧的門檻比較高一些，比如傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，他們可能就不大歡迎。傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)主要指服裝鞋襪箱包等。”

    姜日豐介紹，現(xiàn)在很多浙江的中小企業(yè)，都到安徽等產(chǎn)業(yè)門檻更低的地區(qū)去投資，或是出于產(chǎn)業(yè)布局的要求，或是因為浙江省的產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位發(fā)生改變。這類企業(yè)一般有以下三種情況：勞動密集、能耗較高、傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)。而安徽等地的開發(fā)區(qū)有點像十年前的浙江開發(fā)區(qū)，只要是投資的基本上來者不拒，而浙江省目前各個開發(fā)區(qū)都有了比較明確的產(chǎn)業(yè)定位，不是什么樣的項目都能進(jìn)入。

    炒家出貨 進(jìn)一步增加廠房供應(yīng)量

    在廠房這個相對“冷門”的地產(chǎn)項目中，其實也不乏投資客身影。陶先生觀察到，2009年左右商品房市場縮水后，溫州炒房團(tuán)開始在余杭炒廠房。

    “這兩年做實業(yè)太難，說實話，外來的一些買家主要還是投資不動產(chǎn)，自己隨便做點什么，做不下去就出租。尤其是溫州那邊的老板，炒完商住房，現(xiàn)在開始炒廠房了，這也是為什么現(xiàn)在余杭這邊的租金相比周邊地區(qū)高的一個原因。”

    據(jù)他介紹，溫州的買家中，最快的只用兩三個月，就把買來的工業(yè)用地轉(zhuǎn)手了。“他們炒廠房都是拿銀行貸款的錢炒的，支付的利息成本太高，所以需要盡快轉(zhuǎn)手。炒廠房的溫州客大致選擇2000萬元以內(nèi)的目標(biāo)，一般老板炒1000萬元到2000萬元之間的，轉(zhuǎn)手差價賺個50萬到200萬元左右。”

    在地域的選擇上，溫州的炒家青睞租金漲得快的地方。余杭區(qū)目前廠房租金比較高的區(qū)域主要是良渚、崇賢、倉前和老余杭一帶。特別是崇賢一帶有碼頭，和陸運相比，水運的成本便宜很多，所以雖然崇賢一帶的廠房租金可能稍微貴一點，但仍有很多企業(yè)選擇這里。一些溫州的炒家也因此看好崇賢。

    “不過，溫州人炒廠房，不像炒房地產(chǎn)那么熱乎。炒作只是一小部分原因，土地增值也是一部分原因。這幾年，余杭廠房的租金漲得不多，還是賣出去的價格漲得多。”

    不過，姜日豐說，前兩年很多溫州老板來杭州炒工業(yè)土地，但現(xiàn)在政府審核嚴(yán)格了，操作越來越難了。

    “如果資金有實力，廠房放放也無所謂。土地，總是在增值的�，F(xiàn)在的地價比他們拿到手的時候已經(jīng)翻了兩番以上。杭州地就這么一點，賣一塊少一塊。土地價格還在上漲，據(jù)我所知，不少溫州老板沒有賣出廠房，還囤在手里。”

    “杭州廠房，總體看每年大約漲0.5元左右/平方米（月租金），或者說兩年漲5%。工業(yè)廠房的出租價格一直上升得很慢，一些房東光靠租的話很難收回成本。我們幫一個出租的項目做過測算，算上銀行貸款利息和成本，要40年左右才能收回投資。不過，現(xiàn)在有的老板雖然在實體上不賺錢，但也還沒到缺錢的地步，所以賣企業(yè)廠房的不多，即使在賣，價格也高得離譜。對這些老板來說，還是選擇出租劃算和省事。正因為現(xiàn)在選擇出租的老板越來越多，加上這兩年投資新建的廠房比較多，使空置廠房的增長速度高于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度，所以租金很難漲上去。”