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    四川商業(yè)連鎖協(xié)會(huì)會(huì)長冉立春認(rèn)為，衡量寫字樓是否過剩的標(biāo)準(zhǔn)，是開發(fā)商是否按市場(chǎng)規(guī)律出牌，對(duì)于符合市場(chǎng)需求的寫字樓，就不缺乏能消化的市場(chǎng)。

　　中等風(fēng)險(xiǎn)成都寫字樓市場(chǎng)過剩？

　　世邦魏理仕指出，目前，國內(nèi)二線城市幾乎都在開發(fā)或者規(guī)劃建設(shè)新興區(qū)域、新中央商務(wù)區(qū)，在這一趨勢(shì)帶動(dòng)下，大量商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目涌入市場(chǎng)，并集中在這些新開發(fā)區(qū)域內(nèi)。在這一份名為《中國辦公樓實(shí)情調(diào)查》的報(bào)告中，其針對(duì)北京、廣州、杭州、上海、大連、寧波、成都、青島、深圳、武漢、南京、重慶、沈陽、天津等14個(gè)重點(diǎn)城市的調(diào)查顯示，這14個(gè)城市未來4年的寫字樓供應(yīng)增長高達(dá)80%，供應(yīng)總量約4100萬平方米。

　　基于過去3年的平均吸納率測(cè)算，世邦魏理仕將天津、沈陽、重慶評(píng)定為供過于求的高風(fēng)險(xiǎn)城市，如要消化未來4年的預(yù)期供應(yīng)量，所需時(shí)間分別為60年、25年、20年；而諸如成都、深圳、武漢、南京、青島等城市，被世邦魏理仕列為中等風(fēng)險(xiǎn)城市，認(rèn)為這些城市未來4年的寫字樓供應(yīng)量，需要10年以上的去化周期。

　　寫字樓過�，F(xiàn)象都在城市新區(qū)

　　世邦魏理仕分析指出，國內(nèi)的許多二線城市寫字樓供應(yīng)量快速增長，這一動(dòng)力并非是由經(jīng)濟(jì)增長拉動(dòng)市場(chǎng)需求而直接推動(dòng)的。很大程度上，這種快速擴(kuò)張是受地方政府的決策引導(dǎo)所致。世邦魏理仕指出，很多地方政府熱衷于開發(fā)新區(qū)、建設(shè)新中央商務(wù)區(qū)，以便借此來推動(dòng)土地的銷售、城市的發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及房地產(chǎn)投資，二線城市商業(yè)地產(chǎn)過度開發(fā)令人擔(dān)憂。

　　以風(fēng)險(xiǎn)最高、吸納周期達(dá)到60年之久的天津?yàn)槔�，該市未來超過370萬平方米的寫字樓新增供應(yīng)都來自濱海新區(qū)，占全市供應(yīng)的70%；同樣，供過于求、吸納周期長達(dá)25年的東北重鎮(zhèn)沈陽，多年致力于金廊區(qū)域的開發(fā)建設(shè)，也導(dǎo)致大量新增寫字樓項(xiàng)目將在未來幾年內(nèi)密集入市。成都有相似情況，而這個(gè)區(qū)域就在天府新城。

　　2016年成都寫字樓新增超500萬平米

　　此前，銳理機(jī)構(gòu)總經(jīng)理郭潔曾指出，目前大成都范圍內(nèi)有150個(gè)綜合體項(xiàng)目在建，而僅僅是在成都市主城區(qū)就有近60個(gè)“知名項(xiàng)目”。一時(shí)間，曾一度點(diǎn)燃成都關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)“過剩”的話題。不過，世邦魏理仕華西區(qū)副董事彭芳琪在接受華西都市報(bào)記者采訪時(shí)表示，截至2016年，成都寫字樓與商業(yè)零售在建面積分別超過500萬平方米，新增加面積為目前現(xiàn)有存量的50%。

　　在寫字樓市場(chǎng)，城南天府新區(qū)短期供應(yīng)量太大，且散售狀況嚴(yán)重，許多資金承受能力較低的小業(yè)主出現(xiàn)低價(jià)招租、出售狀況，區(qū)域租金行情相對(duì)混亂，該區(qū)域未來的新增供應(yīng)量統(tǒng)計(jì)將超過300萬平方米，為主要的新增供應(yīng)壓力來源，是相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)較高的區(qū)域。

　　而記者調(diào)查走訪發(fā)現(xiàn)，由于城南寫字樓業(yè)主產(chǎn)權(quán)零散，加上后期管理存在較大差異，因而租金參差不齊。同樣地處天府大道的寫字樓，租金卻有著天壤之別。部分區(qū)域哪怕僅僅一街之隔，每月租金每平方米竟然相差40元左右。在平均空置率這一指標(biāo)上，天府大道以北的寫字樓只有天府大道南段寫字樓的一半左右，維持在22%左右。

　　寫字樓過剩 訴求和規(guī)劃是關(guān)鍵

　　不少地產(chǎn)專家認(rèn)為，除天府新區(qū)寫字樓可能存在過剩外，其他區(qū)域?qū)懽謽遣⒉淮嬖谶^剩，尤其是中心城區(qū)的甲級(jí)寫字樓，甚至出現(xiàn)一房難求。但不可否認(rèn)的是，大家一致認(rèn)為，城南寫字樓過�，F(xiàn)象不可置疑。那么，如何才能解決城南寫字樓過剩這一尷尬？

　　四川商業(yè)連鎖協(xié)會(huì)會(huì)長冉立春認(rèn)為，當(dāng)前，開發(fā)商在寫字樓打造上，都一窩蜂地掙搶世界五百強(qiáng)企業(yè)入駐。“能引進(jìn)五百強(qiáng)企業(yè)來撐門面固然是件好事，可是五百強(qiáng)企業(yè)哪有那么多？”冉立春批評(píng)部分開發(fā)商在寫字樓打造上定位不夠清楚，他們不明白寫字樓要走大眾化路線。“如果能讓普通企業(yè)，甚至中小企業(yè)走進(jìn)寫字樓內(nèi)辦公，這不僅能有效遏制一直難以解決的‘商住混住’等問題，還能有效拉動(dòng)寫字樓市場(chǎng)需求量。”

　　記者實(shí)地走訪中發(fā)現(xiàn)一個(gè)有趣現(xiàn)象是，車位配比量較大的寫字樓，往往不缺租賃市場(chǎng)。而據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，城南大部分寫字樓車位配比集中在1:0.5到1:0.8之間，停車位數(shù)量與龐大的商務(wù)需求相距甚遠(yuǎn)。而城南停車位難尋的問題，已經(jīng)普遍存在。記者走訪發(fā)現(xiàn)，停車難情況在高新國際廣場(chǎng)、拉德芳斯廣場(chǎng)、奧克斯廣場(chǎng)等寫字樓密集的地帶同樣存在，區(qū)域周邊停車區(qū)通常都是“里三層、外三層”，自己的車被擋或擋住別人車的去路都挺普遍。

　　冉立春對(duì)此也認(rèn)為，一些大型企業(yè)在選擇辦公場(chǎng)所時(shí)，車位配比是其考慮的主要因素，甚至超過了對(duì)地段的要求。因此，如果寫字樓的經(jīng)營者能明確自己的市場(chǎng)訴求，在車位配比上給予更多考慮，才能讓城南寫字樓打破市場(chǎng)需求的瓶頸。